바꾼 부동산 매물 등록 규칙 누구에게 유리?

사실상 리스트 매물 독점 가능해져

판매자와 구매자가 아닌 중개업체에 유리

새로운 부동산 매물 등록 규칙이 발효됨에 따라 주택 구매자와 판매자는 각자에게 유리한 혜택을 받을 수 있게 되었다.

주택 소유주가 매물로 부동산을 등록하는 방법을 명확히 하기 위한 새로운 정책은 이전의 규칙 변경이 발효된 지 불과 몇 달 만에 주택 시장에 혼란과 마찰을 일으켜 주택 구매자와 판매자 모두에게 복잡성을 가중시킬 수 있다.

“주택 판매자를 위한 다중 등록 선택"이라고 불리는 이 새로운 정책은 약 150만 명의 부동산 중개인 회원을 보유한 중개인을 대변하는 로비 그룹인 전국부동산중개인협회(NAR)에 의해 3월 말에 발표되었다.

이를 통해 주택 소유자는 여러 곳에 매물을 알리는 서비스로 알려진 광범위한 매물 시장에 단순히 나열하는 것보다 더 제한적이고 사적인 방법으로 주택을 판매할 수 있다. 주택 판매자는 매물을 공개하지 않고 부동산 중개인에게 매물 정보를 주고 알아서 팔아주도록 할 수 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)은 이런 접근 방식에 대한 주택 판매자의 요구에 부응해 개발되었다고 말한다. 즉, 주택 판매자에게 유리한 방식이라는 말처럼 들린다.

그러나 많은 업계 전문가들은 실제로 그런 선택을 하는 주택 판매자는 거의 없다고 한다. 대신 부동산 중개인에 의해 조종되고 있고, 중개인은 매물을 반 비공개로 유지하고 자신의 고객 네트워크 사이에 공유함으로써 이익을 얻는다고 말한다. 더욱이 점점 더 파편화되고 비효율적인 주택 시장은 주택 구매자와 판매자 모두에게 이익이 되지 않으며 차별적 관행의 가능성을 높일 수 있다고 많은 관측통들은 믿고 있다.

수십 년 동안 브로커와 매물에 대한 소비자 경험을 추적해온 워싱턴 DC에 본사를 둔 소비자 정책 센터는 공개되지 않는 사적인 매물이 증가하면 주택 시장은 더욱 혼란스럽고 비효율적이며 조작의 대상이 될 것이라고 우려했다.

새로운 매물 정책은 정확히 무엇?

3월 매물 정책은 두 가지 새로운 선택 사항을 제공한다. 중개업소가 독점으로 가진 매물 정보를 지칭하는 "Office Exclusive Exempt Listing"은 매물 중개인의 중개업체에서 다른 중개인만 사용할 수 있고 매물 등록 서비스에서 공유되거나 공개적으로 판매되지 않는 목록이다. "며칠 늦게 등록할 수 있게 허용된 매물"은 다중 리스팅 서비스(MLS)에서 공유되므로 다른 부동산 관계자가 볼 수 있지만 주택 판매자가 선택한 기간 동안 홈스(Homes.com) 또는 질로우(Zillow.com)와 같은 소비자 대면 웹 사이트에서는 볼 수 없다.

가능한 한 광범위한 노출이 제한되거나 내부적으로 공유되는 모든 목록은 "포켓 리스팅"이라고도 한다. 3월 변경된 매물 정책은 전국부동산중개인협회(NAR)가 이전에 발표한 "명료한 협력"으로 알려진 정책을 기반으로 한다. 이 매물 등록 정책은 부동산이 대중에게 판매된 후 하루 이내에 다중 리스팅 서비스(MLS)에 등록되어야 한다고 규정했다. 그런데 투명하지 않은 매물 시장에는 많은 의미가 있다. 모두가 주택 판매자의 선택에 대해 이야기하고 있지만 주택 구매자의 선택은 정말 제한적이 된다.

주택 판매자가 새로운 옵션 중 하나를 선택하면 동일한 중개업체의 중개인이 선정하는 주택 구매자만 사용 가능한 주택 정보를 볼 수 있다. 또한 이는 주택 구매자와 판매자 모두를 "이중 중개"로 알려진 방향으로 이끌 수 있고, 동일한 중개업체에서 일하는 중개인이 주택 거래의 양측을 대표하는 경우에 해당한다.

전국부동산중개인협회(NAR)은 새로운 정책이 판매자와 리스팅 브로커에게 부동산 정보를 알릴 때, 더 많은 옵션과 선택권을 제공하는 동시에 주택 구매자와 리스팅 브로커가 중요한 다중 매물 서비스(MLS) 부동산 정보에 대한 동등한 접근 권한을 제공하기 때문에 공정한 주택 시장을 지원한다.

그러나 부동산 중개업체가 거래의 양측을 모두 맡게 되면 고객에게 신탁 의무(에스크로)를 제공하는 것은 본질적으로 불가능하다. 하지만, 이중 대행은 동일한 중개회사 내에서 전체 수수료를 유지하기 때문에 중개업체에 절대적으로 유리하다.

부동산의 시장 노출을 제한하는 것은 중개인이 처리하고 분석해 고객에게 제시하는 구매 제안하는 주택 매물의 수를 제한하기 때문에 중개업체에게도 더 나은 거래가 될 수 있다.

새로운 매물 정책은 차별적?

사적 매물(private listings) 트렌드의 더 불길한 함의 중 하나는 일부 매물을 분리된 상태로 유지해 과거에 주택 시장에서 배제되었던 사람에 대한 차별 가능성을 다시 높이는 방식이 될 수 있다. 여기에는 유색 인종 구매자는 물론 소득이 낮거나 가족 경험이 적은 사람들 그리고 주택 구매 경험이 있는 사람들도 포함된다. 중개업체와 긴밀한 관계를 형성하고 있는 주택 구매자는 절대적으로 중개업체로부터 우선적인 대접을 받을 가능성이 높다.

전국공정주택연합(National Fair Housing Alliance)은 이 새로운 정책은 배타적이고 투명성을 제한하는 새로운 범주를 만든다고 말한다. 매물 등록 규칙 변경이 주택 차별 증가의 문을 열고 주택 판매자가 주택 가용성과 관련해 매우 중요한 정보에 대한 대중의 접근을 제한할 수 있도록 만든다고 여긴다. 새로운 리스팅 가이드라인은 8월 규칙 변경에 따른 것으로, 전통적으로 그랬던 것처럼 주택 매도자가 비용을 부담한다고 가정하는 대신 주택 구매자가 부동산 중개업자 수수료의 적어도 일부를 지불할 가능성이 더 높아졌다.

공정 주거 옹호자들은 이런 변화가 부유하지 않거나 가족 중 처음으로 주택을 소유하려고 시도하는 구매자들에게 장벽을 던질 수 있다고 본다. 이런 발전이 함께 이뤄진다면 공정한 주거에 대한 접근을 더욱 제한할 것이라고 말했다.

그렇기 때문에 이 흐름을 매우 우려하고 있다. 중개업체가 가장 선호하는 방식으로 변경되었지만 소규모 중개업체는 오히려 거대 중개업체에 흡수되거나 경쟁력이 사라져 없어질 수 있다. 주택 판매자와 주택 구매자의 고객 리스트를 풍부하고 확고하게 보유한 브로커는 오히려 독점 매물로 가장 혜택을 볼 수 있다. 중개업체들이 공정주거법을 포함한 모든 종류의 법률을 준수하고 있는지 확인하는 기관은 사람들이 해를 입을 수 있는 좋은 기회가 되었다고 본다.

주택 매매 산업의 독점화?

업계 전문가들은 이 규정 변경이 소규모 독립 중개업체가 거대 중개 기업인 컴패스(Compass)와 같은 업계 거물급 업체와 경쟁하는 것을 어렵게 만들고 소비자에게도 영향을 미칠 것이라고 믿고 있다. 만약 이런 매물을 비축하고 있는 대형 중개업체가 있다면, 경쟁력을 갖추기 위해 중개업체들이 이런 대형 중개업체에 합류하도록 유혹을 받을 수 있다. 중개업도 아마존처럼 거대 중개업체가 시장을 지배할 가능성이 커진다.

컴패스(Compass)는 새로운 가이드라인을 추진하는 시장 참여자 중 하나였다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 새로운 규칙 조정은 주택 판매자가 주택 판매 방법에 있어 더 많은 옵션과 유연성이 필요하다는 것을 인정하는 동시에 주택 소유자 선택을 우선시하는 정책을 채택하기 위해 지역 다중 매물 서비스(MLS)에 책임을 전가한다고 밝혔다. 사전 마케팅은 가시적인 이점이 있다. 이를 통해 주택 소유자는 관심을 측정하고, 가격을 조정하고, 수요를 창출할 수 있다.

컴패스(Compass)의 조사에 따르면 다중 매물 서비스(MLS)에서 활성화되기 전에 비공개 매물 또는 매물 예정으로 사전 마케팅하는 매물이 주택 소유자에게 더 나은 결과와 관련이 있는 것으로 나타났다. 사전 판매된 주택은 평균 2.9% 더 높은 종가와 관련이 있었다. 이는 전국 최대 다중 리스팅 서비스 중 하나인 Bright MLS의 4월 보고서를 포함한 다른 출처의 연구와 반대되는 결과다. 이 보고서에 따르면 브라이트 MLS가 "오피스 독점"이라고 부르는 매물은 판매하는 데 거의 3주가 더 걸리고, 공개 MLS에 즉시 등록된 것보다 더 비싸지 않으며, 잠재 구매자를 위해 재고를 더 타이트하게 만드는 결과를 보였다.

보고서는 "마켓 플레이스 데이터는 오피스 독점 리스팅의 증가가 정보에 대한 접근을 제한하고 단편화된 재고 시스템을 생성함으로써 잠재 주택 구매자와 판매자에게 해를 끼칠 가능성이 있음을 강력히 시사한다고 결론지었다.

주택 매매가 독점화되면 부동산중개인협회의 신뢰는 무너진다. 전통적으로 혁신에 저항해 온 산업이 큰 정책 변화와 씨름함에 따라 많은 전문가들은 더 강력한 리더십이 주도권을 잡았으면 좋겠다고 주장한다. 전국부동산중개인협회(NAR)은 8월 규칙 변경을 촉발한 집단 소송과 수많은 내부 스캔들로 인해 크게 약화되었다. 이제 전국부동산중개인협회에 붙은 모든 것은 반경쟁적 행동이라는 일종의 오명을 씌우게 된다. 즉, 국가 조직이 정책 지침이나 규칙을 발표할 수 있더라도 관행의 실제 시행은 지역 다중 목록 서비스(MLS)의 손에 달려 있다.

전국부동산중개인협회는 중개업무를 중개인에게 유리한 방향으로 법을 규정하도록 워싱턴 DC의 의회에 로비를 하는 것이 최대 목표의 하나다. 부동산 매매의 모든 정보와 통계를 수집하고 주택 관련 정책에 지대한 영향을 미친다. 그래서 전국부동산중개인협회가 추진해온 방향이 주기적으로 주택 시장에 잡음을 일으켰다.

개방적이고 투명적이지만 완벽하지는 않았다. 주택 리스팅 가격을 부풀리면 중개인 수수료는 높아진다. 주택 매물을 공개하지 않고 팔 수 있다면 주택 매매 과정이 빨라지고 중요한 과정이 생략될 수 있다. 이는 여러 면에서 다른 문제를 초래할 가능성이 있다.

주택 매물을 공개하는 것은 거의 미국이 유일하다. 전 세계 대부분의 부동산 시장에서는 주택 매물이 개별 중개업체에만 위탁된다. 그래서 부동산 시장은 대체로 독점화의 경향이 있다. 그리고 여전히 부동산에 관해 매물을 공개 등록하도록 한 목소리를 내고 있다. 부동산을 자유롭게 사고, 팔고, 임대하고, 양도할 수 있는 소비자의 능력을 옹호할 수 있는 제도가 그나마 공개 매물 서비스이다.

가장 최근의 규칙 변경은 주택 판매자에게 부동산을 마케팅하는 방법에 대한 더 많은 옵션을 제공함으로써 한 걸음 더 나아갔다고 믿는다. 그러나 더 파편화된 시스템으로 변하면서 주택 시장의 시스템이 과거로 되돌리는 결과를 가져온 것은 분명하다.