모기지 이자율이 높게 유지되면서 주택 건설업체들이 비용 상승 압박을 받고 있다. 이는 신규 주택 건설의 위축으로 이어질 수 있다. 또한 주택 비용의 상승을 유발하면서 주거 관련 물가가 잡히지 않고 있다. 물가를 잡으려 금리를 올리고 있지만 정작 가장 관건인 주거 비용은 상승하게 만드는 역설적인 모습이 나타나고 있는 것이다.
올해 들어 대형주 주택건설업체 주가는 평균 34% 상승한 반면, 소형주 주가는 평균 24.2% 상승했다. 그런데 주택건설업체 주식은 이런 상황을 반영하듯 조금씩 하락하고 있다. 이 결과는 모기지 이자율이 8%에 근접하고, 주택 가격이 여전히 높으며, 계절적 요인이 작용함에 따라 주택 건설업자들이 올해 남은 기간과 내년에 건설을 줄일 가능성이 있음을 보여준다.
현재의 모기지 이자율 수준이 소비자들이 감당할 수 있는 상한선이 될 수 있다고 믿는 경향이 있고 이것이 건설업자에게 중요한 판단 근거가 될 가능성이 높다. 신규 주택 공사는 많은 주택 구매 희망자들에게 눈을 돌리게 하는 요소가 되면서 올해 주택 시장 분석가들을 놀라게 했다.
신규 주택 판매와 건설
신규 주택은 점점 더 기존 주택보다 판매 폭을 늘려가고 있는 추세다. 주거용 부동산 중개업체 레드핀(Redfin)에 따르면 2분기 전국 단독주택 매매의 약 3분의 1을 신규 주택이 차지했다.
모건 스탠리 데이터에 따르면 올해 신규 주택 판매는 2022년 수준에 비해 2% 증가했다. 한편 9월 기존주택 판매는 1년 전보다 15.4% 낮은 수준을 유지하고 있다.
또한 건설업자들은 주택 융자 이자율을 낮추기 위해 구매자에게 인센티브를 제공함으로써 더 높은 모기지 이자율에 적응했다.
건설업체는 기본적으로 이자율 매입을 통해 높은 금리 환경에서 재판매와 아파트 모두에 대한 경쟁력 있는 대안을 제공하는 이점을 가지고 있다. 최근에는 모기지 이자율이 치솟아 프레디맥의 30년 고정 모기지 평균 이자율은 지난주 7.57%로 올랐다.
이자율은 10주 동안 7% 이상을 유지했는데, 이는 2000년 마지막 이후 볼 수 없었던 기간이다.
고정 모기지 이자율은 10년물 국채 수익률과 밀접한 관련이 있어서, 투자자들이 연준이 금리에 대한 더 긴 스탠스를 유지할 것을 우려함에 따라 5%를 돌파했었다. 골드만삭스와 같은 일부 월스트리트 투자은행들은 모기지 이자율이 당분간 높은 수준을 유지하다가 내년 말에는 7% 미만으로 떨어질 것으로 예상하고 있다.
다른 주택 경제학자들은 이자율이 8%까지 오를 것으로 예상하고 있고, 이는 주택 수요에 영향을 미칠 것이 확실하다.
이런 금리 인상과 높은 이자율 전망은 최근 일부 건설업체들의 열정을 갉아먹었고, 일부 월스트리트 애널리스트들은 이자율 매입 전략의 축소에 대해 경고하고 있다. 소비자를 위한 모기지 이자율 상승 0.25%포인트는 건설업체의 총 마진 인하 1%포인트와 같다고 추정한다.
30년 만기 모기지 이자율이 현재 수준보다 높아진다면 건설업체의 총 마진에 추가적인 감소 압박을 가할 수 있다는 것이다. 이는 주택 건설 감소로 이어진다.
차입 비용 증가로 주택 건설 위축돼
올여름 주택 수요 둔화는 건설업체의 3분기 실적에 영향을 미쳤고 앞으로도 지속될 것으로 보인다. 고려해야 할 또 다른 요소는 계절성이다.
여름은 일반적으로 가을과 겨울에 비해 주택 시장에 중요한 계절인데, 많은 가정이 새학기가 시작되기 전에 새 집으로 이사하는 데 더 적극적이기 때문이다. 현재 주택 수요 추세에 대한 건설업자들의 논평은 올해 초 전달된 보다 낙관적이고 건설적인 어조에 비해 더 균형이 잡혀 있다. 주택 매매 감소로 인해 주택 건설도 그만큼 줄이려는 것이 주택 건설업체의 결정이다.
최근 모기지 이자율 급등을 상쇄하는 데 필요한 잠재적으로 더 높은 인센티브 수준을 반영하기 위해 시장 분석가들은 2024년 건설업자 추정치와 목표 가격을 낮추고 있다.
업계는 현재 수요 배경을 정상적인 계절성과 일치하는 방향으로 효과적으로 줄여갈 것으로 예상되고 있다.
결국, 겨울이 지나고 내년 봄이 지나 모기지 이자율의 동향에 따른 비용 하락 가능성이 있다면 주택 건설은 예정대로 진행될 수 있지만 비용 상승 압박이 지속되면 신규 주택 건설은 멈출 것이다.
금리 인상은 주택건설업체 주가의 반전을 촉진하기도 했다. 스파이더 주택건설부문 상장주식펀드 지수(SPDR S&P Homebuilders ETF: XHB)는 연초 대비 18% 이상 상승했지만, 2023년 고점인 7월 24일 대비 16% 하락했다. 주택건설업체와 관련해서는 이번 실적 시즌에 주가가 소폭 하락하지는 않더라도 기껏해야 보합세에 그칠 것으로 예상한다.
최근 주택건설그룹의 상당한 하락과 합리적인 3분기 실적이 예상되지만 투자자들은 최근 모기지 이자율 상승에 따라 신중한 태도를 유지할 가능성이 높다.
최근 채권 수익률과 모기지 이자율의 급격한 상승은 강력한 펀더멘털 수요 기반, 점점 더 매력적인 산업 구조, 낮은 레버리지 그리고 강력한 현금 흐름에도 불구하고 투자자들이 주택 건설업체 주식을 소유하는 것을 주저하게 만들었다.
수요가 약화되는 것으로 보일 때 주식을 팔아야 한다는 강박에 공감하지만, 펀더멘털이 이미 가치 평가에 반영된 하방 사례를 능가할 것으로 예상한다. 이로 인해 현재 주가 수준은 많은 주택건설업체의 수익률과 현금 창출에 비해 매우 낮아서 마진이 하락하더라도 장부가액 성장 잠재력이 있다고 시장 분석가들은 평가한다.
주택 물가 서서히 반영되고 있어
주택시장은 여전히 연방준비제도이사회(FRB)가 원하는 것보다 더 높은 인플레이션을 떠받치고 있다.
현재의 인플레이션은 상당 부분 주택 시장에 기인한 것이라고 볼 수 있다. 정부의 주요 인플레이션 지표 중 하나인 소비자물가지수(CPI)는 지난달 0.6%, 9월 전년 대비 7.1% 상승했다.
또한 모든 품목의 월간 인플레이션 증가에 가장 큰 기여를 했고 증가분의 절반 이상을 차지했다. 이는 인플레이션을 낮추기 위한 연준의 노력에 주택이 얼마나 큰 장애물이 되었는지를 강조하고 있다 하지만, 최근의 주택 데이터가 전체 인플레이션 지수에 반영됨에 따라 주거비 지수의 상승세는 조금씩 사라질 수 있다.
주거 물가 지수 상승이 예상보다 컸고 이것은 결과적으로 더 많은 하락 모멘텀을 보여줄 것으로 예상하기도 한다. 10월, 11월, 12월 그리고 내년 1분기까지 겨울이자 비수기에는 실시간 데이터가 더 뚜렷하게 전달되는 것을 볼 수 있을 것이다.
즉 내년 1분기까지 주택 관련 비용 특히 임대 비용은 상승세를 멈추고 정체될 가능성이 있어 소비자 물가 역시 내년 1분기가 지나야 연준이 목표로 하는 2% 수준에 근접할 가능성이 높다.
소비자 인플레이션은 9월까지 12개월 동안 3.7% 상승해 8월에 기록한 3.7%에서 안정세를 보였고 전월에 비해 0.4% 상승했다. 인플레이션 속도는 여전히 연준이 밝힌 장기 목표치인 2%를 훨씬 웃돌고 있고, 이는 금리에 대한 중앙은행의 더 높은 수준에서 오래 지속될 것이란 입장을 뒷받침한다.
인플레이션을 낮추는 확실한 방법은 전체 인플레이션 지수의 3분의 1을 차지하는 주거 물가 지수에 의미 있는 하락이 나타나는 것이다.
여기에는 세입자와 주택 소유자 모두의 주택 비용과 집을 떠나 숙박하는 비용, 세입자와 가계 보험이 모두 포함된다.
주택 소유자의 등가 임대료 또는 OER로 표시되는 임대료는 주거지 지수에서 가장 중요한 지표다. OER은 자신의 부동산에 대해 지불하는 가상의 임대료이며 주택 가격 상승을 간접적으로 고려한다. OER은 주거비 지수의 74%를 차지하거나 전체 소비자물가지수에 24.42%를 기여하는 반면, 임대료는 주거비 지수의 22%, 소비자물가지수의 7.5%로 두 지수에서 차지하는 비중이 더 작다. 9월 OER은 0.6%의 월간 상승률을 기록한 반면, 임대료는 계절 조정 기준으로 0.5% 상승을 기록했다.
주택 소유 동등 임대료(OER)에 간접적으로 영향을 미치는 주택 가격은 지난해 하락세에서 반등하면서 회복력을 유지하고 있다.
실제로 케이스-쉴러 S&P 코어로직 전국 주택가격지수는 7월에 전월 대비 0.6%, 지난 12개월 동안 1% 상승하며 최고치를 경신했다. 다른 주택 가격 지표들도 지속적인 강세를 보이고 있다. 주택 모기지 데이터 제공업체인 인터콘티넨탈 익스체인지(Intercontinental Exchange)의 블랙 나이트(Black Knight)에 따르면 주택 가격은 9월에 또 다시 사상 최고치를 기록하며 5개월 연속 최고치를 경신했다.
임대료 구성 요소는 실시간 데이터를 반영하지 않는 악명 높은 후행 지표의 하나다. 9월 수치는 지난해 중반부터 시작된 임대료 상승률의 급격한 둔화를 아직 포착하지 못했다. 예를 들어, 9월의 임대료는 작년 같은 기간에 비해 0.1% 상승해 거의 완만해졌다. 연간 성장률은 1년 전 9%였다.
임대료 인상은 일시적인 반등 또는 재가속화 현상이다. 임대료 인상은 유지되지 않을 것으로 보이며 앞으로 0.5% 수준의 인상이 있을 것으로 본다.
이처럼 임대료는 매우 늦게 물가에 반영되기 때문에 일단 반영되기 시작하면 주거 물가는 상당 기간 조금씩 하락하는 추세를 보인다.
역설적이게도 근원 인플레이션 상승의 상당 부분이 주거 비용에 의해 주도됐다는 사실을 반영하면 앞으로 인플레이션은 점차 2%대에 근접하기 위해 계속 낮아질 것으로 예상할 수 있다.