앞으로의 주택 시장 험난하다

주택 가격 하락 기대되지 않아

집을 팔려는 사람은 다소 늘어나

주택 시장의 앞으로의 길은 험난하다. 지난 몇 달 동안 주택 모기지 대출 신청이 점진적으로 증가한 것을 보면 주택 구매자들이 다시 유입되고 있지만, 부동산 시장에는 여전히 두 가지 핵심 의문이 남아 있다. 하나는 트럼프 행정부가 추진하는 경제 정책이 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 여부이고, 다른 하나는 신임 연방준비제도이사회 의장이 경기 부양을 위해 금리를 일방적으로 인하할 것인지 여부다.

올해 주택 시장의 핵심 이슈는 내년 주택 시장의 흐름을 좌우할 것이다. 2025년 주택 가격은 대부분의 구매자에게는 너무 비쌌는데, 내년에도 비슷한 어려움이 예상된다. 이는 주택 가격은 별로 하락하지 않을 것이란 의미다.

주택 구매 능력은 여전히 주택 시장의가장 중요한 문제다. 주택 중간 가격 41만 달러를 감당하려면 30년 만기 모기지 이자율 6.4%의 대출을 받아야 하는데, 중간 소득이 85,000달러 수준인 가구는 소득의 43%를 주택 구입에 지출해야 한다. 애틀랜타 연방준비은행의 주택 소유 부담 동향에 따르면, 이는 일반적으로 감당할 수 있는 수준으로 간주되는 30%보다 훨씬 높은 수치다.

최근 소비자 심리 지표에 따르면, 주택 구매를 희망하는 사람들은 경제 상황과 실직에 대한 우려가 커지면서 구매를 망설일 가능성이 높다. 트럼프 행정부는 주택 가격 인하를 위한 다양한 방안을 제시해 왔다.

실제로 연준이 직접 통제할 수 있는 부분은 아님에도 불부하고 제롬 파월 연방준비제도이사회 의장에게 주택 모기지 대출 이자율 인하를 촉구하는 것부터 시작했다. 이어 50년 만기 주택 모기지 대출 도입을 제안하는 것까지, 트럼프 행정부는 최근 J.D. 밴스 부통령이 젊은이들이 내 집 마련이라는 아메리칸 드림을 누리기에는 너무 비싼 가격 때문에 어려움을 겪고 있다는 사실을 해소하고자 한다고 밝히기도 했다.

2026년 주택 구매자와 판매자의 기대

2026년에 주택 모기지 대출 이자율이 6% 아래로 떨어질 것이지가 가장 큰 화두다. 아마도 그럴 가능성은 매우 낮다. 대부분의 예측에 따르면 내년 30년 만기 주택 모기지 대출의 평균 이자율은 6% 안팎을 유지할 것으로 예상된다.

모기지 뉴스 데일리에 따르면 12월 7일 기준 30년 만기 주택 모기지 대출 이자율은 전주 대비 5베이시스포인트(bp) 하락한 6.26%를 기록했다.

도널드 트럼프 대통령이 백악관에 복귀했던 1월말에 7%로 최고치를 기록한 이후 올해 30년 만기 주택 모기지 대출 이자율은 점차 하락하고 있다. 부동산 플랫폼 리얼터닷컴(Realtor.com)은 2026년 동안 30년 만기 주택 모기지 대출 이자율이 평균 6.3%에 이를 것으로 예상한다.

주택금융 대기업 페니매는 내년까지 30년 만기 주택 모기지 대출 이자율이 평균 6% 안팎을 유지하지만, 2026년 4분기에는 5.9%까지 하락할 가능성이 있다고 전망한다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 평균 모기지 이자율이 약 6%에 이를 것으로 예상한다.

경제학자들은 30년 만기 주택 모기지 대출 이자율이 6% 아래로 떨어지려면 두 가지 시나리오 중 하나가 발생해야 한다고 보고 있다. 연준의 인플레이션 목표인 2%를 충족하기 위해 물가상승률이 크게 하락하거나, 연준의 금리 인하를 촉발하는 경제가 일자리 감소와 경기 침체와 같은 위기 상황과 같은 충격을 경험해야 한다.

부동산 플랫폼 질로우는 두 시나리오 모두 가능성이 낮아 보인다고 예상했다. 결국, 모기지 이자율이 6% 아래로 떨어지는 것이 현실적으로 불가능하고 경제가 위기 상황에 직면했을 때 가능하다. 페니매의 이코노미스트는 지난 몇 년간 평균 주택 모기지 대출 이자율을 고려할 때 6% 이자율이 반드시 특이한 것은 아니라고 덧붙였다.

6% 이자율은 실제로 30년 만기 주택 모기지 대출의 장기 평균 이자율로 매우 평범한 수준이지만 이 모기지 이자율이 실현되기에는 여전히 매우 어려워 보이는 시기다.

주택 가격이 떨어질 것이란 기대

이 또한 그렇지 않을 것이다. 대부분의 예측은 2026년에 주택 가격이 훨씬 더 느리게 상승할 것으로 보고 있는데, 하락하지는 않을 것이라고 전망한다. 하지만 이는 주택이 위치한 지역에 따라 크게 달라진다. 전국부동산중개인협회에 따르면 10월 기존 주택의 중간 가격은 415,200달러다. 정부 폐쇄로 인해 데이터가 가장 늦게 제공된 8월의 신축 주택 가격은 413,500달러였다.

페니매는 전국적으로 주택 가격 상승률이 2024년 연평균 4.4%, 2025년 2.5%에서 2026년 1.3%로 둔화될 것으로 예상하고 있다. 온라인 부동산 포털 리얼터닷컴(Realtor.com)은 내년 주택 가격이 2.2% 상승할 것으로 예상한다.

온라인 부동산 정보업체 질로우는 2025년 11월부터 2026년 11월까지 주택 가격이 1.2% 상승할 것으로 예상하고 있다. 지역별 차이는 극명하다. 팬데믹 기간 동안 가격이 급등했던 플로리다와 텍사스와 같은 선벨트 지역의 주택 가격은 하락하고 있고 내년에도 하락세가 이어질 전망이다.

주택 가격 하락은 구매자에게는 호재이지만, 주택 소유자에게는 골칫거리다. 최근 주택을 구매한 일부 사람들은 주택 가치보다 주택 모기지 대출 상환액이 더 많은, 이른바 대출 상환액 부족을 일컫는 ‘언더워터’ 상태를 겪고 있다. 최근 모기지 대출 상환액이 부족한 주택 소유자 수는 3년 만에 최고치인 약 90만 명에 달했다. 반면, 주택 재고가 부족한 중서부와 북동부 지역의 주택 가격은 계속해서 큰 폭으로 상승할 것으로 예상된다.

리얼터닷컴(Realtor.com)은 2026년 북동부 지역의 주택 가격이 5.2%, 중서부 지역의 주택 가격이 4.1% 상승할 것으로 예상하는 반면, 남부 지역의 주택 가격은 1.7%, 서부 지역의 주택 가격은 0.2% 상승할 것으로 예상한다. 지역에 따라 주택 가격 상승폭이 상이하고 이는 지역 부동산 시장이 양극화를 보이는 것을 의미한다.

이자율 자물쇠 효과 약해져

더 많은 주택 소유자가 낮은 주택 모기지 대출 이자율을 포기하고 집을 팔 가능성이 높다. 시간이 지남에 따라 더 많은 주택 소유자가 초저금리 주택 모기지 대출을 포기하고 집을 매물로 내놓을 의향이 있을 것이고, 이는 더 많은 매물을 창출한다. 주택 소유자들이 기존 주택 모기지 대출 이자율보다 훨씬 높은 이자율을 부담하고 싶지 않아 이사를 꺼리는 현상을 '자물쇠 효과(lock-in effect)'라고 한다. 팬데믹 이후 주택 구매자들이 더 적은 이자율로 부동산 구입 열풍에 몰리면서 지난 몇 년 동안 주택 공급을 제한하고 주택 가격을 상승시켰다.

하지만 시간이 지남에 따라 자물쇠 효과에 시달리는 주택 소유자의 비중은 줄어들었다. 레드핀의 분석에 따르면 2025년 2분기 기준 주택 소유자의 약 80%가 주택 모기지 대출 이자율이 6% 미만으로, 2022년 약 92%로 최고치를 기록했던 것보다 감소했다.

약 70%의 주택 소유자가 5% 미만으로, 2022년 85%를 상회했던 기록에서 감소했다. 리얼터닷컴(Realtor.com) 분석에 따르면, 사람들은 이런 비율이 올해 동안 감소할 것으로 예상한다.

더 많은 매물이 시장에 출시됨에 따라 이런 자물쇠 효과는 이미 어느 정도 사라졌다고 볼 수 있다. 리얼터닷컴 데이터에 따르면 2025년 기존 주택 매물 재고는 전년 대비 15% 증가했다. 리얼터닷컴은 2026년 기존 주택 재고가 약 9% 증가할 것으로 예상한다. 매물 등록사이트 Bright MLS는 2026년 말까지 매물이 거의 11% 증가할 것으로 예상하고 있다.

신규 주택 거래는 많아질 듯

주택 시장에 매물이 많아지면서 건설업체들은 빠른 신축 매물 판매에 대한 압박을 느낄 수 있다. 2025년에는 많은 건설업체들이 신규 주택 가격을 인하하고 구매자를 유치하기 위해 큰 폭의 할인을 제공했다. 이런 거래 중 일부는 구매자를 유치하기 위해 첫해에 1.99%의 낮은 주택 모기지 대출 이자율을 제공하는 것도 포함되었다. 전국주택건설협회에 따르면, 11월 건설업체의 41%가 신규 주택 가격을 인하했다.

건설업체가 가격을 인하한다는 것은 그들이 얼마나 주택을 팔고 싶어 하는지를 보여준다. 재고를 유지하는 데 비용이 많이 들고, 부분적으로 판매된 개발 단지의 가격을 인하하는 것을 꺼린다. 왜냐하면 후속 구매자가 더 낮은 가격을 받으면 이전 구매자가 상당히 화를 내기 때문이다. 기존 주택의 경우, 주택 판매자가 기대치를 조정함에 따라 주택 구매자는 더 많은 가격 인하를 기대할 수 있다.

온라인 부동산 정보업체 질로우(Zillow) 데이터에 따르면, 10월에는 판매를 늘리기 위해 더 많은 주택 판매자가 가격을 인하했다. 집이 잘 팔리지 않아 여러 차례 가격을 인하하는 경우가 점점 더 늘어나고 있다. 데이터에 따르면 전국적으로 10월에 매물로 나온 매물의 약 27%가 가격을 인하했는데, 총 가격 인하 규모는 25,000달러에 달했다.

확대되는 격차와 시장 양분

안타깝게도 전문들은 주택 시장 반등이 모든 사람에게 동일하게 나타나지는 않을 것이라고 전망한다. 상위층이 하위층보다 훨씬 호조를 보이고 있고, 75만 달러에서 100만 달러 가격대의 주택이 활발한 거래를 보이는 반면 저렴한 가격대의 주택은 제한된 매물로 인해 거의 매매가 나타나지 않고 있다.

전국부동산중개인협회의 수석 이코노미스트는 기존 주택 자산을 보유한 주택 구매자와 시장 진입을 시도하는 주택 구매자 사이에 불균형이 존재한다고 지적한다. 가진 자와 못 가진 자가 있고 처음 집을 사는 사람들은 시장에 진입하는 데 어려움을 겪고 있는 반면, 주택 자산을 보유한 사람들은 신용을 쌓고 있다. 이는 소수의 젊은 첫 주택 구매자가 계속해서 존재할 수 있음을 의미하며, 특히 베이비붐 세대와 같은 고령층 주택 구매자가 시장을 장악할 수 있음을 의미한다.

북동부와 중서부의 재고 부족으로 인해 주택 시장이 비교적 경색되고 가격 상승세가 안정적인 반면, 남부와 서부 일부 지역은 여전히 부진한 상황이다. 특히 해안 지역의 보험료 및 기타 유지비 상승은 이런 격차를 더욱 확대할 수 있다.

경색된 시장 상황이 북동부와 중서부의 주택 가격 상승을 뒷받침할 것이라는 데 대체로 동의한다. 샌프란시스코와 산호세 같은 AI 기반 기술 시장에서 주택 수요가 다시 증가하고 있는데, 이는 앞으로 한 해 동안 가격 상승을 더욱 가속화할 것이다.

매물이 급증한 플로리다와 텍사스 시장과 수요가 감소한 시애틀, 포틀랜드, 덴버의 시장 상황은 더욱 침체될 것으로 예상된다. 리얼터닷컴(Realtor.com) 분석가들은 이런 격차가 임대 시장까지 확대될 것으로 예상한다. 남부와 서부 지역은 대규모 신축 주택 건설과 이미 안정화된 가격에 힘입어 임대료 하락의 가장 큰 수혜를 볼 수 있다. 하지만 뉴욕시와 같은 고밀도, 고비용 대도시의 경우 임대료 하락은 예상되지 않는다.