모기지 언더라이팅은 주택 구매의 핵심
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주택을 구입하는 대부분의 사람들은 구매 자금을 조달하기 위해 모기지 융자가 필요하다. 그리고 이것은 신청을 의미하며 승인을 받을 수 있는지 확인하기 위해 신경을 쓴다.
대출 기관이 해당 대출에 대한 승인 여부를 결정하기 위해 사용하는 프로세스를 언더라이팅(underwriting)이라고 한다. 언더라이팅은 모기지 대출 기관이 융자 신청자의 신용도와 대출 위험을 평가하는 방법이다.
이자율이 높고 금융 시장의 환경이 어려울 때 융자는 까다로워지는데 바로 언더라이팅이 더 천천히 진행되는 것을 의미한다. 그러므로 지금 상황에서 무엇보다 중요한 것은 언더라이팅에 필요한 요건과 기준을 미리 숙지하는 것이다. 언더라이팅을 이해하는 것은 포함된 단계, 대출 기관이 찾고 있는 것, 그들이 대출을 받고 신청자가 대출을 받는지 확인하는 방법에 대해 이해하는 것을 의미한다.
모기지 언더라이팅(underwriting)이란?
은행, 신용 조합 또는 모기지 회사는 모기지 신청 승인 여부를 결정하기 전에 주택 융자금을 상환할 수 있는지 여부를 결정하고 언더라이팅 (underwriting: 인수)를 통해 결정한다.
언더라이팅 전에 대출 담당자 또는 모기지 브로커가 신청에 필요한 다양한 문서를 수집한다. 그런 다음 보험업자는 신청자의 신원을 확인하고 신용 기록을 확인하며 소득, 현금 준비금, 투자, 부채, 즉 모든 금융 자산과 부채를 포함한 재정 상황을 평가한다. 많은 대출 기관은 2차 시장에서 모기지를 담보로 구매하는 두 정부 관리 모기지 기관인 패니매 (Fannie Mae)와 프레디맥 (Freddie Mac)이 발행한 인수 지침을 면밀히 따른다.
모기지 보험업자의 주요 의무는 대출이 승인될 경우 대출 기관이 감수할 위험의 정도를 결정하는 것이다. 이를 위해 그들은 신청자의 재정 상태와 대출금을 제때에 상환할 수 있는 가능성을 평가할 수 있는 일련의 단계를 거친다. 보험업자는 일련의 과정을 수행한다.
우선 신용 기록을 보는데 여기에는 신청자의 신용 보고서, 신용 점수 그리고 지불 기록에 대한 조사가 포함된다. 그리고 신청자의 재정 상태를 조사한다. 대출 기관은 자금 조달을 위한 특정 연방 지침을 기초로 사용한다.
예를 들어, 패니매 (Fannie Mae)의 가이드라인에 따르면 모든 차용인은 최대 대출한도 LTV (loan-to-value) 비율이 97%, 신용 점수가 640 이상, 최대 부채 대비 소득(DTI) 비율이 36%이어야 한다. 그리고 대출 기관은 자체 기준으로 이를 보완할 수 있다. 또한 신청자의 재정 상황에 대한 세부 사항을 살펴보게 된다. 예를 들어, 신청자의 재정 준비금 (투자, 자산, 저축)을 고려하며, 소득을 창출하는 부동산인 경우 신청자가 임차인과 함께 부동산을 점유하는 지 여부를 고려하기도 한다.
재산 감정을 요구하기도 한다. 신청자의 대출 승인은 구매하려는 또는 담보로 사용하는 주택의 가치에 대해 빌린 금액에 따라 크게 달라진다. 이를 위해 보험업자는 요청 가격이 해당 지역에서 최근에 판매된 유사한 주택과 일치하는지 확인하기 위해 부동산 감정을 지시한다. 모든 보고서와 서류가 접수되면 신청을 승인하거나 거부하기로 결정하는데 이 과정이 금융 시장의 상황에 따라 길어지거나 단축되는 특성이 있다.
모기지 인수 절차 (underwriting)의 단계
언더라이팅은 재정 상태와 구매하려는 부동산을 철저히 조사해야 하는 긴 과정이 된다. 각 대금업자는 약간씩 다른 방법을 사용하지만 일반적으로 인수의 5가지 주요 단계는 다음과 같다.
1) 사전 승인 받기
집을 찾기 시작하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 모기지 사전 승인을 받는 것이다.
이것은 기술적으로 언더라이팅 프로세스의 일부는 아니지만 여전히 권장되는 사전 조치다. 대부분 나중에 실제 모기지 신청에 사용되는 재정 정보를 제출하고 받을 수 있는 대출 규모를 알 수 있다. 사전 승인 여부를 결정하기 위해 대출 기관은 소득과 부채와 같은 재무 프로필을 검토하고 신용 조사를 실시한다.
자격이 있는 것으로 간주되면 대출 기관은 신청자가 제공한 정보를 기반으로 일정 금액까지 대출할 용의가 있다는 사전 승인 서신을 발행한다. 사전 승인 편지는 주택 판매자에게는 진지한 구매자임을 보여주는 것으로 사용된다. 모든 제안을 뒷받침할 자금이 있다는 것을 간접적으로 보여주는 것이다.
일반적으로 사전 승인은 신청자의 재정 상황이 변하지 않는 한 특정 금액의 자금 조달에 대해 승인될 것이라는 대출 기관의 표시 역할을 한다. 비슷해 보이지만 사전 자격 취득과 사전 승인을 혼동하지 말아야 한다.
모기지 사전 자격은 아무런 구속력이 없다. 그것은 단순히 모기지를 받을 수 있고, 그렇다면 얼마나 많은 이자율로 받을 수 있는지를 나타낸다. 사전 승인을 받으려면 일반적으로 더 많은 재정 정보를 제공해야 하며 대출 기관이 신청자에게 대출을 제공하기 위해 최선을 다하고 있음을 나타낸다.
2) 소득과 자산 확인
주택에 대한 제안을 하고 판매자가 이를 수락하면 공식적으로 모기지를 신청할 준비가 된 것이다. 판매자와 구매 그리고 판매 계약을 체결한 후 신청서를 제출한다. 사전 승인을 위해 제출한 것과 동일한 문서를 많이 제출하게 되지만 대출 기관은 이제 신청자의 재정에 대해 더 깊이 파고들고 더 엄격한 실사를 하게 된다.
사전 승인 서류를 자주 사용하지만 대출 기관은 추가 정보나 업데이트된 문서를 요청할 수 있다. 예를 들어, 보다 최근의 재무제표 또는 세금 보고서를 보내거나 대출 기관이 신용 점수를 다시 확인하도록 요구할 수 있다. 소득과 자산을 확인할 준비를 해야 한다. 고려 대상 자산에는 은행 계좌의 돈, 은퇴 저축, 투자 계좌, 생명 보험 증권의 현금 가치, 주식 형태의 자산이 있는 비즈니스 또는 파트너십의 소유권이 포함된다.
3) 가치 평가
모기지 사전 승인을 받는다는 것은 대출 기관이 원칙적으로 신청자의 재정 상태에 따라 일정 금액을 대출해 줄 의향이 있음을 의미한다. 반대로 모기지는 특정 부동산을 구입하기 위한 대출이다. 대출 기관은 해당 부동산이 대출에 대한 충분한 담보 역할을 할 수 있도록 신청자가 꾸준히 지불하고 차용을 요청하는 가치가 있는지 확인하기를 원한다.
이를 위해 대출 기관은 부동산 감정을 실시한다. 이것은 신청자가 지불하겠다고 제안한 금액이 집의 상태와 이웃의 비슷한 집에 따라 적절한지 여부를 평가하는 것이다. 단독 주택 감정 비용은 부동산의 복잡성과 규모에 따라 수백 달러에서 천 달러 이상까지 다양하다.
4) 소유권 검색(title review)과 소유권 보험
대금업자는 법적 권리가 있는 집에 돈을 빌려주고 싶어하지 않는다. 그렇기 때문에 소유권 회사(title company)는 부동산을 양도할 수 있는지 확인하기 위해 소유권 검색을 수행한다. 소유권 회사는 부동산의 이력을 조사해 모기지, 청구, 유치권, 지역권, 구역 조례, 계류 중인 법적 조치, 미납 세금과 제한 계약을 찾아낸다.
그런 다음 소유권 보험 회사는 조사의 정확성을 보장하는 보험 증권을 발행한다. 경우에 따라 두 가지 정책이 발행된다. 하나는 거의 항상 필수 사항인 대출 기관을 보호하기 위한 것이고 다른 하나는 부동산 소유자를 보호하기 위한 것이다. 선택 사항이지만 소유자 보호 보험은 받을 가치가 있을 수 있다.
5) 인수 결정
보험업자가 신청자의 신청서를 철저히 검토한 후 모기지를 승인하게 된다. 그러면 부동산 클로징 (closing)을 진행할 수 있는 모든 권한이 부여된다. 그러나 이때 인수 대신 다음 중 하나의 결정을 받을 수 있다.
융자 거부: 모기지 신청이 거부된 경우 다음 단계를 결정하려면 거부에 대한 구체적인 이유를 알아야 한다. 대출 기관에서 신청자의 부채가 너무 많다고 생각하는 경우 신용 카드 잔액을 상환해 채무비율 (DTI)을 낮출 수 있다.
신용 점수가 낮다고 판단하는 경우 신용 보고서에 실수가 있는지 다시 확인하고 점수를 향상시키기 위한 조치를 취해야 한다. 몇 달 후에 다시 신청하거나, 더 작은 대출 금액을 신청하거나, 보상을 위해 더 큰 계약금을 모을 수 있다.
일시 중단: 파일에서 일부 문서가 누락되어 보험업자가 평가를 할 수 없음을 의미한다.
예를 들어 보험업자가 신청자의 고용 또는 소득을 확인할 수 없는 경우 신청자의 신청이 정지될 수 있다. 대출 기관은 추가 정보를 제공해 신청서를 다시 진행할 수 있는지 여부를 알려준다.
조건부 승인: 모기지 승인에는 일반적으로 추가 급여 명세서, 세금 양식, 모기지 보험 증명서, 보험 증명서 또는 결혼 증명서 사본, 이혼 판결문 또는 사업 허가증을 제공해야 하는 조건이 있을 수 있다. 일반적으로 이것은 거의 집에 왔지만 대출 기관은 몇 가지 사항을 더 확인하고 싶어 슬쩍 다시 확인해 보는 것이다. 조건을 지우고 모기지 승인을 받으면 주택 구매가 거의 완료된다.
마지막 단계는 대출 기관이 대출 자금을 조달하고 부동산 소유권에 대한 대가로 판매 당사자에게 돈을 지불하는 마감일이다. 이때 최종 서류에 서명하고 마감 비용을 정산하고 집 열쇠를 받는다.
모기지 인수는 얼마나 걸리나?
모기지 인수 절차는 주택 구입 절차에서 가장 시간이 많이 걸리는 부분 중 하나다. 대개 며칠에서 몇 주까지 걸릴 수 있으며 마감이 이렇게 오래 걸리는 이유 중 하나다.
그리고 인수자가 수동 또는 자동 인수를 사용하는지 여부에 따라 차이가 있다. 자동 언더라이팅은 일반적으로 수동 언더라이팅보다 더 빨리 완료되지만 컴퓨터가 평가를 수행하기 때문에 일관되지 않은 소득과 같은 특수한 상황을 가진 대출자에게는 적합하지 않은 몇 가지 제한이 있다.
때때로 대금업자는 위험을 측정하기 위해 자동 또는 수동 언더라이팅을 모두 조합해 사용한다. 그러나 언더라이팅은 전체 대출 프로세스의 한 부분일 뿐이다. 대략 40~50일 안에 대출을 완전히 마감할 수 있다. 2023년 4월 기준 신규 주택 구매 모기지가 마감되는 데 평균 42일이 걸렸다.