올해 주택 구매와 판매 쉽지 않아

주택 거래 비용과 주택 소유 비용들 상승

부동산 중개인과 모기지 대출 기관이 중요

부동산 시장이 점차 혼재된 추세를 보이면서 주택 판매자와 구매자 모두 망설이는 어려움을 겪고 있다. 이는 현상은 올해 내내 주택 판매와 구매 모두 쉽지 않을 것이란 전망을 가능하게 한다.

역사적으로 낮은 재고로 인해 가격이 급격히 상승하고 주택에 대한 치열한 경쟁이 치열해지는 시기에 구매자에게 몇 가지 긍정적인 변화가 동시에 일어나고 있다. 그럼에도 관세에 따른 주택 건설의 불확실, 모기지 이자율의 높은 수준에서의 정체 등은 모두에게 장애가 되고 있다. 거기에 주택 매물 등록과 부동산 중개인 수수료 협상은 부동산 시장의 구조적 변화를 의미하기 때문에 주택 매매의 혼란도 가중시키고 있다.

주택이 상장된 지 하루 이내에 10개 이상의 제안을 받는 시대는 이제 사라질 수 있다. 재고는 2025년 초부터 증가했지만 2022년까지 몇 년 동안에 비해 여전히 극적으로 낮다. 이는 주택이 시장에 약간 더 오래 머물고 있고 구매자가 옵션을 고려할 시간이 적고 협상할 여지가 있다는 것을 의미한다. 그럼에도 독점 매물의 증가는 구매자를 좌절시키는 요인이 된다. 그러나 구매자는 2020년, 2021년, 2022년에 두 자릿수 상승 후에도 주택 가격이 여전히 상승하고 있다는 점을 알아야 한다. 시장은 계속 상승할 것으로 예상되지만 속도는 더 완만하다.

이 모든 것이 합쳐지면 집을 찾고 있든, 집을 시장에 내놓았든, 부동산 신인이든 베테랑이든, 전문가들은 가능한 한 빨리 프로세스를 시작할 것을 권장한다. 지금 집을 팔거나 살 준비가 되었다면 부동산 시장의 전문가와 최근에 주택 시장에 진출한 주택 거래 당사자의 경험을 귀담아들을 필요가 있다.

가장 중요한 부동산 중개인 선택

중개인 없이 스스로 집을 사거나 팔 수 있지만 부동산 사업에 종사하는 대부분의 사람들은 부동산 중개인과 모기지 대출 기관을 선택할 것을 권장한다.

부동산 중개인은 매물이 찾아보기 힘들어진 상황에서 더욱 존재의 가치가 커졌고 중개인 수수료를 통해 거래의 투명성을 확실하게 만들어준다는 점에서 중요하다. 모기지 업체는 아직 모기지 이자율이 높은 상황이고 연말까지 큰 변화가 없을 것을 감안하면 조금 더 유리한 모기지 프로그램을 고르기 위해서도 매우 중요하다. 둘 다 주택 거래 비용과 관련 있기 때문에 혼자 하는 것보다 전문가의 도움을 받는 것이 절대적으로 유리한 상황이다.

신뢰가 매우 중요하므로 자신의 필요를 명확하게 이해하고 노력을 지원해 줄 사람을 찾아야 한다. 부동산 중개인을 성가시게 하는 것은 오히려 고객의 주택에 대한 진심을 보여주는 것이다. 이런 것을 기꺼이 받아주고 마땅히 해야 할 일이라고 성의를 대해 해결하려는 부동산 중개인이 유능하고 좋은 중개인이다. 정말로 원하는 것이 무엇인지 알아내는 데 시간을 할애하고 적극적으로 뭔가를 찾아 제공하면 가서 진지하게 둘러보면 된다.

집을 파는 사람도 마찬가지다. 거래를 성사시키기 전에 몇 가지 제안을 받아보게 해주는 부동산 중개인이 매우 중요하다. 필요를 이해하고 지원할 수 있는 부동산 중개인과 함께 일하기를 기대할 수 있어야 한다. 프로세스가 번거롭지 않고 의사 소통이 효과적이면 신뢰가 쌓일 수 있다. 많은 세부 사항에 사로잡힐 필요가 없고 부동산 중개인은 연락 담당자로 평이한 용어로 일을 처리하면 훨씬 가깝고 신뢰하기가 쉬워진다.

이렇게 부동산 중개인을 두는 것은 주택 구매자와 판매자 모두에게 중요하다. 중개인은 주택 시장의 상황과 고객의 요구 사항을 이해한 다음 작업을 수행할 수 있는 적절한 전문가를 연결해 준다.

좋은 부동산 중개인을 찾고, 친구와 동료로부터 추천을 받고, 온라인으로 조사하거나 좋아하는 동네를 운전하고, 부동산 표지판에서 중개인을 찾을 수도 있다. 부동산 중개인들이 고객을 인터뷰하는 것처럼 고객도 부동산 중개인을 인터뷰해야 한다. 결과적으로 주택 판매자와 구매자는 중개인과 한 팀이 되어 함께 일해야 하기 때문에 부동산 거래의 복잡성에 대해 자세하지만 쉽게 설명해줄 수 있는 편안한 대화 상대를 찾아야 한다.

장래의 부동산 중개인에게 물어볼 수 있는 질문에는 판매자인 경우 주택을 어떻게 홍보할 것인지, 그리고 시장에서 어떻게 차별화할 것인지가 포함된다. 그리고 새로운 매물 등록과 관련해 독점 매물과 공개 매물의 차이와 장단점에 대해서도 진지하게 물어볼 필요가 있다. 부동산 중개인을 두는 것의 중요성은 특히 요즘처럼 주택 거래 제도에 변화가 생겼을 때 확실하게 나타난다. 부동산 중개인이 누구와 파트너 관계를 맺고 누구를 위해 일하는지 알아보는 것이 핵심이다.

모기지 대출 기관 결정

집을 보러 다니기 전에 모기지 대출 기관을 찾아 사전 대출 액수를 대략 파악해 두는 것은 주택 구입을 훨씬 용이하고 부담을 덜게 해준다. 일반적으로 주택 구매자가 먼저 대출 기관과 이야기해 집을 찾기 시작하기 전에 어떤 모기지 융자 자격이 가능한지 알 수 있도록 하는 것이 좋다. 모기지 액수와 이자율 그리고 계약금 등 여러 모기지 프로그램을 다양한 대출 기관을 방문해 파악해 두는 것이 집을 보러 다니기 위한 조건이 된다. 얼마 정도의 집을 살 것인지는 대출 기관의 모기지 프로그램에 의존하기 때문이다.

모기지 대출 기관은 구매자가 대출 자격을 갖추는 데 도움을 주면서 구매자가 합리적인 목표와 기대치를 설정하도록 도울 수 있다. 결정적으로, 대출 기관은 구매자에게 판매 가격 범위, 모기지 이자율, 재산세 및 보험을 고려해 다양한 모기지 대출 구성에서 월 지불액이 얼마나 되는지에 대한 큰 그림을 제공한다.

집을 사고 싶어도 모기지 대출 액수와 실제로 지역에서 구할 수 있는 주택의 가치 수준에 차이가 있다면 집을 구입하기가 어렵다. 보다 저렴한 콘도 혹은 타운하우스가 있다면 이를 구입하는 것도 가능할 수 있지만 그렇지 않다면 주택 구입은 미룰 수밖에 없다.

주택 구입은 막대한 액수가 들어가는 지출 행위다. 무리한 빚을 얻는 것은 자칫 모든 것을 잃게 만든다. 그렇기 때문에 적절한 예산 수준에 맞게 주택을 구입하는 것은 무엇보다 중요하며 모기지 대출 기관은 이런 재정 계획에 현실적으로 해결책을 제시한다. 모기지 대출 업계의 전문가들은 재정적인 건전한 조건을 만들기 위해 필요한 요건들을 제시한다. 그리고 이런 조건을 어느 정도 충족했을 때 집을 구입하기에 적정한 시기라고 조언한다.

- 신용 점수를 높인다.

- 가계 예산을 결정해야 한다.

- 모기지 옵션에 대해 알아야 한다.

- 다른 대출 기관의 이자율과 조건을 비교해야 한다.

- 모기지에 대한 사전 승인을 받아놓아야 한다.

- 대출 견적서의 작은 글씨를 읽어야 한다.

최적의 주택 융자를 받도록 해야

모기지 이자율은 7%에 약간 못 미쳤다. 중간 가격의 주택에 대한 20%의 다운페이먼트를 가정할 때, 30년 대출의 월 모기지는 세금과 보험을 제외하고 1,700달러가 된다. 사람들은 결제에 정말 관심이 있고, 실제로 계산을 해볼 것을 권한다.

이자율은 몇 년 전보다 높아졌고 주택 구매자는 다양한 모기지 대출기관 프로그램을 통해 비용을 낮출 수 있다. 많은 대출 기관들은 소득에 따라 다운페이먼트 및 클로징 비용을 지원할 수 있다.

지원을 받을 수 있는 다른 대출 기관으로는 페니매(Fannie Mae), 프레디 맥(Freddie Mac), 선한 이웃(Good Neighbor Next Door), 전국 주택구입자 기금(National Homebuyers Fund), 연방주택청(FHA), 농무부 및 재향군인회 대출을 포함한 연방, 주 및 지방 정부 지원 프로그램이 있다. 일부 주택 구매자는 월 부담을 줄이기 위해 30년 이상의 더 긴 모기지 프로그램을 원하지만 이는 대출 이자율을 기하급수적으로 증가시킨다. 그렇기 때문에 30년 이상의 긴 모기지는 별로 바람직하지 않다.

주택 구매자는 대출에 대한 다운 포인트를 구매해 이자율을 낮출 수 있다. 이는 차용인이 더 낮은 이자율(일반적으로 0.25%)을 받기 위해 대출 기관에 선불로 지불하는 수수료이다. 이자율이 0.25%포인트 하락할 때마다 일반적으로 대출자는 모기지 금액의 1%를 잃게 된다.

이 선택으로 인해 비용이 얼마나 들지, 그 돈을 회수하는 데 얼마나 오래 걸릴지 살펴봐야 한다. 즉, 포인트를 0.25%를 추가하게 되면 결과적으로 최종 얻는 모기지 액수의 1%에 해당하는 추가비용이 발생하기 때문에 이를 충분히 충당할 만큼 오랜 기간 집을 보유하고 있어야 한다. 집을 구매하고 4~5년 정도 거주하고 다시 팔 계획이라면 모기지 이자율을 낮추기 위한 포인트는 별로 바람직하지 않다.

염두에 둬야 할 평가 격차

일부 시장에서 나타나는 한 가지 변화는 판매 협상에서 감정 평가 격차의 사용이 줄어든다는 것이다. 계약서에 감정평가의 갭(appraisal gap)이 포함되는 경우, 일반적으로 구매자는 감정평가사가 결정한 주택의 가치와 구매자와 판매자가 합의한 판매 가격의 차액을 판매자에게 지불하는 데 동의한다. 뜨거운 시장에서는 가장 바람직한 지역과 가격대에서 평가 격차가 흔한 일이 되었다. 그러나 요즘에는 그 사용이 식었다. 그 이유 중 하나는 시장이 이제 더 균형이 잡혔기 때문이라고 본다.

재고는 지금도 부족하지만 몇 년 전만 해도 훨씬 더 부족했고 구매자들은 주택에 대해 얼마를 제안할 것인지 전력을 다했다. 일부 주택은 20개 이상의 제안을 받았고, 주택 구매자가 요구 가격보다 10만 달러를 더 제시하는 사례도 종종 있었다.

그 열기가 식고 시장은 잦아들었지만, 구매자가 감정평가 차이 상황에 부딪히는 경우 계약을 재협상할 수 있는 권리를 포기하지 않는 것이 중요하다. 주택 구매자의 중개인은 판매자의 중개인에게 가서 주택 감정 가치에 대한 가격 인하를 요청하거나 당사자들에게 차이 비용을 분담하도록 요청할 수 있다.

여전히 민감한 구매자의 중개 수수료

전국 부동산 시장의 또 다른 변화는 2024년 8월부터 시행된 규칙 변경으로, 주택 구매자의 중개인은 프로세스 초기에 주택 판매 수수료에 대한 계약을 확보해야 한다.

이런 변화는 2024년에 전국부동산중개인협회와 최대 부동산 중개업체들이 주택소유주들을 대신해 제기된 여러 집단 소송을 해결하기로 합의하면서 이뤄졌다. 새로운 규정에 따라 구매자는 수수료 합의에 도달하기 전까지는 에이전트와 함께 주택을 볼 수조차 없다. 그리고 구매자의 중개인의 보상에 대한 정보는 더 이상 다중 매물 등록 서비스(MLS)에 없고, 중개인이 주택 판매 정보를 나열하고 공유하는 데 사용하는 데이터베이스에 있다.

판매자가 매물 소유 중개인과 구매자를 대표하는 중개인 모두에 대해 수수료를 지불하는 것이 오랫동안 표준이었다. 판매자는 조건을 협상하거나 구매자의 중개인 수수료를 지불하지 않도록 선택할 수 있는 옵션이 있었지만 과거에는 일반적인 경로가 아니었다.

일반적으로 판매자는 여전히 구매자의 중개인에게 보상금을 지불할 것을 제안하고 있다. 이 변화는 투명성을 높이고 대화의 장을 열어주었다. 이제, 부동산 중개인이 자신이 받을 중개 수수료율이 얼마인지, 그리고 어떻게 지급될 것으로 예상되는지에 대해 주택 구매자와 적극 대화를 나누고 있다. 새로운 규정은 구매자의 보상 합의서가 수수료율 또는 금액을 포함해 서면으로 작성되도록 요구한다.

HOA 수수료도 인상 추세

주택 단지에 속한 주택이나 콘도 타운하우스는 사용 가능한 부동산을 찾는 구매자가 고려할 가치가 있는 또 다른 재정적 도전에 직면해 있다. 콘도미니엄 및 주택 소유자 협회 수수료 비용은 일반적으로 매년 상승하지만 인플레이션과 치솟는 보험료로 인해 이런 비용이 과도하게 올랐다. 요금은 다양하지만 일부 단지는 지난 몇 년 동안 월 사용료가 50~70% 상승했다.

일반적으로 수수료에는 보험, 유틸리티, 조경, 수리 및 유지 보수가 포함된다. 많은 지역 사회는 예상치 못한 주요 비용이나 수리를 처리하기 위해 법으로 요구되는 준비금을 보유하고 있다. 보험료는 작년보다 30% 인상되었고 회비 인상의 주요 원인이다. 캘리포니아 화재 및 기타 자연 재해의 여파로 보험료가 훨씬 더 인상될 가능성이 있다. 인플레이션은 많은 지역 사회의 조경 비용 상승에도 기여했다. 불행히도 수수료 상승은 고정 수입으로 생활하는 일부 사람들에게 문제를 일으킨다.

이처럼 주택 거래 비용과 소유 비용들은 점점 오르고 있다. 주택 판매자는 점점 주택을 팔아서 얻을 것으로 기대되는 수익이 줄어들고 있어 고민이 커지고 있다. 주택 구매자는 꿈쩍하지 않은 모기지 이자율과 오르는 주택 그리고 점점 상승하는 주택 소유 비용으로 인해 경제성이 개선되지 않고 있다. 이런 비용이 상승하고 이득이 감소하는 시장 환경에서 유능한 부동산 중개인과 좋은 모기지 융자 기관은 적절한 주택 시장의 길잡이가 될 수 있다.