부동산 세금 확 줄어들 듯

부동산 매매 차익에 대한 세금도 없애

1997년 가치 기준 양도소득세 면세 상향

트럼프 행정부의 재정 지출 법안인 커다란 멋진 지출 법안(One Big Beautiful Bill Act)가 부동산을 소유한 가정에 커다란 영향을 미칠 것으로 보인다. 새로운 세법의 조항은 사람들이 집을 물려주는 방식과 그 집에 묶여 있는 부를 바꿀 수 있다. 커다란 멋진 지출 법안(One Big Beautiful Bill Act)는 이전에 연방 상속세 면제를 일시적으로 강화했던 것을 영구적으로 바꾼다.

유산 상속 계획가들이 종종 "쿠폰"이라고 설명하는 이 면제는 상속인에게 비과세로 양도할 수 있는 금액을 결정한다.

부유한 가정, 특히 상당한 부동산을 보유한 가정에게 이런 변화는 부동산 소유를 더욱 진작시키는 자극제가 될 수 있다. 트럼프의 지출 법안 이전에는 2026년에 면제 혜택이 거의 절반으로 감소해 2017년 이전 수준으로 돌아갈 예정이었다. 이제 그 이전 수준의 복귀는 테이블에서 벗어났다. 세금이 사라지면 부동산 소유를 위한 구매는 더욱 늘어날 수 있다.

이 새로운 법은 초고액 순자산 보유자뿐만 아니라 값비싼 주택 시장에서 부동산 가치가 급증한 가정에도 숨 쉴 공간을 제공한다. 유산에 대해 생각하고 있는 주택 소유자의 경우, 유산 상속 계획을 재검토하고 세금 규정에 부합하는지 확인해야 할 때일 수 있다.

트럼프 대통령은 새로운 자본 이득에 대한 면세 법안도 지지한다. 주택 소유자에게 매우 커다란 긍정적 효과를 가져올 수 있다. 트럼프 대통령은 지난 주말 앤드루스 합동 기지에서 기자들과 만난 자리에서 주택소유주에 대한 연방 자본이득세를 폐지하는 법안에 대한 지지를 표명했다.

이 법안은 공화당 하원의원 마조리 테일러 그린에 의해 발의되었는데, 그는 이 법안을 "미국 국민에게 주는 선물"이라고 불렀다. 뉴저지주 이스트 러더퍼드에서 열린 2025년 클럽 월드컵 경기를 관람한 후 기자가 이 법안에 대해 질문하자 트럼프는 개혁이 필요하다는 데 동의했다.

트럼프는 이것을 진지하게 살펴보고 있다고 했다. 매우 긍정적인 동력이 될 수 있고 정말 돈이 필요한 많은 사람들에게 큰 인센티브가 될 것이라고 생각한다고 언급했다. 실제로 주택 매매에 따른 차익에 대해 연방 세금이 면제된다면 주택 매물이 늘어날 수 있고 주택 수요도 늘어날 수 있다.

자본 이득세로 인해 주택 매각을 꺼리는 주택 소유주가 상당히 있는데 특히, 베이비 붐 세대들은 은퇴 자금 우려로 인해 주택 판매를 꺼려해왔다. 세금이 없어지면 그만큼 자본 이득을 고스란히 남기거나 다른 주택을 구입하는데 사용할 수 있게 되어 주택 시장은 활기를 되찾을 수 있다.

상속세 '쿠폰' 영구적으로 확대

트럼프 지출 법안의 가장 큰 변화 중 하나는 연방 상속세 면제의 영구적인 확대다. 원래 2017년 세금 감면 및 일자리에 관한 법률(Tax Cuts and Jobs Act)의 임시 조항이었던 이 조항은 이제 세법의 지속적인 부분이 되었다. 2026년부터 연방 상속세 면제 혜택은 현재 1,399만 달러에서 1인당 1,500만 달러로 인상되며, 앞으로 인플레이션에 대한 연간 조정이 진행된다. 부유한 가정의 경우, 이는 결혼한 부부가 만료일 없이 최대 3,000만 달러를 비과세로 이체할 수 있음을 의미한다.

트럼프 지출 법안이 통과되기 전에는 2026년에 면제 금액이 거의 절반으로 줄어들어 1인당 약 720만 달러에 대한 감세로 돌아갈 예정이었다. 새로운 법은 훨씬 더 높은 기준선을 고정하고 일몰 조항을 완전히 제거해 부동산 설계사와 고액 순자산 가계에 장기적으로 명확성을 제공한다. 주택 소유자에게 이것은 의미 있는 숨 쉴 공간을 만들어준다.

부동산은 주 거주지, 두 번째 주택 또는 투자 부동산에 관계없이 종종 부동산에서 가장 가치 있는 부분을 차지한다. 새로운 면제 조항에 따라 이제 40%의 연방 상속세를 부과하지 않고 더 많은 재산을 상속인에게 물려줄 수 있고, 이는 상당한 부동산 자산을 가진 가족을 위한 법안에서 가장 중요한 조항 중 하나가 되었다.

상속세 면제가 주택 소유자와 상속인에게 의미하는 것은 매우 크다. 상속세 면제 확대는 캘리포니아, 뉴욕, 플로리다 또는 일리노이와 같은 고가의 부동산 시장에서 비싼 부동산을 소유한 가정에 특히 영향을 미치며, 주 거주지만으로도 수백만 달러의 가치가 있을 수 있다.

더 높은 수준의 상속세 면제는 증여를 통해 평생 제외 금액의 일부를 이미 사용한 사람들에게도 혜택을 준다. 2026년부터는 면제 혜택이 확대되고 유산을 증여해야 하는 압박이 줄어들어 막대한 상속세를 부담하지 않아도 된다.

유산 상속 계획의 핵심 구성 요소를 다시 할 필요는 없을 것이다. 그러나 상속세 면제 확대는 계획 이면의 더 광범위한 전략을 재검토할 가치가 있을 만큼 충분히 중요한 변화라 할 수 있다. 특히 주택 소유자는 부동산과 같은 가치 상승 자산을 취소 불가능한 신탁에 투자하는 것을 고려할 수 있다. 그렇게 하면 과세 대상 재산에서 현재 가치와 미래 가치 상승을 모두 제거해 상속인에게 물려주는 자산을 극대화하는 데 도움이 될 수 있다. 그러나 이는 증여세와 자본 이득의 상쇄 요인을 수반할 수 있다.

또한 수혜자 지정과 신탁 구조를 자세히 살펴보는 것도 좋은 시기다. 겸손한 부동산조차도 유언 검인 노출을 줄이거나 자산 보유 방식을 재구성해 세무 효율성을 개선함으로써 이익을 얻을 수 있다. 새로운 법은 전략적 계획을 수립할 수 있는 더 많은 여지를 제공하지만, 이런 유연성은 계획이 변경 사항을 따라갈 때만 중요하다.

현행법 유지될 때 최대 혜택 누려야

모든 세금이 연방 세금은 아니며 주 정부의 세금은 여전히 존속된다. 이는 지역별로 세금이 없는 도시와 주에 부동산 투자가 늘어날 수 있다.

연방 상속세 면제 금액이 1인당 1,500만 달러로 인상되고 있지만, 많은 주에서는 훨씬 더 낮은 기준액으로 자체 상속세를 계속 부과하고 있다. 이런 법률은 변경되지 않았는데 예를 들어, 일리노이주에서는 주 상속세 면제 금액이 1인당 400만 달러에 불과하다. 즉, 재산이 연방 상속세로부터 완전히 보호되더라도 주 수준에서 여전히 상당한 금액의 세금을 물어야 할 수 있다.

이것은 부동산이 많은 주택 소유자에게 특히 중요하다. 주 거주지, 별장 또는 임대 부동산은 부동산을 주 면제 한도를 빠르게 넘어서게 만들어 주 상속세를 유발할 수 있고, 이는 놀라운 일이 될 수 있다. 확대된 상속세 면제는 이제 트럼프 재정 지출 법안에 따라 영구적이지만, 세법의 영속성은 결코 진정으로 보장되지 않는다.

면제 조항은 현재로서는 안전하지만, 향후 의회가 이를 철회할 수도 있다. 즉, 이전 규칙에서와 같이 2025년 12월 31일 마감 시한이 임박하지 않았다는 의미이지만, 조치를 취하기 위해 기다려야 한다는 의미도 아니다. 트럼프 임기가 끝나고 새로운 행정부가 들어서서 이를 폐기할 수도 있기 때문에 영구적이란 것은 사실 트럼프 임기 동안 해당한다고 볼 수 있다.

가치 있는 부동산을 보유한 고액 순자산 보유 개인 및 가족의 경우 오늘날의 전략적 계획은 상당한 이점을 확보할 수 있다. 지금 당장 거액의 선물을 만들거나, 유산에서 가치 있는 자산을 이전하거나, 신탁 구조를 업데이트하면 나중에 정치적 바람이 바뀌더라도 현행법의 이점을 최대한 확보하는 데 도움이 될 수 있다. 문은 무기한 열려 있을 수 있지만 그대로 유지된다는 보장은 없다.

주택 매매 차익에 대한 세금 면제

'주택 판매에 대한 세금 면제법'이라고 명명한 이 법안은 주 거주지 매각에 대한 연방 자본 이득세를 폐지하는 내용이다. 자본 이득세 폐지는 커다란 영향을 줄 수 있을 정도로 주택 시장에는 커다란 긍정적인 효과를 가져올 수 있다. 주택 소유주를 지지하는 개혁안을 담고 있는 이 법안은 주택 판매를 방해하는 가장 큰 요인 중 하나라고 부르는 것, 즉 국세청(IRS)에 많은 이익을 빼앗길 수 있다는 두려움을 제거함으로써 주택 매물 재고를 늘리는 것을 목표로 한다.

그린 의원은 이것이 미국 국민을 위한 위대한 선물이라고 생각하며, 이 법안을 마련한핵심이라고 말했다. 주택 소유자들은 그들이 얻은 많은 매매 차익 때문에 자본 이득세로 너무 많은 불이익을 받는다고 법안 마련 의도를 설명한다. 실제로 데이터는 이런 주장을 뒷받침한다.

미국에서 주택 소유자 3명 중 약 1명에 해당하는 약 2,900만 가구는 독신 신고자에 대한 연방 자본 이득세 면제가 보호하는 것보다 더 많은 자산을 축적했다. 그 이유는 자본 이득 제외(개인의 경우 250,000달러, 부부의 경우 500,000달러)는 1997년 이래로 변하지 않았다.

그 기간 동안 주택 가격은 전국적으로 260% 이상 상승해 한때 넉넉한 완충 장치였던 것이 좁은 문턱으로 바뀌었다. 주택 가격이 계속 상승함에 따라 더 많은 일반 판매자가 예기치 않게 세금 문제에 노출되고 있다. 전국부동산중개인협회의 최근 분석에 따르면 2030년까지 이 수치는 주택 소유자의 56%로 증가할 것으로 예상된다.

자본 이득세는 몇몇 주에서 가장 큰 타격을 입힌다. 가장 큰 타격을 입은 사람들은 가장 오래 머물러 있는 주택 소유자들이며, 특히 최근 몇 년 동안 부동산 가치가 급등한 주에서 더욱 그렇다. 하와이는 주택 소유자의 거의 79%가 250,000달러 면세 한도의 영향을 받으며, 가구당 임계값을 초과하는 평균 자본 이득은 409,000달러를 넘어선다.

워싱턴주가 그 뒤를 바짝 쫓고 있으며, 주택 소유자의 거의 65%가 위험에 처해 있다. 이에 비해 웨스트 버지니아와 미시시피는 주택 소유자의 8% 미만이 잠재적으로 노출되어 가장 적은 영향을 받는다. 조지아주에서는 31%가 조금 넘는 수치가 이 한도를 초과했다.

이 법안을 통해 수백만 명의 장기 주택 소유자들이 실제로 해당 주택에 거주한 적이 있는 한 자신의 자산으로부터 혜택을 받을 수 있다. 이것은 모든 주택에 해당하는 것이 아니라 주 거주지를 판매하는 사람들을 위한 것이다. 그리고 주택 소유자들은 돈을 지키고, 자본을 지킬 수 있게 되어 다시 주택을 구입하거나 은퇴 자금으로 활용할 수 있을 것이라고 말한다.

오랫동안 연방 자본 이득세 폐지 제도 개혁을 추진해 온 전국부동산중개인협회는 오늘날 주택 시장 상황에 점점 더 부합하지 않는 낡은 정책을 현재 실정에 맞게 고치려는 모든 진지한 노력을 환영한다고 밝혔다. 오랫동안 초당적 우려 사항이었던 주택 소유자의 자본 이득세 부담 증가 문제를 조명하는 이번 노력에 지지를 보냈다.

이 세금은 주택 소유에 대한 처벌로 의도된 것이 아니었지만, 오늘날에는 정확히 그렇게 기능하고 있다면서 주택 소유자에게 투기꾼처럼 세금을 부과해서 안된다고 보았다.

전국부동산중개인협회는 현행 자본 이득세 배제 제도를 두 배로 확대하고 물가상승률을 반영하는 등의 개혁을 주장해 왔지만, 그린 의원의 법안은 오랫동안 기다려온 논의에 활력을 불어넣는 것이라고 덧붙였다.

이 세금이 주택 재고, 이동성, 그리고 구매력에 어떤 영향을 미치는지에 대한 진지한 논의를 이끌어내는 모든 제안을 환영했다. 그러면서 지금이 바로 이 정책을 현대화하고 주택 매매를 저해하는 것이 아니라 지원하도록 해야 할 때라고 보았다.