연방준비제도(연준)가 인플레이션을 잡기 위해 금리를 큰 폭으로 인상하면서 주택담보대출(모기지) 금리도 빠르게 상승하고 있다.
프레디맥에 따르면 6월 23일 기준 30년 만기 모기지 금리는 평균 5.81%로, 그 전주 5.78%보다 소폭 상승했다.
프레디맥의 수석 이코노미스트 샘 하이터는 “연초 이후 고정 모기지 금리가 2%포인트 이상 올랐다”면서 “금리 상승과 높은 집값의 조합이 최근 기존 주택 매매를 하락시켰다”고 설명했다. 모기지 금리가 6%대를 돌파하면서 바이어들의 이자 상환 부담도 늘어났다. 그렇다면 모기지 금리 상승이 버지니아 부동산 시장에는 어떤 영향을 미쳤을까.
금리 인상이 부동산 시장에 끼친 영향
전문가들은 모기지 금리가 인상되면서 부동산 시장에 상당한 영향을 끼쳤다고 밝혔다. 태평양 부동산의 키 윤 대표는 확실히 영향이 있다고 말했다.
그는 “만약 10만 달러를 30년 동안 3%에 빌리면 420불 정도를 매달 상환하는데, 지금은 오른 이자인 5%로 30년을 빌리면 매달 530불이 된다”라면서 “10만 달러만 따져도 오늘 이자가 한 달에 100달러 혹은 그 이상의 지출이 생기기 때문에 돈을 빌리는 것에 부담이 생긴다”고 설명했다.
이어 금리 인상에 따른 심리적인 영향이 크다고 밝혔다.
사람들은 금리가 인상되면 먼저는 원래 예산으로 살 수 있었던 집을 더 이상 살 수 없게 된다는 실망감, 금리 인상으로 인한 투자자들의 위축 역시 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤다고 덧붙였다.
로리 정 부동산의 로리 정 대표도 금리 인상이 많은 영향을 끼쳤다면서, 모기지를 상환할 때 내는 이자 부담이 약 두 배로 늘어나면서 매달 상환하는 금액이 약 4천~5천 달러를 내며 상환 부담이 가중됐다고 설명했다. 그리고 월급도 올랐지만 많이 오른 것이 아니기 때문에 이 부분을 고려하더라도 100만 달러짜리 집을 살 수 있었던 사람이 이자율이 오른 지금은 70만~80만 달러짜리 집으로 시선을 돌릴 수밖에 없다고 부연했다.
그린웨이펀딩의 배준원 부대표는 연준이 6월과 7월에 이어 지속적으로 자이언트 스텝을 예고한 상황에서 부동산 시장 자체는 금리가 급박하게 오르는 부분, 계속 오른 부동산 가격으로 바이어들이 많은 부담을 느껴 일시적으로 시장이 조금 위축됐다고 말했고, 그레이스김 부동산의 그레이스 김 대표도 투자자들의 부동산 투자가 조금 줄어든 경향을 보인다고 밝혔다.
워싱턴 지역의 부동산 상황
워싱턴 지역의 부동산 상황은 어떻게 되고 있을까? 전문가들은 대체로 워싱턴 지역 부동산 시장이 조정기 국면에 접어들면서 거래가 일시적으로 위축됐다고 했다. 그레이스 김 대표는 노던 버지니아를 중심으로 현재 워싱턴 지역 부동산 시장이 조정기 국면에 접어들어서 주택 가격이 많이 떨어지지는 않았다고 설명했다. 그는 “매물을 내놓을 때 시세에 맞게 내놓은 집들은 잘 팔리지만, 시세보다 높은 가격의 집들은 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다”고 말했다.
그 이유로 경기기 좋지 않으면 사람들이 심리적으로 위축돼서 큰 집을 사는 것을 꺼리기 때문이라고 밝혔다.
키 윤 대표는 금리 인상의 영향은 워싱턴 지역도 같은 상황이지만 그래도 여전히 부동산이 강세를 보인다고 말했다.
그 이유로 고용 시장이 튼튼하고, 인구 밀집도가 높으며, 교육환경과 연방정부 프로젝트가 많이 진행되고 있기 때문에 고정 인컴이 많은 사람이 사는 곳이기 때문이라고 설명했다.
로리 정 대표는 인기 있는 지역은 오픈 마켓에 매물이 올라오면 바로 나가는 상황이지만, 거래가 줄어든 것은 사실이라고 말했다. 그는 “약 5개월 전에는 오퍼를 넣을 때 가격을 올려서 넣어야 했지만, 지금은 원가로 넣어도 경쟁이 심하고, 경기도 1~2년 안에 좋아질 것 같지 않기 때문에 소비자들이 렌트 시장으로 많이 유입되면서 거래가 줄어든 것으로 보인다”고 했다.
배준원 부대표 역시 워싱턴 지역의 부동산 시장 거래가 일시적으로 위축된 것은 확실하다고 밝혔다.
렌트 시장에 미칠 영향은?
전문가들은 금리 인상 영향이 당장은 아니지만 서서히 나타날 것으로 내다봤다.
배 부대표는 상대적으로 금리가 많이, 빨리 오르다 보니 예전에 이자가 낮았을 때는 모기지 페이먼트가 렌트비보다 더 저렴했지만, 지금은 상황이 반전돼 렌트비가 올랐음에도 불구하고 이자율이 오르는 것만큼 따라가지 못해서 렌트비도 전반적으로 물가와 함께 상승할 것으로 예상했다.
로리 대표는 금리가 낮을 때는 집을 사는 사람들이 많아서 오퍼를 넣을 때 10~20%를 더 올려 써도 될까 말까였고 경쟁도 심했지만, 지금은 렌트 시장이 ‘미쳤다’고 표현했다.
그는 “집을 사려고 했던 사람들이 1~2년 동안 기다리면서 시장 상황을 보고 집을 살 생각을 하고 있어서 다 렌트로 눈을 돌린 것이다”라고 설명했다.
키 윤 대표 역시 최근 2년 동안 과열 경쟁으로 집을 구하지 못한 사람들이 렌트 시장으로 돌아섰지만, 지금은 이자율이 오르면서 조금 관망하고 기다려보자 하는 생각으로 렌트에 뛰어든 사람이 많아 최근 시장이 굉장히 타이트하고, 렌트비도 올랐으며, 구할 수 있는 렌트도 많지 않은 상황이라고 밝혔다.
그레이스 김 대표는 지금은 렌트 매물이 나오면 렌트를 잡는 것이 너무나 어렵고, 바이어들은 매물을 보지 않고 렌트 신청을 넣고 있어서 렌트 시장이 과열되고 있다고 말했다.
집값에 영향을 줄 수 있는 다른 변수
그렇다면 집값에 영향을 줄 수 있는 다른 변수는 뭐가 있을까? 전문가들은 인플레이션이 변수가 될 수 있다고 강조했다. 키 윤 대표는 미국 전체 경기에 대한 우려와 우크라이나 전쟁, 팬데믹을 지나면서 전 세계적으로 뿌렸던 돈을 거둬들이느라고 각국 정부들이 하고 있는 정책들이 아주 염려스럽다고 말했다.
그러면서 15년 전 발생했던 서브 프라임 사태와는 다른 시각으로 봐야 한다면서 “당시 다른 경기는 괜찮았지만, 융자 상품 중 서브 프라임 융자로 인해 주택 시장에 큰 충격이 가해졌다”면서 “지금은 주택 시장이 주도되는 경제가 아니라 미국 전체 경제나 인플레이션이 주택 시장을 어떻게 흔들 것인가 하는 방향으로 봐야 할 것 같다”고 설명했다.
그레이스 김 대표는 “버블로 인해 부동산 시장이 완전히 무너졌을 때 나타났던 현상들을 보면 렌트가 안 나갔다”고 말했다. 이어 부동산 마켓은 지금 숨 고르기 하는 시간이라고 덧붙였다.
배준원 부대표는 수요와 공급의 형성, 과수요가 집값에 영향을 줄 변수로 봤다. 그는 “수요와 공급이 균형을 이루냐 아니면 불균형을 이루냐에 따라 집값이 변할 수 있다”고 설명했다.
이자율 계속 오를 듯
인플레이션이 지속되고 연방준비제도의 금리 인상까지 겹치면서 이자율은 앞으로도 상승세를 이어갈 전망이다. 그레이스 김 대표는 “은행들이 지금 대부를 해주면 (인플레이션 때문에) 나중에 오히려 손해를 본다”며 “이자율이라고 높아야 손해를 보지 않으니까 자꾸 올리는 것”이라고 설명했다.
이런 배경 속에 30년 고정 모기지 이자율은 최근 서브프라임 모기지 사태 때에 준하는 5.78%를 기록하기도 했다.
로리 정 대표는 “연준에서 시장 물가 잡으려고 올린다고 했으니까 당분간 7~8%까지는 오를 거라고 본다”고 말했다. 따라서 모기지 이자율이 내리기를 기다리기보다는 은행들이 이자율 상승에 대