여름 시장 앞두고 모기지 이자율 상승

이란 전쟁이 모기지 이자율 상승 유도

여름 주택 시장의 개선 여부 좌우

여름 주택시장을 앞두고 모기지 이자율은 상승하는 분위기다. 프레디맥의 최신 자료에 따르면 주택 모기지 대출 이자율이 지난 8월 이후 최고 수준으로 급등했다. 5월 28일로 끝나는 주에 30년 고정 주택 모기지 대출 평균 이자율은 전주 6.36%에서 6.51%로 상승했다. 모기지 이자율은 6월 들어서면서 더욱 소폭 상승했다. 전국 평균 30년 고정금리 주택 모기지 대출 이자율은 전주 대비 0.07% 오른 6.65%를 기록했다.

2월 말 이란 전쟁 발발 이후 나타난 이런 주택 모기지 대출 이자율 상승은 전문가들의 올해 전망, 즉 낮은 대출 비용으로 주택 시장의 구매력이 개선될 것이라는 기대와는 완전히 상반되는 결과를 가져왔다. 전쟁이 이미 4개월째 접아들면서 모기지 이자율이 하락할 가능성은 없어 보인다. 국채 수익률이 오름세를 유지할 것이기 때문이다.

올해 초에는 2025년보다 더 활발한 봄철 주택시장 전망을 예상했다. 모기지 이자율은 전년 대비 상당히 낮았고, 임금 상승률은 주택 가격보다 높았으며, 매물 재고량도 마침내 늘어나고 있었다. 하지만 이란 전쟁이 발발했고, 최악의 시기에 닥쳤다.

국채 10년물 수익율이 상승하면서 모기지 이자율이 급등하고, 유가가 폭등했으며, 시장 심리는 바닥으로 떨어졌다. 그 결과, 주택 시장은 부진한 봄철에 이어 이번 여름에도 침체될 가능성이 높으며, 이는 수요 감소와 치열한 경쟁으로 어려움을 겪고 있는 주택 판매자들에게 더욱 나쁜 소식이다. 주택 가격은 하락할 수 있지만 구매 수요는 약할 가능성이 크다.

모기지 이자율은 얼마나 높은가?

역사적 관점

모기지 이자율은 팬데믹 이후 롤러코스터처럼 변동해 왔다. 2020년에서 2022년 사이에는 모기지 이자율이 2.6%까지 떨어져 전국적으로 주택 구매 열풍을 일으켰다. 하지만 2022년 인플레이션이 상승하기 시작하자 연방준비제도(Fed)는 인플레이션 상승폭을 줄이기 위해 공격적인 금리 인상 정책을 펼쳤고, 이로 인해 주택 모기지 대출 이자율이 급등했다.

2022년과 2023년 사이 주택 모기지 대출 이자율은 팬데믹 당시 최저치의 거의 두 배에 달했고, 2023년 10월에는 30년 고정금리 주택 모기지 대출 이자율이 7.8%까지 치솟았다. 이후 높은 대출 비용은 주택 구매력 위기의 주요 원인으로 작용해 왔고, 지난 1년여 동안 모기지 이자율이 7% 아래로 다시 하락했음에도 불구하고 이런 추세는 지속되었다. 전문가들의 예측에 따르면 올해 주택 모기지 대출 이자율은 6% 이하로 떨어질 것으로 예상되었다. 그러나 이란 전쟁 발발로 인해 모기지 이자율이 다시 상승세로 돌아섰다.

주택 모기지 대출 이자율은 9개월 만에 최고치를 기록하며 지난 여름 이후 이어져 온 하락세를 무산시켰다. 그런데 최근 모기지 이자율 상승에도 불구하고, 대출자들은 여전히 작년 같은 주간 평균 이자율인 6.86%보다는 낮은 모기지 이자율에 직면하고 있다. 전문가들은 향후 몇 달 동안 주택 모기지 대출 이자율이 계속 상승할지, 아니면 다시 하락세로 돌아설 지는 이란 전쟁에 달려 있다고 보고 있다.

어느 쪽으로 든 갈 수 있으며, 이란 전쟁은 충격을 주었지만, 문제는 그 충격이 얼마나 오래 지속될 것인가 하는 점이다. 호르무즈 해협 상황이 안정되고 유가가 다시 하락하며 인플레이션 압력이 완화되고 연준이 다시 금리 인하에 나선다면, 모기지 이자율은 연말까지 6%대 초반, 심지어 6%까지 떨어질 수도 있다. 하지만 언제, 그리고 과연 그런 일이 일어날지는 아무도 모른다. 이란에서 좋은 소식이 나오지 않는 기간이 길어질수록 모기지 이자율 상승 압력은 더욱 커질 것이다. 오히려 모기지 이자율이 7%대까지 다시 오를 가능성도 있다.

이란 전쟁이 모기지 이자율 상승 유도

주택 시장 분석가들과 부동산 중개인들은 미국과 이란의 전쟁이 종식되면 상황이 나아질 것이라고 입을 모은다. 전쟁이 끝나면 유가, 인플레이션, 그리고 국채 수익률이 하락해 모기지 이자율이 떨어지고 소비자 신뢰도가 개선될 것이라는 예측이다.

하지만 전쟁 종식 여부가 불확실한 상황에서 이사를 고려하는 사람들은 현재 주택 시장 상황을 관망하는 분위기다. 시장분석가들은 올해 모기지 이자율이 크게 하락할 가능성은 낮다고 보고 있다. 모기지 뉴스 데일리의 모기지 이자율은 6.75%를 기록했고 이란 전쟁 발발 이후 모든 지표에서 모기지 이자율은 0.5%포인트 이상 상승했다. 이런 추세를 감안하면 올해 내내 모기지 이자율이 6%대에 머물 것으로 예상된다. 하지만 에너지 가격 충격이 얼마나 오래 지속되느냐에 따라 더 오를 수도 낮아질 수도 있다.

주택 시장은 낮은 모기지 이자율과 풍부한 매물 덕분에 봄철 주택 구매 시즌에 판매량이 증가하며 겨울잠에서 깨어날 것으로 예상되었다. 하지만 중동 분쟁의 영향으로 인한 경제적 불확실성 증가, 지속적인 주택 구매력 문제, 그리고 상승하는 모기지 이자율이 이런 회복세를 억제했다. 그 결과, 주택 구매 수요는 소폭 증가하는 데 그쳤다. 이번 시즌은 기대에 미치지 못했지만, 실패라고 말하기는 어렵다. 구매자들에게 유리한 근본적인 여건은 실제로 개선되었는데, 전쟁이 걸림돌이 되었을 뿐이다.

부동산 정보 사이트 리얼터(Realtor.com)에 따르면 4월 신규 매물 등록 건수는 2022년 이후 최고치를 기록했고, 4월 계약 체결 건수는 4.5% 증가해 연초 대비 4년 만에 최고치를 기록했다. 이 모든 것은 치솟는 모기지 이자율, 급등하는 인플레이션과 유가, 그리고 사상 최저 수준의 소비자 심리에도 불구하고 나타나는 긍정적인 신호다. 이란 전쟁과 그 여파가 없었다면 주택 시장이 더욱 활발해졌을 것이다. 요컨대, 주택 시장 상황은 더 나아질 수 있었고, 중동 전쟁이 없었다면 아마 훨씬 나아졌을 것이다. 하지만 다행스러운 점은 수년 간의 어려움 끝에 주택 구매자들이 이상적이지 않은 상황에 익숙해지고 새로운 현실에 맞춰 기대치를 조정하고 있다는 점이다.

주택 구매 관망하거나 서두르거나

모기지 이자율 상승으로 인해 일부 구매자들이 향후 추가 인상 가능성에 대비해 지금 주택 구매를 서두를 수도 있다. 사람들은 시장의 방향이 바뀌었으니 모기지 이자율이 더 오르기 전에 주택 구매를 여름 시즌에 서두를 가능성이 있다. 이는 연준이 높은 인플레이션으로 인해 금리를 인상할 수도 있다는 판단에 따라 현재 모기지 이자율 수준이 더 나은 선택이 될 수 있다는 것에 기인한다.

하지만 모기지 이자율 변동보다는 2019년 이후 주택 가격이 급등한 반면 소득은 그에 맞춰 증가하지 않았다는 사실이 더 큰 영향을 미친다. 그러나 주택 가격 상승률이 둔화되고 인플레이션으로 임금이 상승하면서 이런 상황이 개선되고 있다. 물론 유가와 주택모기지 대출 이자율이 상승하면 사람들에게 주택 구입에 도움이 되지 않는다.

하지만 지금과 같은 시장 상황에서 주택을 구매하는 사람들은 이미 그런 충격을 충분히 감안하고 그래도 내 집 마련은 서두르는 것이 낫다고 생각하는 것이다. 정보를 잘 알고 있는 잠재적 주택 구매자는 최근 금리 추이를 잘 파악하고 있고 더 나은 모기지 이자율을 기다려왔던 일부 주택 구매자들은 더 이상 관망할 생각이 없을 수 있다.

실제로 높은 모기지 이자율과 전반적인 재정적 압박에도 불구하고 집을 살 준비가 되었다는 사람들이 있다. 이들은 집을 구입하면 계속 일하고, 더 열심히 일해야 한다고 스스로에게 다짐하면서 솔직히 좀 긴장되고 스트레스도 받는다고 말한다. 월세와 모기지 대출금 차액인 대략 500달러를 일을 더하면서 이를 매우려고 하는 매우 근면하고 성실한 사람들이다.

전국부동산중개인협회에 따르면 3월에서 4월 사이 주택 매매 계약 건수는 1.4%, 전년 동기 대비 3.2% 증가했는데 구매자들은 대개 완벽한 조건을 기다리지 않는다. 대부분의 구매자들은 직업이 안정적이고 내 집 마련을 위한 계획을 세워왔다면, 망설이지 않고 바로 행동에 나서는 경향이 있다. 한편, 주택 구매자들이 일부 전문가들이 생각하는 것보다 모기지 이자율 변동에 더 민감할 수 있다는 분석도 있다.

이는 주택 구매를 위한 모기지 신청 건수가 감소하고 있다는 것을 그 증거로 제시한다. 현재 모기지 이자율의 수준은 일부 사람들에게는 구매를 망설이게 하는 요인이 될 수 있다. 또한 일부 구매자는 나중에 모기지 이자율이 내려갈 것을 기대하며 재융자를 고려하기도 한다. 또 주택을 투자로 여기는 사람들은 모기지 이자율이 아니라 주택 가격을 주시해야 한다고 말한다. 경기가 좋아지고 소비가 활발해지면 주택 가격은 오른다. 그렇기 때문에 집을 사야 하는 시기는 집값이 오를 때가 아니라 내려갈 때 사야 한다는 것이다. 지금이 집을 사야 하는 최고의 시기라는 것이다.

주택 구매자와 판매자에게 의미하는 바

전반적으로 볼 때, 주택 시장은 본질적으로 '장기간 높은 모기지 이자율' 환경에 맞춰 재조정되고 있다. 주택 구매자들은 다시 3% 모기지 이자율을 기대하지 않게 되었고, 6% 모기지 이자율에서도 어떻게 든 이득을 보려는 방법을 찾고 있다. 바야흐로 모기지 이자율 6%대를 현실로 받아들이기 시작한 것이다. 이는 2년전과는 확연히 달라진 모습이다.

하지만 단기적으로는 지난 3개월간 예상치 못한 모기지 이자율 상승이 주택 수요에 부정적인 영향을 미쳤고 앞으로도 일정 부분 영향을 미칠 가능성이 있다. 모기지 이자율은 여전히 작년 이맘때보다 낮지만, 지난 12주 동안 53베이시스 포인트(0.53%포인트) 상승했다. 이는 잠재적 주택 구매자들이 관망세를 유지하는 데 영향을 미쳤을 것으로 판단된다.

올여름 주택 시장은 부분적인 활동이 있는 가운데 주저하는 모습을 보일 것으로 예상할 수 있다. 직장 이전, 생활 여건 변화, 가족 구성원 증가 등으로 이사를 해야 하는 가족들은 이사를 할 수밖에 업는 상황이다. 하지만 여유 자금이 있는 주택 구매자, 즉 구매를 망설이던 사람들은 상황이 어떻게 전개될지, 유가가 어떻게 변할지 지켜볼 것이 확실하다. 물가가 치솟으면 금리를 오히려 인상할 가능성이 있고 그렇게 되면 주택 가격은 하락할 수 있다.

여유 자금이 있는 주택 구매자는 이때를 주택 구입의 적기라고 판단할 가능성이 있다. 이미 약세를 보이던 시장, 특히 남부와 서부 일부 지역에서는 주택 가격 인하가 더 있을 것으로 예상된다. 또한 올봄에 매물을 내놓았던 주택 판매자들이 매물을 철회하지 않을 것이기 때문에 매물 재고는 계속 증가할 것으로 보인다. 따라서 많은 지역에서 구매자 우위 시장처럼 느껴지겠지만, 구매자 우위 시장이 곧 저렴한 주택 가격을 의미하는 것은 아니다. 단지 선택의 폭이 넓어졌다는 뜻일 뿐이다.

높은 모기지 이자율이 일부 매매를 위축시킬 가능성이 있지만, 앞으로 몇 달 동안 상황이 지난 두 번의 여름보다는 훨씬 정상화될 것이라고 시장은 보고 있다. 계약 체결 증가와 같은 수요 신호가 유지된다면, 계절적으로 가장 활발한 시기인 5월과 6월에 실제 거래 건수가 의미 있게 증가할 것으로 예상된다.

시장은 지난 3년 가까이 이런 움직임을 기다려 왔다. 하지만 가장 큰 변수는 중동의 지정학적 불확실성이 억제될지, 아니면 작년 관세 충격처럼 데이터에 반영될지 여부다. 인플레이션이 가장 큰 우려 사항이다. 인플레이션은 주택 모기지 대출 이자율을 상승시키는 동시에 소비자의 저축과 소득을 잠식해 주택 구매자에게는 최악의 이중고가 된다.