30만불 대 신규 주택 열에 한 채
팬데믹 직전 셋 중 하나는 30만불 이하
최근 집값 폭등으로 인해 수백만 명의 잠재 주택 구매자들이 주택 소유를 할 수 없게 되었다.
저소득 가정은 특히 큰 타격을 받았고, 30만 달러 미만의 신규 주택이 불과 2년 만에 35%에서 10%로 급감했다.
10년 이상의 제한된 주택 건설, 인구 통계와 관련된 갑작스럽고 급격한 수요 증가, 심각하게 낮은 모기지 이자율, 생활 방식 변화, 전염병 혼란으로 인한 주택 건설 비용 급증 등 여러 요인이 부분적으로 신규 주택 가격 급등의 원인이 되고 있다.
또한 토지, 노동, 규제 그리고 님비즘 (NIMBYism)과 관련된 4가지 주요 구조적 문제가 오늘날 보급형 주택을 짓는 것을 점점 더 어렵게 만들고 경제성 문제를 악화시키고 있다.
무엇보다 땅값이 올랐다
토지는 유한한 자원이다. 시간이 지남에 따라 원하는 지역의 토지 가용성이 줄어들어 가격이 상승한다. 이는 토지가 보다 저렴하고 개발 친화적인 시장에서 주택 가격의 20~30%를 구성하고 토지가 제한된 해안 지역 주택 시장에서 비용의 40~50%를 구성하기 때문에 매우 중요하다.
지난 2년 동안 토지 가격은 수요 증가에 따라 급등했다. 땅을 확보하기 위해 서두르던 매매 주택 건설업자들도 서둘러 다른 구매자들과 경쟁하고 있었다.
이에 대한 대응으로 건축업자들은 검색 반경을 덜 중심적인 위치로 확장했지만 보다 저렴한 가격에 주택을 짓기 위한 확실한 계획은 없었다. 그 토지의 가격이 올랐을 뿐만 아니라 어떤 경우에는 토지에 개발에 필요한 법적 승인이 필요한 권리 또는 상수도, 하수도, 도로 등 기반 시설이 부족해 시간과 비용이 많이 소요되고 대개 많은 추가 비용이 든다.
토지 가격은 장기간의 주택 시장 조정 또는 경기 침체 기간 동안 조정될 수 있다.
그러나 자원의 유한한 특성으로 인해 향후 저렴한 주택을 지을 때 가격 책정이 여전히 장애물로 남을 것으로 보인다.
노동력이 부족하다
2000년대 중반 주택 붐 동안 주거용 건설 노동자가 100만 명이 넘었다.
2011년 총 건설 고용은 주택 시장 붕괴 기간 동안 약 550,000명으로 급격히 감소했는데, 이는 업계가 수요 부진과 제한된 고용 기회로 어려움을 겪었기 때문이다. 많은 숙련 노동자들이 재숙련을 하고 더 안정적인 것으로 인식되는 다른 산업에서 일자리를 찾았기 때문에 주택 산업을 영구적으로 떠났다.
주택 건설 데이터에 따르면 주택 건설 분야의 고용은 현재 약 900,000명으로 점차 개선되고 있지만 주택 건설업자의 62%는 여전히 노동력 부족에 직면해 있다.
아마존과 같은 곳에서 퇴직과 대체 고용 기회의 역할을 하고 있다. 왜냐하면 아마존의 경우, 가을에서 연말까지 계절에만 고용하고 있기 때문에 비수기동안 건설 노동자로 나서는 것이 흔하다.
건설 산업의 숙련 노동자들은 10년 동안 임금이 인상되어 6월 수입이 작년에 비해 5.6% 상승했다.
더 높은 임금은 직원들에게 유리하지만 더 높은 주택 건설 비용에 기여한다. 주택의 3D 프린팅, 모듈식 건축 그리고 기타 대체 건축 방법과 같이 노동 집약적인 건축 옵션이 있지만 시장에서 아직 일정 규모에 도달한 것은 아니다. 여전히 건설 인부에 대부분 의존하고 이들이 건설업계의 핵심 동력이다.
규제로 인해 시간과 비용이 추가
주 그리고 지방 정부는 노동, 환경, 지역 사회 무결성, 건축 법규 등과 관련된 규칙과 규정을 설정해 주택 건설 산업에서 큰 역할을 한다.
전국 주택 건설 협회 (NAHB: National Association of Homebuilders)는 모든 수준에서 정부가 부과하는 규제가 새 단독 주택의 최종 가격의 약 24%를 차지한다고 추정한다. 팬데믹으로 인한 혼란은 상황을 더욱 악화시켰다.
가장 두드러진 것은 건설업과 유사한 노동력 부족이다.
지방자치단체는 인력 부족으로 인해 자격, 허가, 검사 그리고 기타 정부 서비스에 대한 일정이 늘어났다.
이는 결과적으로 건축업자와 개발자의 비용을 증가시켰는데 이런 문제는 아직 완화되지 않고 있다.
규제 비용을 새 주택의 평균 가격 394,300 달러에 대해 금액을 기준으로 적용하면 규제가 최종 주택 가격의 93,870 달러를 차지한다.
이 가운데 41,330 달러는 개발 과정에 발생하는 규제로 인한 것이며 52,540 달러는 건설 단계에서 나타나는 규제로 인한 것이다. 달러 기준으로 전국주택건설협회 (NAHB)에 따르면 2011년과 2016년 사이의 큰 폭은 아니지만 2016년과 2021년 사이에 규제 비용이 계속 증가하고 있다.
백분율 기준으로 최신 추정에 따르면 모든 수준에서 정부가 부과하는 규제가 판매용으로 지어진 신규 단독 주택의 최종 가격의 23.8%를 차지한다. 건축업자와 측량 개발자들은 규제 비용을 다소 다른 기준으로 분류하고 별도로 산출하고 있다.
그런데 최종 주택 가격의 10.5%는 부지 개발 시 규제로 인한 것이고 나머지 13.3%는 단독 주택 건설 시 규제로 인해 발생했다. 2021년 추정치 23.8%는 이전에 보고된 24.3%보다 약간 낮다.
그러나 2016년 이후 다른 많은 비용이 증가해 이 비율이 고가 주택 기준에 적용되고 있다. 모든 규제가 나쁘거나 제거되어야 한다고 주장하는 것은 아니지만 과도할 수 있는 규제의 몫을 추정하려는 것도 아니다.
기본 전제로 주택이 다양한 연방, 주 그리고 지방 기관에 의해 복잡한 방식으로 규제되는 환경에서 새로운 정책 또는 기존 규제를 수정할 필요가 있다는 것을 제시한다.
지역 님비의 저항
님비 (NIMBY: 내 뒷마당에 안돼"는 교통량 증가, 학교와 같은 지역 자원에 대한 부담, 오염 그리고 새 거주자가 누구인지에 대한 불편함과 두려움에 대해 새로운 개발에 대한 저항으로 표현되는 것을 말한다.
지역 님비즘 (NIMBYism)의 만연은 기존 거주자들이 익숙해진 삶의 질을 보존하기 위해 노력함에 따라 새로운 건설을 억제하는 결과를 가져온다.
추가 건설이 없으면 오늘날의 대규모 구매자 풀은 달성 가능한 제한된 주택 공급을 놓고 경쟁해야만 한다. 제한된 주택공급은 당연히 신규 주택의 분양 가격을 높이게 된다.
앞으로 개선되려면
주택 가격은 경기 침체기에 몇 가지 예외를 제외하고 지난 50년 동안 일반적으로 상승세를 보였다.
개발 커뮤니티와 정책 입안자 모두 더 저렴한 주택의 필요성을 잘 알고 있지만 시장 상황과 구조적 요인이 문제를 만든다. 많은 건축업자들은 더 밀집된 커뮤니티, 더 작은 주택 그리고 메우기 개발에 적응하려고 노력하고 있지만, 많은 솔루션이 거주자와 지역 지도자의 반발에 의해 충족된다.
소비자들도 자신의 기대치를 재고해야 한다. 주택 소유는 안정성과 부를 쌓을 수 있게 해주지만 업그레이드된 조리대와 높은 천장을 좋아하는 바람직한 형태는 보급형 주택에서 점점 더 적용되지 않고 제한적으로 채택되고 있다. 이는 당연히 팬데믹으로 더욱 강한 추세를 보이게 했다.
앞으로 진정한 도달 가능한 주택을 얻으려면 모든 사람이 자신의 역할을 해야 한다.
소비자는 절충안을 계획해야 하고, 건축업자는 보다 저렴한 주택을 제공하기 위한 혁신적인 방법을 계속 모색해야 하며, 정부 기관은 불필요한 규제를 없애고 효율성 개선을 추진해야 하며, 님비 (NIMBY) 옹호자는 제한된 주택 재고의 부정적인 영향을 고려해야 한다.