집 구입해 다양한 재산 관리 수단으로 이용
소유주 파이낸싱으로 주택 사주기 유행
주택 시장의 큰손은 아직은 베이비붐 세대 즉, 60대에 접어든 사람들이다. 밀레니얼이 주택 시장의 주요 고객으로 자리잡고 있지만 아직은 부모 세대들이 핵심적인 주택 구입의 고객이다.
액수가 큰 집들은 60대 넘은 사람들이 안정적으로 구입한다. 이처럼 베이비붐 세대의 주택 시장에서의 영향력은 이 제 막바지에 접어들고 있지만 이들이 집을 구입해 활용하는 방식은 매우 다양하다. 부동산에 관해서는 베이비붐 세대가 여전히 호황을 누리고 있는 것도 집을 구입해 쓸 용도가 많고 다양하게 활용하고 있기 때문이다.
전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)에 따르면 2022년에 베이비붐 세대가 밀레니얼 세대를 제치고 가장 큰 주택 구매자 세대가 되었다. 이들은 2022년에 전체 주택 구입의 39%를 차지했다. 그러나 다른 많은 베이비붐 세대들은 이미 가지고 있는 집을 어떻게 해야 할지 궁금해하고 있다.
어떤 사람들은 판매하고 축소하기를 원할 수도 있다. 다른 사람들은 자녀가 아직 살아있는 동안 자녀에게 재산을 서명하기를 원할 수 있다.
다른 사람들은 집에서 나이를 먹고 사후에 집을 물려주기를 원할 수도 있다. 그리고 일부는 방 한두개를 세주고 적절한 수입원으로 삼고 있다.
모든 베이비붐 세대에게 올바른 선택은 없지만 적절한 계획 없이는 많은 일이 잘못될 수 있다. 그리고 실제로 집을 적극적으로 구매하는 사람들은 주택을 활용할 수 있는 다양한 방법을 시도하고 관리한다. 이런 주택을 활용한 방법들을 몇 가지 살펴보면 가진 집을 보다 더 효율적으로 관리할 수 있다.
원하는 결과에 대한 전략적 계획
60대 이상의 부모 세대들은 대개 가진 짐이 많고 거주하는 사람의 수는 적다. 대개는 모기지 상환이 끝났거나 오랜 전에 집을 산 경우, 상환해야 할 모기지 액수가 적다. 또한 투자를 위한 집을 하나 더 마련하고 통째로 세를 주거나 방 하나 둘을 따로 임대한다.
그리고 자녀가 있는 경우 물려줄 계획을 갖고 있으며 집값이 큰 폭으로 오르면 다시 팔 생각도 하고 있다. 이런 모든 선택 사항은 역동적인 재정적 필요와 미래의 목표를 고려해 진행되어야 별다른 문제가 생기지 않고 원하는 목적을 달성할 수 있다. 결국은 계획에 따라 진행해야 한다.
부동산을 장기 계획에 맞춰 유지하는지, 잠재적 수입이나 자산 가치 상승이 진행 중인 비용이나 유지 비용보다 더 큰지 확인하면서 주택 가치를 늘 평가한다. 시장이 호의적이며 판매를 통해 상당한 수익을 기대한다면 적절한 수준을 정하고 주택 판매를 고려해 볼 가치가 있다.
부동산과 관련된 세금 고려 사항은 매우 중요하지만 이는 전문가와 별도로 신경 써야 할 신중한 문제다. 재산을 성년이 된 자녀에게 물려줄 계획이라면 우선 자녀와 이야기하고 합의를 본 다음 회계사 혹은 변호사와 상의해야 한다. 성년 자녀 역시 재정 계획이 있을 것이고 적절한 타이밍이 있을 것이기 때문에 갑작스러운 상속은 오히려 비용만 더 발생할 수 있기 때문이다.
재산을 상속하고 관리하는 데 관심이 있는 상속인과 논의하는 것은 무엇보다 중요하다. 그리고 재산 소유권과 관련된 책임을 맡을 재정적 수단, 시간 그리고 의향이 있는지 확인해야만 계획을 세울 수 있다.
그러므로 부모와 자녀 간의 열린 의사 소통이 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있고 재정적인 문제에서 손실을 초래하지 않게 된다. 그리고 자칫 세금 문제가 복잡해지면 물려주는 것 자체가 어려움을 가져오게 된다.
재산이 있다는 것은 여러 선택권이 있다는 것
부동산 투자 회사에서는 베이비붐 세대가 자신의 부동산으로 할 수 있는 가장 일반적인 선택 방식 5가지를 설명하고 있다.
유언장에 그냥 기록
유언장에 그대로 두는 것이다. 유언장에 부동산을 포함하면 재산을 상속인에게 양도하고 분배하는 방법에 대한 명확한 지침을 제공할 수 있다. 이는 부동산의 상속 분배에 대한 잡음과 소란을 없애고 가장 간단하고 원칙대로 세금과 상속 지분을 분할하는 것을 말한다.
가장 간단하고 쉬우며 복잡한 문제를 만들지 않는 방식이다. 다만, 상속이란 소유주가 사망한 다음 발생하기 때문에 시기가 언제인지 알 수 없다는 사실이다. 즉 이를 활용한 재정 계획은 세울 수 없게 된다.
신탁 만들기
신탁은 검인을 피하고 자산 보호를 제공하는 것과 같은 추가적인 이점을 제공할 수 있다. 트러스트로 불리는 신탁은 방식에 따라 생전 사후 기간을 두고 진행되는 경우가 있다. 가장 큰 공통점은 유산으로 상속되는 것보다 세금이 적다는 사실이다. 베이비붐 세대는 평생 동안 상속인에게 직접 부동산을 선물할 수 있다.
이는 잠재적인 유산세를 줄이는 데 도움이 될 수 있고 소유권을 보다 원활하게 이전할 수 있다. 그러나 증여세 영향을 고려하고 세무 전문가와 상의해 관련 법률을 준수하는 것이 중요하다.
가족유한회사 (FLP: Family Limited Partnership) 만들기
가족 명의의 유한 책임 파트너십 (FLP)를 설정하면 베이비붐 세대가 재산에 대한 통제권을 유지하면서 점진적으로 가족 구성원에게 소유권을 이전할 수 있다. 이 구조는 양도 과정에서 자산 보호, 세금 혜택 그리고 유연성을 제공한다. 이는 주로 자산이 많은 부자들이 주로 선택하는 방식으로 자선 재단이라고 부르는 것이 이런 방식에 속한다.
주택 판매자 파이낸싱으로 주택 판매
베이비붐 세대는 완전한 양도 대신 판매자 파이낸싱을 사용해 상속인에게 부동산을 판매할 수 있다. 이 접근 방식을 통해 상속인은 모기지 지불을 가정해 선불 비용을 최소화하면서 부동산을 소유할 수 있는 기회를 제공한다.
주택 소유자와 주택 구매자가 가족이며 주택 소유자가 제시한 자금으로 집을 산 후 이를 주택 소유자였던 부모에게 갚는 방식이다. 팬데믹 이후 베이비붐 세대가 밀레니얼 세대의 자녀에게 집을 사주는 사례가 급증했다. 아직도 높은 집값을 감당하기 어려워 베이비붐 세대의 부모들이 집을 사서 자녀에게 주는 방식이 유행하고 있다. 이런 주택 소유주의 파이낸싱 제공 방식이 가장 널리 활용되고 있다고 볼 수 있다.
구매 당시 가치와 현재 시세 가치
집을 얼마에 샀고 지금 가치는 얼마인지 알 고 있어야 한다. 집을 팔 것인지 자녀에게 물려줄 것인지를 결정할 때 가장 큰 고려 사항은 집을 산 이후 얼마나 올랐는지 여부다.
자산 관리 회사의 전략가는 주 거주지를 매각하면 첫 번째 250,000 달러의 이득은 납세자의 과세 소득에서 제외된다고 말한다. 그 다음 차익이 공제액보다 크면 납세자는 공제액을 초과하는 이익에 대해 양도소득세를 내야 한다. 반대로 집주인이 살아 있을 때 집을 팔지 않고 죽으면 그 집은 '스텝 업 베이시스 (stepped-up basis)'를 받게 되는데, 이것의 의미는 모든 이익이 소멸된다는 뜻이다. 즉 차익에 대한 세금이 사라진다.
높이 평가된 부동산을 판매할 때 무엇이 위태로운지 사례를 통해 알 수 있다.
예를 들어, 독신 납세자가 자신의 집을 600,000 달러에 사서 평생 동안 125만 달러에 판다면 그는 250,000 달러의 공제액을 제외한 400,000 달러의 이득에 대해 양도소득세를 내야 한다. 그런데 집을 파는 대신 소유주가 사망할 때까지 집을 소유한다면 그의 상속인은 자본이득세를 내지 않고 집을 팔 수 있다.
생전에 집을 증여하면 세금청구서를 선물한 것
세금은 집을 팔면 내야 한다. 즉 상속받은 집을 팔지 않으면 세금은 내지 않는다. 하지만 살아있는 동안 집을 증여하면 받는 사람이 세금청구서 폭탄을 받는 셈이다.
이는 투자에 대한 자본 이득 또는 손실의 양을 계산하는 데 사용되는 가치인 세금 기준이 증여를 한 사람에게서 이월되기 때문이다. 이것은 본질적으로 그 집의 증여를 준 사람의 입장이 되어보는 것을 의미한다. 따라서 부모가 100,000 달러에 주택을 구입했고 부모가 자녀에게 그 집을 증여했을 때 현재 가치가 100만 달러인 경우, 자녀는 그 부동산을 즉시 팔면 900,000 달러의 자본 이득을 얻게 되고 이에 대한 세금을 동시에 내야 한다. 대신 재산을 상속받는 경우 세금 기준은 재산을 받은 시점의 가치로 상승한다.
따라서 위의 예로 돌아가면 과세 기준이 100,000 달러가 아닌 100만 달러이며 자본 이득에서 달러를 발생시키지 않고 해당 부동산을 즉시 판매할 수 있다. 대부분의 경우, 상속인에게 지금 증여하는 것보다 사망 시 상속인에게 부동산을 물려주고 싶을 것이다. 이 전략은 일반적으로 나중에 상속인이 지불해야 하는 세금의 양을 최소화하기 때문이다.
집이 여러 개 있을 때
하나 이상의 부동산을 소유하고 있으면 상황은 달라진다. 세컨드 하우스와 투자 부동산이 있는 사람들은 조금 더 세밀한 계획을 세워야 한다. 베이비붐 세대가 여러 재산을 소유하고 있다면 재산을 상속인에게 물려줄 것인지 매각할 것인지에 대한 결정이 더 복잡해질 수 있다.
각 부동산은 위치, 시장 조건, 유지 비용 그리고 베이비붐 세대 부모의 전반적인 재정 상황과 같은 요소를 고려해 개별적으로 평가되어야 한다. 경우에 따라 하나 이상의 부동산을 매각해 자산을 통합하고 부동산 계획 프로세스를 간소화하는 것이 유리할 수 있다. 이는 자산 관리에 유동성과 유연성을 제공할 수 있기 때문이다.
부동산은 현금이 아니므로 현금으로 만들기 위해서는 상당한 시간과 노력이 필요하다. 반면 부동산이 꾸준한 수입을 창출하거나 상당한 가치 상승 잠재력이 있는 경우 이를 유지하고 상속인에게 물려주는 것이 실행 가능한 전략이 될 수 있다.
재산세, 보험, 유지 비용 그리고 잠재적인 임대 소득을 포함해 여러 자산을 유지 관리할 때 재정적인 영향을 고려하는 것이 중요하다. 수익을 내는 부동산은 그대로 놔두고 공동 소유로 올릴 수 있는 가족 재단 기업을 만드는 것이 훨씬 유리할 것이다.