부동산 중개수수료,어떻게 될까?

대략 2~2.5% 수준이 될 것으로 전망하고

에이전트 줄어들고 경쟁력도 약화될 것으로 예상

부동산 중개수수료는 인터넷의 부상과 혼란을 중시하는 할인업체의 수십 년에 걸친 공격에서도 살아남았으나 이제 드디어 내려오고 있을지도 모른다.

연방 소송으로 인해 소비자가 부동산 중개인에게 협상하고 지불하는 방식이 변경되었다. 2023년 10월, 미주리주 연방 배심원단은 전국부동산중개인협회(NAR)와 여러 대형 부동산 중개업체가 부동산중개인의 수수료를 부풀리기 위해 가격을 높이는데 공모했다고 판결했다.

그 과정에서 많은 중개업체가 법정 밖에서 합의를 했고, 2024년 3월 15일 전국부동산중개인협회도 합의해 4억 1,800만 달러의 손해 배상금을 지불하고 오랜 규칙 중 일부를 변경하는 데 동의했다.

이것이 앞으로 주택 구매자와 판매자에게 의미하는 바는 다음과 같다.

부동산 수수료는 '가격 전쟁'으로

2024년 7월부터 주택 판매자는 더 이상 자신의 중개인과 주택 구매자의 중개인 모두에게 중개수수료를 지불할 책임이 없다. 대신, 중개인을 원하는 주택 구매자는 자신의 중개인에게 별도로 비용을 지불해야 한다. 새로운 규정은 지난 4월 연방 판사로부터 예비 승인을 받았고, 11월에 최종 법원 승인이 내려질 예정이다.

다음은 아마도 주택 구매자 중개인 간의 치열한 가격 경쟁일 것이다. 내년쯤이면 매수 측 가격 전쟁이 벌어질 것이라고 모기지 회사의 관계자는 말한다.

전국부동산중개인협회가 소송을 해결하기로 합의한 새로운 시스템에 따르면, 매물이 시장에 나왔을 때 리스팅 중개인은 더 이상 주택 구매자의 중개인에게 얼마를 지불할 것인지를 명시하지 않는다.

대신 해당 중개수수료는 주택 구매자와 중개인 간에 별도로 협상된다.

엄밀히 말하면 부동산 중개수수료는 항상 협상 가능했다. 하지만 실질적으로 중개인은 고객보다 협상에 더 능숙하며, 수수료는 5% 범위에 집중되어 있다.

이 합의는 구매자 중개인이 중개수수료를 공격적으로 마케팅할 수 있는 발판을 마련한다. 미국 소비자 연맹(Consumer Federation of America)의 선임 연구원은 중개수수료가 궁극적으로 4% 이하, 어쩌면 3%까지 떨어질 것으로 예상한다.

시간이 지남에 따라 더 많은 설계사들이 다양한 유형의 보상을 자유롭게 제공할 수 있게 되고, 더 많은 소비자들이 보다 투명한 시장에서 비교 쇼핑을 하고 중개수수료를 협상하게 될 것이라고 한다.

주택 구매자 에이전트 간의 새로운 경쟁 시대가 도래하는 것이라 할 수 있다. 최상의 시나리오는 소비자들이 모기지 대출 기관을 쇼핑하는 것과 같은 방식으로 구매 측 에이전트를 쇼핑하는 것이다

.

다만 중개수수료는 아직 해결해야 할 세부 상항이 많이 있다.

매수자 측 중개인이 더 이상 리스팅 수수료를 받지 못한다면, 이는 매수인이 중개인에게 직접 지불할 책임이 있음을 의미한다. 이는 2.5%의 수수료와 400,000달러의 판매 가격을 기준으로 평균 약 10,000달러의 금액에 해당한다.

현재로서는 주택 구매자가 해당 금액을 모기지에 포함시킬 수 없지만 연방주택금융청이 페니 매(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac) 모기지에 수수료를 포함할 수 있도록 규칙을 변경할 가능성이 있다. 업계 전문가들은 연방 규제 당국이 가까운 장래에 이 문제를 다룰 것으로 예상한다.

중개 커미션 비용 수준

현행 기준에 따르면 주택 소유자가 부동산을 400,000달러에 매각할 경우 기존 주택의 평균 가격인 5%의 수수료는 20,000달러에 해당한다. 그런 다음 해당 금액은 판매자 자신의 중개인과 주택 구매자의 중개인 간에 분할된다. 주택 판매자에게는 거의 중요하지 않으며 주택 판매자는 여전히 전체 금액을 지불해야 한다.

얼마 전까지만 해도 부동산 수수료율은 각 에이전트에 3%씩 6%였다. 그러나 수십 년에 걸친 경쟁과 규제 조사 끝에 콜드웰 뱅커(Coldwell Banker), 센추리 21(Century 21) 및 기타 대형 부동산 브랜드의 모회사인 애니웨어 리얼 에스테이트(Anywhere Real Estate)의 데이터에 따르면 현재 일반적인 수수료는 5%에 약간 못 미친다.

증권 규제 당국에 제출한 서류에서 상장된 애니웨어(Anywhere)는 평균 수수료의 절반인 약 2.4%라고 보고한다. 중개수수료는 대침체 기간과 2023년에 잠시 상승했지만 일반적으로 이자율은 수십 년 동안 꾸준히 하락해 왔다. 부동산 중개업자의 경우, 이런 수수료율 하락은 주택 가격 상승으로 상쇄되었다.

그들은 백분율 기반 수수료 측면에서 더 작은 파이를 받고 있지만 파이는 점점 더 커지고 있다.

소송과 다른 역풍

2023년 재판에 회부된 중개 수수료 소송 사건에서 미주리주 주택 판매업자들은 전국부동산중개인협회와 켈러 윌리엄스(Keller Williams), 애니웨어(Anywhere), 리멕스(RE/MAX), 홈서비스 오브 아메리카(HomeServices of America) 등 4개 주요 부동산 중개업체의 독점금지법 위반 혐의를 제기했다. 애니웨어와 리멕스(RE/MAX)는 각각 8,350만 달러와 5,500만 달러의 손해배상금을 지불하고 재판 전에 합의했고, 다른 피고인들은 법정에서 기회를 잡기로 했다.

배심원단은 업계에 불리한 판결을 내렸고, 판사는 전국부동산중개인협회(NAR)와 나머지 두 중개업체에 주택 판매자에게 18억 달러의 손해배상금을 지불하라고 명령했다. 이 수치는 결국 50억 달러까지 치솟을 가능성이 있다. 켈러 윌리엄스도 이후 7,000만 달러에 합의했고, 전국부동산중개인협회는 이제 돈을 갚고 관행을 바꾸기로 합의했다.

2024년 4월 현재 마지막 남은 피고는 버크셔 헤서웨의 소유 회사 중 하나인 “홈 서비스 아메리카(HomeServices of America)”이다. 전국부동산중개인협회는 반독점 소송과 관련 사건 외에도 다른 역풍에 직면해 있다. 성희롱 스캔들로 인해 2023년 당시 회장이 사임했고, 조직의 차기 회장이자 오랜 CEO도 이후 사임했다.

이 모든 드라마는 대열에 불안과 우려를 조성했다. 온라인 중개업체 레드핀(Redfin)은 그룹과의 관계를 끊고 많은 중개인과 에이전트가 회원 자격을 취소하도록 요구했다. 다른 중개업체도 그 뒤를 따랐다. 또한 두 명의 영향력 있는 부동산 중개인이 미국 부동산 협회(American Real Estate Association)로 알려진 경쟁 단체의 출범을 발표했다. 즉 부동산 중개인 협회가 분열되고 두개가 만들어진 것인데 더 늘어날 가능성도 있다.

협회는 하나로 단일화되었을 때 더 큰 목소리를 내고 더 확실한 대표성을 갖는다. 새로운 단체의 공동 설립자 중 한 명은 뉴욕시 컴패스(Compass)의 중개인/에이전트이자 솔직한 전국부동산중개인협회(NAR)의 비평가로서 미국부동산 협회(AREA)를 대체품이 아닌 대안으로 묘사했다.

전국부동산중개인협회(NAR)을 대체하려는 것이 아니고 복제하려는 것도 아니며 108년이나 앞서서 출발한 단체로 이와 경쟁하면서 보완하는 역할을 수행하려는 것이다.

경쟁과 MLS

주거용 부동산 산업은 오랫동안 이분법을 제시해 왔다. 한편으로는 전국적인 다중 리스팅 서비스(MLS) 네트워크를 통해 판매용 부동산의 마케팅을 본질적으로 통제했다. 이런 현실은 가격 담합에 대한 불만과 함께 법무부의 조사로 이어졌다. 반면에 부동산 판매는 150만 명 이상의 중개인으로 구성된 전국부동산중개인협회(NAR)의 회원 명부에서 알 수 있듯이 비교적 쉽게 진입할 수 있는 사업이다.

부동산 면허를 취득하려면 중개인은 일반적으로 몇 가지 수업을 듣고 주 시험에 합격해야 한다. 대학 학위가 필요하지 않으며 입학 비용이 적당하다. 그러나 이번 합의로 직업층은 엷어질 것으로 예상된다.

부동산은 완벽하게 경쟁하는 산업이다. 소비자 옹호자는 이런 평가에 동의하지 않는다. 지금은 자유 시장이 아니고 고객 유치 경쟁이 치열하다. 그러나 요금에 대한 경쟁은 없다. 일반적인 시장에서는 마케팅과 가격을 기준으로 경쟁한다.

한편, 중개수수료는 항상 협상 가능하다는 업계의 오랜 주장이 담겨 있다. 이는 주택 판매자와 주택 구매자가 에이전트에게 지불하는 금액에 대해 결정해야 한다. 그러나 실제로 소비자는 5년에서 10년에 한 번씩만 주택을 사고 팔며, 많은 사람들이 모기지 이자율 인하 협상에 성공할 수 있을 만큼 프로세스에 대해 충분히 알지 못하고 있다. 소비자들은 불리한 입장에 있다. 그들은 집을 사고 파는 일이 드물고, 대부분 판매 가격과 시기에 대해 우려한다.

역사적으로 할인업체는 성공하지 못했다. 수십 년 동안 비방자들은 부동산 수수료의 종말을 예측해 왔다. 이 수수료는 증권 중개수수료와 여행사 수수료의 길을 갈 것이 확실하다고 반대론자들은 말했다. 대신 부동산 협회와 위원회는 완고하게 탄력적인 것으로 입증되었다.

많은 파괴적 혁신가들이 중개수수료를 해결해야 할 문제로 여겼지만, 대부분은 업계를 재편하는 데에는 미치지 못했다. 2000년대 초반에 화려한 할인업체들은 뉴욕과 뉴저지에서 2%의 수수료를 제안했다. 그러나 대대적인 광고와 시장 점유율을 확보한 후 결국 도산했다.

10년 후, 런던에 본사를 둔 퍼플브릭스(Purplebricks)는 미국에 진출해 3,200달러의 고정 수수료로 판매자들을 유혹했다. 이 역시 수요를 과대평가해 2019년 시장에서 철수했다. 시애틀에 본사를 둔 레드핀(Redfin)이 유명 디스카운터 중 하나가 되면서 큰 유지력을 달성했다. 기존 중개업체에 대한 저렴한 대안으로 출시되었고 1%의 상장 수수료를 선전했지만 이후 1.5%의 상장 수수료에 초점을 맞추는 것으로 전환했다.

부동산 중개 수수료를 절약하는 방법

에이전트 수수료를 지불하고 싶지 않다면 다음과 같은 몇 가지 대안이 있다.

혼자 구입: 중개인 없이 집을 사려고 한다면 소유주 판매(for sale by owner)를 훑어봐야 한다.

전국부동산중개인협회 데이터에 따르면 2022년 7월과 2023년 6월 사이에 주택 판매의 7%가 중개인 없이 소유자에 의해 판매되었다. 그러나 전문가의 도움 없이 판매하는 것은 혼자서 해야 할 일이 많고 적어도 7월까지는 구매자의 에이전트에게 지불해야 하는 수수료만 절약할 수 있다.

협상: 혼자서 진행하고 싶지 않다면 에이전트에게 수수료율에 대해 미리 물어보고 대화하는 각 사람의 조건을 비교한다. 수수료가 너무 높다고 생각되면 수수료를 낮출 의향이 있는지 확인하고 거래의 두 에이전트가 모두 동일한 중개업체 소속인 경우 협상에 더 많은 레버리지를 가질 수 있다.

할인 중개인 고용: 수수료가 낮은 부동산 중개인은 기존 중개인보다 훨씬 적은 금액, 즉 일반적으로 주택 판매 가격의 1~1.5%을 청구할 가능성이 높다. 그러나, 전통적인 부동산중개업자가 수행하는 개인에 맞춘 특화된 서비스를 받지 못할 수 있다. 정액제로 일하는 중개업체와 중개인도 있다. 이들은 판매 가격의 일정 비율이 아닌 판매 시 미리 설정된 금액을 받는다.

주택 현금 구매 회사에 판매: 종종 “집을 산다"고 광고하는 이 회사들은 현금으로 지불하고 신속하게 성사되며 일반적으로 수수료를 부과하지 않는다. 그러나 이런 방식으로 판매하면 기존 판매보다 주택 가격이 낮아질 수 있다.