신규 주택 판매가 저조하다

건축 비용 상승과 재고 늘어 신규 건축도 식어

단기는 공급 과잉, 장기는 공급 절대 부족

높은 모기지 이자율, 경제적 불확실성, 경쟁적인 기존 주택 재고 증가로 인해 주택 구매자가 신규 주택을 기피하고 있다.

수년 동안 주택 건설업체들은 나머지 주택 시장이 직면한 깊은 침체로부터 상대적으로 격리되어 있었다. 그러나 이제 주택 건설 업체 역시 압도적인 봄 주택 구매 시즌의 위기를 느끼고 있고 이런 현실에 적응하기 위해 분주히 움직이고 있다.

5월 신규 주택 판매는 높은 가격, 높은 모기지 이자율, 경제 우려로 인해 주택 구매자들이 기피하면서 한 달 전보다 14% 급감했다. 건설업체의 37%는 증가하는 공급 적체를 완화하기 위해 6월에 가격을 인하했다고 보고했다. 상장 주택 건설 업체인 레나르(LENNAR)와 KB 홈은 모두 2분기 실적 보고서에서 시장 상황 둔화를 강조했다. 이런 상황에서 많은 건설업체들이 향후 주택 건설 계획을 철회하고 있다.

소비자들은 경제와 지정학적 긴장 고조에 대한 불안감이 점점 더 커지면서 소비자 신뢰지수가 13년래 최저치로 떨어졌다. 그 결과 주택 시장이 냉각되었다고 KB Home은 보고 있다. 주택 건설 업체들은 이에 대응해 일부 시장에서 가격을 인하했지만 이런 움직임은 소비자들에게 큰 관심을 받지 못했다. 이런 조치에도 불구하고 신규 주택 구매 수요가 약화되었다고 업계는 판단한다.

그리고 이제 주택 구매자는 더 많은 선택권을 갖게 되었다. 건설업자들은 2009년 이래 가장 큰 완공된 미분양 재고를 보유하고 있는데, 2007년 이후 가장 많은 단독 주택을 매물로 내놓았다.

한편, 기존 주택 매물은 1년 전보다 30% 급증했다. 점점 더 많은 시장에서 그 어느 때보다 더 많은 주택이 판매되고 있다. 그러나 대부분의 지역에서는 새 집이나 오래된 집 모두 빨리 팔리지 않고 있다.

주택 시장 조사 회사인 존 번스 리서치 건설팅에 따르면 기존 주택 시장이 마침내 깨어났지만, 공급은 많으나 수요가 움직이지 않는 좋지 않은 방식으로 시장이 움직이고 있다. 이로 인해 주택 건설업자들이 매우 빠르게 사업 규모를 조정하고 있고 신규 단독 주택 건설은 현재 거의 동결된 상황이다.

팬데믹 호황기의 끝

건설업자들은 팬데믹 기간 동안 시작된 호황기를 지나 이제 규모를 줄이고 있다. 주택건설업자들은 2020년과 2021년의 주택 구매 열풍 속에서 특히, 남동부 및 산악 서부와 같은 빠르게 성장하고 적당한 가격의 지역에서 토지를 매입하고 새로운 주거 커뮤니티를 건설하기 위해 서둘렀다.

오래된 주택이 부족하고 입찰 전쟁이 흔했던 시기에 이 전략은 효과가 있었다. S&P 주택 건설업 지수는 2020년 10월부터 2024년 10월까지 134% 급등하면서 정점을 찍었다.

2022년 중반에 모기지 이자율이 급등하면서 재판매 시장의 활동이 냉각되었지만 건축업자들은 모기지 이자율을 낮춰 신규 주택 판매를 유지할 방법을 찾았다.

기존 주택을 살펴보는 주택 구매자가 약 7%의 모기지 이자율을 발견하는 경우, 건축업자는 주택 구매자가 사내 또는 파트너 대출 기관을 이용할 경우 일시적 또는 영구적인 모기지 이자율 인하를 5% 미만으로 제공할 수 있다. 또한 주택 건설업체들은 더 작고 저렴한 주택을 지음으로써 시장 상황에 빠르게 적응할 수 있었다.

최근 주택 모기지 대출 이자율과 가격이 완고하게 높은 수준을 유지하면서 신축 주택 공급이 수요를 초과하기 시작했다. 처음에는 텍사스와 플로리다와 같은 한때 팬데믹 이전 핫스팟을 중심으로 신규 주택 재고가 쌓이기 시작했다. 그러나 이런 저조한 실적은 이제 전국으로 퍼지고 있다.

주택 공급이 심각하게 제한되고 있는 캘리포니아와 같은 일부 지역의 건설업체들조차도 현재 경기 둔화를 보고하고 있다. S&P 주택건설업체 지수는 2024년 말 고점 대비 22% 하락했다.

현재 신규 주택을 계속 팔기 위해 건설업체들은 주택 구매자에게 더 큰 인센티브를 제공하고 있다. 플로리다주의 경우, 이런 유형의 제안이 일시적이었으나 30년 모기지 대출의 처음 몇 년 동안만 유효했던 대출 기간 동안 3.99%에서 4.99%의 이자율 매입 제안이 이제는 점차 일반적인 현상이 되고 있다. 또한 일부 건설업체들은 주택 구매자들이 마감 비용이나 업그레이드에 적용할 수 있는 이른바 "플렉스 캐시(flex cash)"에 최대 35,000달러를 제공하고 있는데, 이는 몇 년 전의 5,000달러 또는 10,000달러에 비해 크게 증가한 금액이다.

지금 신규 주택 거래는 유래 없이 파격적인 인센티브를 제시하면서 주택 판매에 열 올리고 있다. 올랜도의 경우, 주택 시장 여건이 주로 주택 구매자에게 유리한 상황으로 점차 바뀌면서 부동산 중개인들은 더 바쁜 나날을 보내고 있다. 신규 건설 주택 인센티브가 확실히 주택 판매에 도움이 되고 있다. 많은 주택 구매자는 새 주택과 기존 주택을 고려하는 데 모두 열려 있지만 결국 거래를 위해 새 주택을 선택한다. 주택 구매자에 대한 인센티브가 제공되기 때문에 기왕이면 신규 주택이 훨씬 더 매력적이다.

애틀랜타에서도 유사한 상황이 벌어지고 있다. 기존 주택 시장에서는 아직도 가격을 턱없이 높게 책정한 주택과 주택 거래 조건에 완고한 판매자들이 첫 주택 구매자들을 낙담시키는 사례가 늘고 있다.

이런 분위기 속에서 오히려 신규 주택은 파격적인 조건으로 첫 주택 구매자들에게 다가가고 있다. 현재 많은 기존 주택 판매자가 여전히 팬데믹 주택 구매 붐 시기에 보였던 높은 가격에 갇혀 있다. 반면, 주택 건설 업체들은 주택 판매 협상에 더 적극적이고 훨씬 유연하다. 그들은 사람들이 신규 주택을 구매하도록 유도하기 위해 모든 유형의 인센티브를 제시하고 있다.

단기 과잉, 장기 부족

오늘날의 공급 과잉과 인센티브는 현재 구매자의 비용 절감을 의미할 수 있지만, 이는 국가의 장기적인 주택 공급에 더 큰 문제를 야기한다. 주택경제학자들은 전국적으로 300만 채에서 450만 채 사이의 주택이 부족하다고 추정한다.

그리고 현재 주택 구매 수요가 약화됨에 따라 주택 건설 업체는 더 비싼 토지를 구입하고 건축 허가를 확보하기 위해 지방 정부와 협력하는 것과 같은 새로운 건설 프로세스를 시작하기 위해 서두르지 않는 모습이다.

5월 신규 주택 착공 건수는 5년치 최저치로 급락했는데, 계절 조정 연율로 125만 가구를 기록했다. 건설 과정의 예비 단계인 건축 허가도 감소했다. 온라인 주택정보업체 리얼터(Realtor.com)의 선임 경제분석가는 이는 주택 경제가 보고 싶어하는 모습은 확실히 아니라고 말했다.

중장기적으로 볼 때 주택 시장은 전국적인 규모로 주택 가격이 많이 하락하고 주택 구입 능력이 크게 향상되는 것을 볼 수 없을 것으로 전망된다. 이는 주택 가격이 떨어지더라도 미미한 수준이며 여전히 소득에 비해 주택 가격이 월등히 높게 유지될 것이란 전망이다.

건설업체들이 조만간 주택 건설에 적극적으로 나서는 방향으로 바꿀 것이라는 증거는 거의 없다. 전국주택건설협회(NAHB)와 웰스파고가 공동으로 추적한 데이터에 따르면 6월 건설업자 신뢰지수는 2년여 만에 최저치로 떨어졌다. 이는 현재 주택 판매 환경에 대한 검토, 향후 6개월에 대한 주택 판매 기대치, 잠재 주택 구매자 트래픽이 모두 하락한 것에 따른 결과다.

가장 큰 주택건설업체 톨 브라더스는 신규 주택 시장이 지역별로 양분되었다고 분석한다. 대부분의 신규 주택이 판매되는 시기는 봄철 시즌인데, 사실상 겨울 판매 시즌과 같이 저조했다. 가장 판매 실적이 좋은 지역은 보스턴과 북부 버지니아로, 이 지역들은 토지가 부족하고 기존 주택 판매 물량이 부족해 대형 공공 건설업체와의 경쟁이 제한적이라고 보았다.

코로나19 기간 동안 북동부와 대서양 연안 지역, 그리고 북부 버지니아를 가로지르는 지역은 상황이 좋지 않았다. 모두가 외딴 지역으로 떠나 햇빛과 저렴한 생활비를 찾아 나섰기 때문이다. 그래서 보스턴과 북부 버지니아의 코로나19 주택 가격 상승은 수요가 예전만큼 강하지 않았다. 하지만 이제는 상황이 완전히 바뀌었고, 가장 강력한 지역은 보스턴과 북부 버지니아다.

북동부 지역은 경쟁이 덜해서 대형 공공 건설업체들이 이곳에는 없고, 토지도 매우 부족하다. 그래서 토지를 매입하면 금값과 같은 가치를 지니게 되고, 기존 주택 시장이 훨씬 더 빠르다. 그런데 텍사스나 플로리다, 그리고 대형 공공 건설업체가 많고 토지도 많은 다른 지역에서는 그렇지 않다.

신규 주택의 인센티브 제공은 보스턴과 북부 버지니아에서는 볼 수 없는 모습이다. 반대로, 고급 주택 건설업체인 톨 브라더스는 선벨트 지역에서 가장 부진한 실적을 보이고 있다.

미분양 완공 주택 재고가 급증했기 때문이다. 스펙 주택(speculative homes의 줄임말)은 주택 구매자가 정해지지 않은 상태에서 건설하는 주택으로, 건설업자는 완공 후 주택이 팔릴 것이라고 확신한다. 약세를 보이는 곳은 플로리다와 텍사스가 재고가 증가하고 있다. 피닉스는 여전히 높은 재고로 인해 조정을 받고 있다. 기존 주택 재고의 상당 부분은 건설업자가 정한 스펙 주택이다. 이 모든 시장에는 스펙 주택 전략을 고수하는 대형 건설업체들이 많기 때문이다.

애리조나, 플로리다, 텍사스의 신흥 지역에 남아 있는 이런 스펙 주택 과잉 현상이 언제나 지속될 것이라고 생각하지 않는다. 이미 일부 주택 건설업체들이 철수하고 있다. 현재 기존 주택 시장의 과잉 물량의 3분의 1은 실제로 미분양된 신규 스펙 주택이다. 건설업자들이 약세 시장에서 스펙 주택을 덜 공급하고 있기 때문에 시간이 지나면서 이런 문제는 해소될 것이며, 자연스럽게 해소될 것으로 생각한다.

단기적인 부진에도 불구하고, 주택 건설 업체들은 대체로 주택 수요를 견인하는 장기적인 펀더멘털에 대해 여전히 낙관적인 입장을 고수하고 있다.

전국적으로 400만~600만 채의 주택이 부족하고 이를 해소하기 위해서는 장기적으로 주택 건설이 뒷받침해야만 해결될 수 있다고 여긴다. 그런데 주택 건설업체들은 지난 15년 동안 수요를 충족할 만큼 충분한 주택을 짓지 못했다. 주택 산업의 호황은 좋지만, 단기적인 압박은 여전히 존재한다고 평가하고 있다.