암호화폐, 주택 시장에 진입

암호화폐로 주택을 구입하는 것이 가능해졌다. 암호화폐 대통령인 도널드 트럼프는 취임 이후 암호화폐 친화적인 정책을 옹호해 왔다. 미국을 세계의 암호화폐 수도로 만들겠다고 공언하고 데이비드 삭스를 "암호화폐 황제"로 임명하고 백악관에서 암호화폐 서밋을 개최했다. 6월에는 연방주택금융청이 패니메와 프레디 맥에 단독 주택 모기지 대출평가 시 암호화폐를 자산으로 고려하기로 했다.

한편, 시가총액 기준 최대 암호화폐인 비트코인(5월 1일 기준 1조 9천억 달러)은 취임식 당일 10만 9,114.88달러로 사상 최고치를 기록하며 암호화폐에 대한 뜨거운 관심과 낙관론을 반영했다. 비트코인은 지난 1년간 66%, 5월 1일 기준 전체적으로 15% 상승했다. 이런 모든 요인들이 암호화폐 투자의 대중화를 촉진하고 있고, 사람들은 주택 구매와 같이 디지털 자산을 활용할 새로운 방법을 모색하고 있다.

암호화폐를 연방 모기지 자산으로 간주

주택 금융 시스템의 획기적인 전환점에서, 연방주택금융청(FHFA)은 패니메와 프레디 맥이 단독 주택 모기지 대출 위험 평가에서 암호화폐를 자산으로 공식적으로 고려하도록 지시하는 지침을 발표했다.

연방주택금융청 윌리엄 J. 풀테 청장이 서명한 이 조치는 암호화폐가 전통적인 금융 인프라, 특히 주택 대출의 핵심 부문에 통합되는 새로운 시대를 예고한다. 이 명령은 두 주택 모기지 금융 대기업이 대출 마감 전에 차용인이 디지털 자산을 달러로 현금화할 필요 없이 디지털 자산을 포함하는 방안을 개발하도록 지시한다. 이번 조치는 미국을 세계 암호화폐의 중심지로 만들겠다는 도널드 트럼프 대통령의 비전과 일치한다고 밝혔다. 과거 암호화폐는 변동성, 규제 불확실성, 그리고 준비금의 손쉬운 검증 불가능성으로 인해 인수 체계에서 제외되어 왔다. 이번 지침은 이런 상황을 바꿔놓을 것이다.

이번 결정은 은행, 결제, 연방 정책 전반에 걸쳐 제도권 내에서 암호화폐 사용이 증가하고 있는 시기에 내려졌다. 암호화폐는 주식 및 채권 시장 밖에서 부를 축적할 기회를 제공할 수 있는 신흥 자산군으로 명시한다. 가계 금융 포트폴리오에서 암호화폐의 역할이 커지고 있음을 인정한 것이다. 이로써 암호화폐는 투자 자산으로써 지위를 부분적으로 확보했다고 볼 수 있으며 이는 앞으로 더욱 큰 논쟁을 초래할 가능성이 높다.

이 지침은 미국 규제를 받는 중앙 거래소에 저장되고 명확하게 입증될 수 있는 디지털 자산으로만 고려 대상을 제한한다. 또한 패니 메와 프레디 맥은 암호화폐의 시장 변동성을 고려하고 암호화폐로 구성된 위험 가중 준비금이 인수 기준을 저해하지 않도록 내부 조정을 개발해야 한다. 이 지침에 따라 두 회사는 이사회에 평가 제안서를 제출해 승인을 받은 후, 최종 검토를 위해 연방주택금융청(FHFA)에 제출해야 한다. 패니 메와 프레디 맥은 2008년 9월 정부 후원 기업(GSE)으로 알려진 기관으로서 정부의 통제를 받고 있다.

암호화폐 담보 주택 대출

트럼프의 지시에 따라 가장 큰 은행인 JP모건 체이스(JPMorgan Chase)가 현물 비트코인 ETF를 대출 담보로 받아들일 준비를 하고 있는 것으로 알려졌는데, 이는 월가에서 암호화폐 담보 대출의 문을 열 수 있는 계기가 될 가능성이 있다. 이 은행은 거래 및 자산 관리 부문에서 이 프로그램을 시행할 계획이다.

초기에는 블랙록의 비트코인 펀드(iShares Bitcoin Trust)에 초점을 맞출 예정이지만 시간이 지남에 따라 다른 현물 비트코인 ETF도 포함될 가능성이 높다. JP모건의 이번 조치는 도널드 트럼프 대통령이 금융 규제 완화 방침을 정하고 재선 이후 은행 및 대출에 암호화폐를 사용하는 데 장애물이 줄어든 가운데 나온 것이다.

JP모건은 이전에 암호화폐 ETF 보유를 사례별로 담보로 수락한 바 있다. 그러나 이 새로운 프레임워크는 이를 크게 확장해 고객의 순자산을 계산할 때 암호화폐 ETF를 주식, 부동산 또는 사치품 자산을 평가하는 방법과 유사하게 전통적인 자산처럼 취급할 예정이다. 이는 ETF를 통해 많은 양의 비트코인을 보유한 부유한 고객들이 대출 능력이 크게 증가할 수 있음을 의미한다.

또한 JP모건이 암호화폐 익스포저를 전체 순자산 계산의 일부로 공식적으로 고려하기 시작한 것으로 볼 수 있다. 이번 조치는 JP모건 CEO 제이미 다이먼이 눈에 띄는 어조 변화로 헤드라인을 장식한 지 불과 며칠 만에 나온 것이다.

다이먼은 비트코인에 대한 비판으로 오랫동안 유명했으며, 자신은 금융 규제 완화를 지지한다고 말하면서 코로나19 시대를 연상시키는 채권 위기 가능성에 대해 경고했다. 정확히 비트코인 지지자가 된 것은 아니지만 이전에도 사람들의 암호화폐를 구매할 권리를 부정적으로 판단하지는 않았다.

주택 위기가 암호화폐 담보 모기지 붐 촉발

인플레이션 속에서 주택 가격이 새로운 기록을 경신하면서 주택 시장이 거품을 형성하고 주택 위기가 다가오고 있다는 두려움이 커지고 있다. 미국 주택 가격의 역사에 따르면 주택 가격은 2025년에 사상 최고치를 기록했다. 이는 2006년 최고치인 266.4를 넘어서는 것으로, 전례 없는 주택구입능력 역풍을 만들었다.

전국부동산중개인협회에 따르면 2022년 1월 판매된 주택의 매물은 역사적으로 가장 낮은 1.6개월치였다. 보고서에 따르면 이 지표는 판매 가능한 주택의 수를 나타낸다. 2025년 현재는 당시보다 훨씬 더 많은 주택이 있지만 수요를 충족시키기에는 충분하지 않아 가격이 상승하고 있다. 이런 상황에서 주택 위기에 대한 해결책으로 새로운 자산 클래스가 등장했다.

모기지를 확보하기 위한 담보로서의 암호화폐는 주택 소유 및 투자에 대한 새로운 가능성을 열어준다.치솟는 주택 가격은 많은 구매자들, 특히 젊고 저소득 가구를 시장에서 멀어지게 하고 있다. 토큰화된 부동산 및 암호화폐 담보 대출은 액세스 포인트를 빠르게 변화시키고 있다. 암호화폐들은 자산을 대체 가능하고 디지털화된 공유로 나누고 블록체인을 사용해 거래 가능하게 만든다. 이를 통해 일반 투자자는 주택을 소유할 수 있고 일반인은 막대한 계약금을 지불하지 않고도 부동산을 공동 소유할 수 있어 주택 시장의 수요를 완화하는 데 도움이 될 수 있다.

지난 6월 4일, JP모건체이스는 현물 비트코인 ETF를 대출 담보로 받기 시작했는데, 이 같은 결정은 월가에서 암호화폐 담보 대출 증가로 이어질 수 있다. 글로벌 자본은 또한 탈중앙화 금융(DeFi)을 통해 미국 시장으로 유입되고 있다. 온체인에 주택을 배치함으로써 외국인 디지털 네이티브 투자자는 새로운 방식에 간접적으로 자금을 조달하고 비용을 절감할 수 있다.

Ledn, Milo, USDC.homes 등과 같은 새로운 기업들이 암호화폐 모기지 시장을 개척해 왔다. 전국모기지전문업체에 따르면 Milo는 다양한 대출 상품을 통해 6,500만 달러 이상의 암호화폐 대출 모기지를 보고했다. 흥미롭게도 Maple Finance는 2025년에 관리 자산이 10억 달러를 넘어서며 DeFi의 최고의 기관 대출 시장으로 자리 잡았다. Ledn은 규제 당국이 비트코인 담보 대출에서 폭발을 촉발했다고 말했다.

블록체인 기반 스마트 계약을 사용하면 이런 계약이 자동으로 실행되기 때문에 효율성이 향상된다고 주장한다. 스마트 계약은 대출 조건을 자동화해 서류 작업을 줄일 수 있다.

암호화폐 모기지의 몇 가지 위험 요소

그러나 암호화폐를 모기지에 대한 담보로 사용하는 것은 다음과 같은 위험이 있다.

더 높은 비용: 기존 모기지와 비교할 때 암호화폐 담보 대출은 종종 더 높은 이자율을 갖고 있다. 대출 기관은 이런 대출이 더 위험하다고 생각하기 때문에 잠재적인 손실로부터 자신을 보호하기 위해 더 높은 비용을 설정한다.가격 변동성: 암호화폐는 변동성이 매우 높기 때문에 가치가 크게 변동할 수 있다. 담보로 설정된 암호화폐 담보의 가치가 떨어지면 청산을 방지하기 위해 더 많은 자산을 추가하거나 대출금을 부분적으로 상환해야 할 수 있다.

제한된 시장 채택: 많은 판매자는 암호화폐를 사용해 대출을 주선한 잠재 구매자와 거래하고 싶어하지 않을 수 있다. 이로 인해 부동산 구매 옵션이 제한될 수 있다.

규제 불확실성: 암호화폐 담보 대출에 대한 법적 프레임워크는 여전히 진화하고 있다. 규정의 변화는 이런 대출의 가용성, 조건 또는 세금 처리에 영향을 미쳐 차용자에게 불확실성을 초래할 수 있다.결과적으로 가격의 극심한 변동성으로 인해 당사자가 마진콜에 노출될 수 있고,

대부분의 대출은 초과 담보가 필요하며, 담보로 허용되는 자산 목록이 제한적이다. 이자율은 종종 기존 모기지보다 높고, 자금은 수탁자에게 보관되며(고정), 규제의 불확실성으로 인해 차용자에게 표준 보호나 보증이 제공되지 않는다. 일반적으로 암호화폐를 보유한 사람은 부유한 계층이다. 가뜩이나 주택 가격이 급등한 상황에서 주택 시장은 경제성과는 거리가 먼 부유한 계층을 위한 투자 자산으로 전락하고 있다. 그리고 주택 시장의 위험은 점점 더 커지고 있다.