인구 90만 이하 도시가 새로 부상
가격 높아 떨어지길 기다리는 중
주택 가격이 급등했음에도 여전히 집을 사는 사람들은 존재한다. 그런데 팬데믹-붐을 일으킨 도시나 대도시가 아닌 새로운 기준에 적합한 지역에서 집을 구하고 있다.
또한 집값이 너무 감당하기 어렵다고 보고 집값이 떨어지길 기다리는 이들도 있다. 새로운 기준에 적합한 도시로 떠나는 이들은 나름 이해가 되지만 집값이 떨어지길 기다리는 것은 무모한 생각이다.
현재 소득 수준으로 30%의 주택 비용을 감당하기 위해서는 집값이 40% 이상 떨어져야 하는데 그런 일은 극히 드물다. 한가지 기대되는 것은 인플레이션이 잡히는 속도에 맞춰 경기가 살아나는 것이고 소득도 그만큼 증가하는 상황이다.
집값이 어느 정도 조정되는 과정에 경기가 살아나 소득이 오르는 현상이 동시에 나타난다면 경제는 물론 부동산 시장도 다시 활기를 찾게 된다. 그러나 이 또한 쉬운 일은 아니며 일시적인 경기 침체는 불가피할 전망이다. 그러므로 주택 매매가 정상 수준으로 돌아오려면 2~3년은 걸려야 할 것이다.
실업률 낮고, 전국보다 낮은 주택 가격, 인구가 90만
지금 주택 시장에서 인기있는 지역은 전국 평균 가격보다 집값이 낮고 실업률이 낮아 안정적이며 인구가 많지 않아 번잡하지 않은 지역이다.
이상적으로 들리지만 실제로 전국에서 이런 도시들이 있다. 전국적인 주택 시장의 재편에 따른 광범위한 배경 속에서 건강한 경제와 강력한 커뮤니티 기능을 갖춘 저비용 도시에서 주택 구매 수요가 계속 강세를 보이고 있다. 치솟는 모기지 이자율과 높은 목록 가격으로 인해 일부 구매자는 많은 주요 시장에서 전국의 저비용 지역으로 밀려나고 있다.
리얼터닷컴 (Wall Street Journal-Realtor.com) 신흥주택시장지수 (Emerging Housing Markets Index)는 300개 대도시 지역에 대한 데이터를 검토해 경제성 (affordability)에 초점을 맞춘 구매자들이 어디로 향하고 있는지를 파악했다. Realtor.com의 수석 이코노미스트는 보고서에서 전국적으로 주택 가격 상승에 따른 구매자들의 갈등으로 주택 활동이 둔화되고 있다고 분석했다. 결과적으로 주택 구매자는 일반적으로 더 많은 주택을 판매할 수 있고 시장에 출시되는 기간이 더 길며 주택 가격 상승 속도가 느려지는 것을 보이고 있다.
전반적으로 신흥주택시장지수 상위 20위 안에 드는 지역은 평균 인구가 90만 명에 가깝다. 그리고 지수에 포함된 대부분의 도시는 3.6% 미만의 실업률과 주당 약 1,120 달러의 평균 임금을 자랑하는 강력한 경제를 특징으로 한다.
테네시 주의 북동쪽에 위치한 존슨 시티 (Johnson City)는 전국 중간 가격보다 훨씬 낮은 379,000 달러의 중간 가격을 가진 283개의 매물이 올라와 있다. 존슨 시티의 평균 주택은 42일 동안 시장에 나와 있고, 이는 작년에 비해 거의 38%가 증가한 수치다. 가격이 400,000 달러인 캘리포니아의 비살리아-포터빌 (Visalia-Porterville)이 그 다음으로 이 중부 캘리포니아의 외곽 지역은 여름보다 강세를 보이고 있다.
지수에 포함된 대부분의 도시는 실업률이 전국 평균 미만인 건강한 경제를 보여주지만 캘리포니아 주 비살리아-포터빌 대도시 지역은 실업률이 상위 20위 안에 드는 두 가지 예외에 속한다. 보고서는 이 시장의 강점을 자연과 국립 공원으로 돌린다. 인디아나주 엘카트-고센 지역과 포트 웨인, 플로리다주 노스 포트-사라소타-브래든턴 지역이 지수의 상위를 차지했고 각각 실업률이 3% 미만이다.
8월 캐이스-쉴러 주택 가격 지수는 2.6% 하락했고 연간 13% 상승했다.
7월의 0.3% 가격 하락에 이어 다시 하락을 보임에 따라 주택 시장은 계속 냉각되고 있다. 연준이 금리를 인상함에 따라 모기지 융자는 더 비싸지고 주택은 더 저렴해지는 상황이 나타나고 있다.
어려운 거시경제 환경에 대한 지속적인 전망을 감안할 때 주택 가격은 계속해서 하락할 수 있으나 큰 폭으로 떨어지지는 않으며 서서히 상승폭이 줄어들 것으로 보인다. 저렴한 지역의 주택 시장은 이 기간동안 상당한 인기를 얻을 것으로 예상할 수 있다.
악화되는 경제성은 주택 비용 상승
페니매 (Fannie Mae)의 데이터에 따르면 현재 주택 가격에서 평균 주택에 대한 모기지 지불은 미국 가족 중간 소득의 42%를 차지하게 된다. 이는 모기지 상환액을 세전 소득의 30%로 제한하는 일반적인 지침보다 훨씬 높은 수준으로 이를 두고 경제성(Affordability)이 악화되었고 말한다.
감당할 수 없는 비용의 대부분은 높은 집값에서 비롯된다. 국제결제은행 (Bank of International Settlements)이 추적한 실제 주거용 부동산 가격은 2000년보다 60%나 뛰었다. 현재 미국 주택의 중간 가격은 약 45만 달러 또는 연간 총 급여의 5.1배에 해당한다.
그러나 모기지 이자율 상승은 경제성 악화에 더 큰 영향을 미친다. 다른 모든 조건은 동일하다고 하면 첫 주택 구입자는 12개월 전에 비해 현재 40% 많은 비용을 감당해야만 한다.
신용이 좋지 않은 사람들의 경우 그 차이는 더욱 커진다. 신용 점수가 620점인 주택 구매자는 400,000 달러를 대출했다고 가정할 때 월 납입금으로 2021년 2,386 달러에서 현재 3,718 달러를 지출해야 한다. 그런데 2023년은 더욱 악화될 전망이다. 부동산 데이터 회사인 코어로직 (CoreLogic)의 추정에 따르면 집값은 2022년 대비 3.8% 더 오를 수 있다.
현재 시장은 내년 초까지 연준 기금 금리가 5%가 넘어갈 것으로 예상하고 있어 평균 주택 구입 비용은 세전 소득의 거의 절반 이상을 차지할 수 있다.
소득의 절반 이상을 모기지 상환에 지출해야 한다고 할 때 집을 사는 것은 결코 쉬운 결정이 아니다.
2023년에 집을 살 수 있나?
현재 주택 소유자는 가격 변동성을 단순한 일시적 현상으로 보는 경향이 있다. 특히 낮은 이자율로 변동 모기지를 가진 주택 소유자는 더욱 그렇게 여긴다.
그러나 세입자와 첫 주택 구입자는 이와 다른 생각을 하고 있다. 집값이 금방이라도 떨어져 내년에 더 나은 집을 살 수 있을 것으로 생각한다.
퓨 리서치 센터 (Pew Research Center)의 데이터에 따르면, 990만 세입자 (23%)는 이미 소득의 50% 이상을 주택 비용으로 지출하고 있다. 25세에서 29세 사이의 여성의 31%와 남성의 37%가 현재 다세대 주택에서 살고 있다.
일반적으로 부모 집에 얹혀 살고 있다
모기지 이자율의 상승과 집값의 급등은 이런 구매자들이 시장에 진입하지 못하도록 위협하고 있다.
투자자들도 거래를 찾기 위해 고군분투하고 있다. 투자 이익률인 부동산 상한율은 최저치를 기록했다. 이는 주택 소유자에게도 나쁜 소식이다.
주택 시장이 역사적 기준에 도달하려면 주택 가격이 현재 수준에서 25~35% 하락해야 한다. 이렇게 가격이 하락한다면 주택 시장은 거의 붕괴되는 상황에 직면한다. 부동산 시장의 균열이 이미 나타나고 있지만 붕괴 상황까지 직면하지는 않을 것이다. 첫 주택 구입자의 대부분을 차지하는 밀레니얼은 소득이 저차 늘어나고 있고 사회의 중요 위치에 진입하고 있다.
시간이 갈수록 밀레니얼의 주택 구입은 줄어들지 않을 전망이며 이는 주택 가격을 폭락하게 만드는 일없이 꾸준한 일정 수준의 주택 수요를 유지할 수 있다. 2023년에 주택 가격이 3% 수준에서 상승할 것으로 전망하는 것도 이를 반영한다.
많은 잠재 주택 구매자가 높은 모기지 이자율, 지속적인 인플레이션, 다양한 거시경제와 지정학적 불안에 따른 우려로 인해 주택 구매를 일시 중지하고 임대로 옮겼다.
주택 건설업체 KB Homes는 이로 인해 주택 판매 실적이 감소했고 앞으로 예정된 주택 건설 역시 속도를 늦출 예정이다. 신규 주택 시장 역시 상반기와는 달리 주택 판매가 길어지는 추세다.
그럼에도 주택 건설 업계는 주택 가격이 폭락하지는 않을 것으로 예상한다. 물론 가격이 약간 하락하겠지만 일정 수준으로 가격이 하락하게 되면 다시 주택 구매 수요가 늘어나 가격은 더 이상 떨어지지 않는 지지점을 만들 것으로 전망한다. 신규 주택 건설을 일시적으로 미룬 이유도 가격이 떨어지는 것을 막기 위함이다.
경기 침체가 오면 주택 가격이 폭락할 것이란 주장이 있지만 경기 침체의 원인이 무엇인가에 달려 있다. 인플레이션을 잡기 위해 금리를 계속 올리면 금융 비용이 올라가면서 비용을 줄이려는 기업들이 비즈니스 활동을 줄이면서 침체가 온다.
실물 경제가 위축되는 것과 부동산 자산 가치가 하락하는 것은 직접적인 인과 관계의 결과가 아니다. 주택 가격이 경제성에 부합하는 합리적인 수준에 도달하려면 펜데믹 기간동안 상승했던 45%를 모두 까먹어야 한다. 2008년에는 금융 기관이 먼저 망하면서 주택 시장이 무너졌다. 이번에도 주택 시장이 망가지기 전에 다른 것이 먼저 망가지고 부동산이 뒤따르게 된다.