임대 비용이 높은 연구실이 유망
주거 공간은 용도 규정에도 까다로워
업무의 미래가 온라인이 된다면 사무실의 미래는 달라질 것이 확실하다. 사람들은 사무실 공간을 유통 센터, 학교, 데이터 센터, 병원, 그리고 가장 두드러지게는 아파트로 개조하게 될 것으로 생각한다. 하지만 전염병의 시작에 따른 오피스 시장의 구조적 변화로 인해 어려움을 겪고 있는 사무실을 위한 가장 유망한 변화는 연구실이 될 것으로 보인다.
교회가 소매점이 되거나 쇼핑몰이 아파트 블록으로 변하는 것을 본 사람은 건축 환경이 일정하지만 결코 정체되지 않는다는 것을 알고 있다. 상업용 부동산 정보 서비스 회사 CBRE가 공유한 자료에 따르면 보스턴, 샌프란시스코, 랄리/더럼, 덴버, 뉴욕과 같은 주요 시장에서 다른 건물로 개조되는 사무실 건물의 수는 올해 50% 증가할 것으로 예상했다.
이런 건물은 여전히 전국의 사무실 가운데 작은 부분에 불과하지만 앞으로 몇 년 동안 원치 않는 사무실 공간에 어떤 일이 발생하는지 짐작하는 데 도움이 될 수 있다.
쉽지 않은 사무실의 용도 변경
현재 전체 사무직 근로자인의 거의 절반이 재택근무를 하고 있다. 30%는 집과 사무실 모두에서 일하는 하이브리드 작업을 하고 있고 나머지 15%는 완전히 원격으로 작업한다.
그리고 전문가들은 팬데믹이 끝나도 이 비율이 유지될 것이라고 말한다. 직원들이 사무실을 들락날락할 수 있는 키카드 시스템을 만들고 있는 업체에 따르면 지난 9월은 사람들이 사무실로 돌아오는 달로 예정되어 있었으나 사무실 점유율은 여전히 50% 미만이다.
결과적으로 사무실은 30년 만에 가장 높은 거의 1%에 달하는 공실률을 보이고 있다. 사람들의 사무실이 거실인 경우 상업용 사무실 공간이 덜 필요하다. 뉴욕시 데이터에서 추정한 최근 연구는 원격 근무가 사무실 공간에 대한 수요를 낮추기 때문에 전국 사무실의 가치가 약 40% 또는 4,530억 달러 감소할 수 있다고 추정한다. 얼마나 많은 사무실 공간이 사용되지 않을 지는 아직까지 명확하지 않지만, 빈 사무실이 많이 생길 수 있다.
그럼에도 이런 사무실이 위치한 주요 도시에는 다른 방식으로 번성하고 있다. 사람들은 그곳에 살기 위해, 그곳에서 놀기 위해, 심지어 그곳에서 일하기 위해 모여들고 있지만, 정확히 그들의 옛 사무실로 가기 위해서가 아니다. 이는 전국에서 가장 수요가 많은 부동산 지역의 일부가 아닌 곳에서 유휴 상태인 사무실 건물을 어떻게 처리해야 하는지에 대한 질문을 남긴다.
밀집된 도시에서는 처음부터 건물을 짓는 것보다 한 유형의 부동산을 다른 유형으로 바꾸는 것이 종종 더 쉽고 빠르다. 사무실 건물의 용도를 바꾸려면 지역에 따라 토지 용도 규정에 따라야 하기 때문에 문제가 되는 곳이 많다.
이런 전환이 정확히 어떻게 보일지는 면적, 건물 구조 그리고 임차인의 요구 사항에 따라 다르다. 가장 분명한 전환은 저렴한 주택으로의 전환일 것이다. 국가적 주거 부족이 있기 때문이다. 문제는 일부 사무실 건물의 크기 때문에 아파트 전환이 항상 가능한 것은 아니라는 점이다.
개발자가 구역 설정과 모든 아파트에 별도의 욕실과 주방을 추가하는 문제를 극복하더라도, 사람들은 아파트에 창문이 필요하고 큰 건물에서는 불가능할 수 있다는 현실에 직면한다. 중요한 것은 아파트 임대료가 훨씬 저렴해 건물 소유주에게 재정적으로 덜 매력적이라는 사실이다.
연구 실험실은 또 하나의 특수 사무실
주거 공간이 될 수 없는 텅 빈 사무실은 연구실이 점차 유망한 대체 공간으로 떠오르고 있다. 여러 면에서 의미가 있는데 사무실과 연구실은 모두 높은 임대료를 요구하며 두 곳 모두 사람들이 일하러 가는 곳이다. 연구실에는 원심분리기나 안전 샤워기와 같은 장비들이 있을 수 있다.
상당수의 빈 사무실 공간은 대학과의 근접성과 풍부한 인재 풀 덕분에 실험실 공간에 대한 수요가 증가하는 도시에 있다. 엔지니어링 컨설팅 회사의 관계자는 젊은 과학자들인 실험실 연구원들은 차를 타고 운전하는 것보다 몇 블록 떨어진 아파트 건물에서 쉽게 출퇴근할 수 있는 것을 선호한다고 한다.
연구 실험실은 또한 원격 작업에서 불필요해질 위험을 감수하지 않으므로 훨씬 더 확실한 수요가 있다. 연구실 전용 건물이 아닌 곳에서 연구실 작업을 수행하는 것은 매우 어려운 일이다. 인간의 상태를 개선하는 데 투자할 자본이 있는 한 연구실이 필요하고 수요도 있다. 그리고 연구 실험실 작업은 어디에나 필요한 것이 아니다.
대유행 이전에도 생명과학 분야는 노령 인구의 문제에 대처하는 데 도움이 되는 신약 개발에 지출을 증가한 덕분에 빠르게 성장했다. 그러나 전 세계가 코로나바이러스에 대응할 수 있는 자원을 확보함에 따라 생명공학에 대한 민간과 공공 투자는 팬데믹 기간 동안 더욱 급증했다.
결과적으로 생명과학 분야의 고용은 투자와 함께 진행되었고 전체 고용을 크게 앞질렀다.
지난 10년 동안 생명 과학 고용은 산업 전체 평균 1%에 비해 거의 7% 증가했다.
팬데믹 이후 생명 과학 분야 크게 성장
사무실 소유자와 건설업자는 전염병이 발생하기 전에 사무실 건물을 연구실험실로 간혹 전환했었다.
하지만 그 이후로 이 아이디어에 대한 관심이 폭발적으로 증가했다. 그리고 팬데믹 기간 동안 계획된 용도 전환이 건설업자에 의해 진행될 가능성이 있다.
전 보스턴 글로브 신문사의 사무실부터 더럼의 비어 있는 위워크 (WeWork), 샌프란시스코의 한때 올드네이비 본사까지 전국의 사무실이 연구실험실로 바뀌고 있다. 생명과학 시장에서 약 1,700만 평방 피트의 연구실 전환과 2,500만 평방 피트의 새로운 연구실 공간이 조성되고 있다. 이는 대략 20개 이상의 축구 경기장과 맞먹으며 이미 존재하는 모든 연구실 공간의 약 4분의 1을 차지하는 규모다.
모든 개발 계획이 생명 과학 전환을 고려하고 있다. 그렇다고 해서 비어 있는 사무실 모든 공간을 생명과학으로 전환하는 것은 아니다. 엔지니어는 기존 연구실만큼 견고하지 않거나 층수가 높지 않은 사무실 건물에 수많은 중장비를 설치하는 방법을 알아내야 한다.
그들은 사람, 프린터, 많은 종이보다 훨씬 더 많은 것을 운반할 수 있는 엘리베이터가 필요하다. 그리고 가급적이면 실험용 쥐가 점심을 나르는 사람들과 공간을 공유하지 않는 별도의 엘리베이터가 있어야 한다. 개조된 연구실 공간은 또한 일반적으로 컴퓨터를 계속 작동시키는 데 필요한 기존 사무실보다 훨씬 더 강력한 전력, 배관 그리고 공기 여과 시스템을 필요로 한다. 그러나 엔지니어들은 더 많은 사무실 공간을 생명 과학 연구 공간으로 바꾸는 독창적인 해결 방법을 제시하고 있다.
사무실을 실험실로 전환하는 문제
기본 수준의 실험실은 과학자들이 연구, 실험 그리고 탐색할 수 있는 엄격하게 통제된 환경이다. 간단해 보이지만 연구 실험실로 꾸미려면 많은 것이 필요하다.
사무실을 연구실 공간으로 전환할 때 가장 큰 문제 중 하나는 층고다. 보통 약 12피트인 사무실의 각 층의 높이가 층 사이에 약 15피트가 필요한 연구실 공간의 다양한 요구를 수용하기에 충분하지 않다. 건설업자들은 천장 높이가 아니라 바닥 높이로 생각한다. 왜냐하면 천장 높이가 물건을 집어넣을 수 있는 가능한 모든 공간을 나타내기 때문이다.
첫째, 실험연구실 공간은 생물안전 캐비닛과 흄 후드와 같은 거대한 장비를 수용할 수 있어야 한다. 이런 공간은 사무실보다 훨씬 더 많은 기계, 전기 그리고 배관에 적합해야 한다. 예를 들어, 실험실은 사무실보다 최소 5배 더 자주 공기를 재순환해야 하며 공기를 여과, 온도 조절 그리고 제습해야 한다. 또한 화학 폐기물도 처리해야 한다. 일반적으로 모든 인프라는 천장이나 바닥을 통해 실행되지만 더 짧은 사무실 바닥에서는 실현 가능하지가 않다.
또 다른 고려 사항은 건물의 안정성이다. 사무실은 내부에서 일하는 사람들의 움직임을 처리하도록 지어졌지만, 기계가 건물을 흔들리지 않도록 하거나 건물의 움직임이 전자 현미경과 같은 실험실 장비에 영향을 미치지 않도록 하려면 실험실 공간이 훨씬 더 안정적이어야 한다.
더 오래되고 튼튼한 건물에서는 그다지 문제가 되지 않는다. 그러나 사무실 용도로만 지어진 많은 새 사무실 건물에는 강철 보강재를 설치해야 한다. 당연히 건축업자는 시간과 비용을 위해 최소한의 변경이 필요한 건물을 찾는다. 브앤디와인 부동산 투자 신탁 (Brandywine Realty Trust)는 대중 교통, 대학 그리고 새로운 생명 과학 졸업생이 사는 곳과의 근접성을 기반으로 생명 과학 인큐베이터의 위치를 선택했다. 디자인 개발 회사 건물은 다른 사무실 건물만큼 정밀 검사가 필요하지 않기 때문에 선택했다.
엔지니어들은 구조가 이미 생명 과학 공간의 무게와 진동 요구 사항을 지원할 수 있음을 알아냈다. 필라델피아 초고층 빌딩에 있던 사무실 공간은 연구실로 전환되자 완전히 임대가 완료되기도 했다. 실험연구소에는 유전자와 세포 치료와 같은 것을 전문으로 하는 생명 과학 회사가 있다.
또한 현재는 액체 질소 냉동고, 조직 배양실 그리고 증기 멸균기와 같은 장비가 있다. 그러나 건축업자들이 이상적인 장소라고 생각한 곳에서도 바닥 높이는 여전히 문제였다. 건물의 13.5피트 바닥은 사무실 치고는 높지만 생명과학 공간에서는 약간의 도전이다. 엔지니어는 산업적으로 보이는 개방형 천장 개념과 신중한 위치 지정에 의존해 천장을 만드는 데 차지한 귀중한 1.5인치를 빼냈다.
다른 건물의 건축업자는 더 과감한 솔루션에 의존해야 했다. 엔지니어들은 위 천장이 아닌 인접한 복도나 방에서 파이프, 전기 그리고 덕트와 씨름하고 있다. 어떤 경우에는 위의 바닥 부분을 사용해 수용하기까지 했다. 바닥 높이와 안정성은 최근에 사무실에서 바로 입주 가능한 실험실 공간으로 개조된 저지 시티의 건물에서는 문제가 되지 않았다. 20세기 초에 지어진 8층짜리 건물이 치약 제조 시설로 일찍부터 존재했기 때문이다. 그럼에도 불구하고 2020년 초에 건물을 구입한 부동산 회사는 새로운 환기 시스템 설치를 포함해 건물의 기계 시스템에 대한 여러 업그레이드를 수행해야 했다.
또한 지붕에 필요한 모든 기계, 전기, 배관 그리고 화재 방지 장비를 설치하기 위해 약간의 공간 활용 게임을 해야 했다. 현재 세입자에는 긴급 치료 센터와 실험실에서 생산한 육류 제품을 전문으로 하는 회사가 임대해 있다.
실행 가능한 실험실 공간이 되기 위해 사무실이 자주 필요로 하는 또 다른 주요 개선 사항은 화물 또는 서비스 엘리베이터의 추가다. 생명 과학 회사는 엄청난 수의 선적을 받는다.
그 중 많은 수가 동물 사육장을 위한 동물이거나 액체 질소와 같은 위험한 가스일 수 있다. 일반적으로 사무실에서 연구소로의 전환에 있어서 서비스 엘리베이터가 없는 경우 서비스 엘리베이터를 추가하기를 권장한다. 생물 봉쇄 문제에 더 좋고 점심을 준비하고 있다면 실험실에 있는 사람과 직접적인 접촉이 일어나는 것은 바람직하지 않다.
외부에서 발생할 수 있는 많은 온도 변화를 피하기 위해 내부 벽에 실험실을 배치한다.
다양한 온도는 실험실에서 사용되는 물질에 영향을 미치거나 연구 결과에 영향을 미칠 수 있다. 이런 변환은 비용이 많이 들 수 있으므로 작업이 덜 필요한 건물이 더 매력적이다. 그러나 많은 건축업자들은 실험실 공간이 요구하는 더 높은 임대료에 대한 대가로 이런 비용을 기꺼이 감수한다.
실험실 공간은 2022년 2분기 평방 피트당 $58에 임대되었고 사무실 공간은 $37 수준이다. 주요 시장의 연구실 공간에 대한 임대료와 수요는 높은 수준을 유지하고 있는 반면 연구실의 공실률은 매우 낮은 수준을 유지하고 있다. 생명 과학 분야의 성장에 대한 요구가 항상 강력하지는 않지만 사라지지 않을 것이다. 실험실은 과학적 발견이 이뤄지고 의학의 미래가 구축되는 곳이다. 오래된 사무실에서 새로운 것이 나오는 곳으로 바뀌고 있다.