모기지 융자 신청 20% 가까이 감소
주택 구입 줄면서 재고 매물이 증가 추세
팬데믹 주택 붐이 어느새 팬데믹 주택 슬럼프로 바뀌고 있다.
올해 들면서 모기지 이자율이 계속 오르는 가운데 주택 매매가 꾸준히 감소하면서 가격은 오르지만 거래는 얼어붙고 있다. 경기 침체 우려 속에 집을 선뜻 구매하기를 꺼리는 가운데 주택 시장을 관망하고 있다.
이 때문에 모깆 융자 신청이 급감하고 주택 매물은 점차 재고로 쌓이고 있는 상황이다. 집값 상승세가 눈에 띄게 감소할 수 있는 여건이 되었고 일부 지역은 주택 가격 하락이 벌써 나타나는 조짐을 보인다. 인플레이션을 확실하게 잡기 위해 9월에 다시 연준이 금리를 올린다면 주택 매매가 급격히 감소하면서 주택 시장은 빠르게 하락세에 진입할 가능성이 있다. 아마도 내년에는 대부분 지역에서 가격 상승세가 멈출 것으로 보인다.
역사적으로 과대하게 오른 주택 시장
연준이 단순히 주택 판매를 둔화시키는 것으로 만족하지 않을 가능성이 있다.
인플레를 억제하기 위해 주택 건설이 느려지기를 원할 수 있다. 2006년 이후 최고 수준을 기록한 럭서리 주택 건설은 목재에서 강철, 식탁에 이르기까지 모든 주택 자재의 가격 상승 압력을 가했다. 인플레가 진정되기 전에 주택 시장이 다시 뜨거워지면 연준은 모기지 이자율을 훨씬 더 높이려 할 것이다. 이미 지난 8월 동안 평균 30년 고정 모기지 금리는 3.11%에서 6%까지 치솟았다가 융자 감소로 5.6%로 떨어진 상황이다.
2008년 스타일의 주택 파산이나 차압 위기는 생기지 않을 것이 확실하지만 팬데믹 기간 동안 50% 가까이 오른 주택 가격은 빠르게 조정될 가능성이 높다.
모기지 이자율의 급등으로 주택 시장이 감당할 수 있는 상한선으로 밀려났지만 2008년과 같은 신용 위기 문제는 없다는 점에서 주택 시장의 붕괴는 없다. 주택 소유자들은 2008년 신용 위기를 겪을 때보다 재정적으로 더 나은 상태를 유지하고 있다. 서브프라임 모기지가 적은 것도 지난 번과 다르다. 또한 전국 주택 가격이 하락하기 시작하면 연준이 모기지 이자율을 언제든 완화하면서 주택 수요를 조절할 수 있다.
그렇다 하더라도 팬데믹 기간 동안 주택 가격이 과도하게 오른 일부 지역의 주택 시장은 내년에 주택 가격이 5%에서 10% 범위에서 하락할 수 있다.
경기 침체가 오면 해당 시장의 가격 하락폭은 10%에서 20% 사이로 커질 수 있다. 전국 392개 대도시 주택 시장 가운데 96%가 지역 소득이 감당할 수 있는 수준을 넘어 과대평가된 집값을 갖고 있다. 392개 주택 시장 가운데 149개 도시가 최소 25% 이상 과대 평가됐다. 특히 보이시는 주택 가격이 지역 경제 펀더멘털 보다 73% 높다. 보이시 (Boise)와 피닉스 (Phoenix)와 같은 극도로 과대 평가된 주택 시장은 내년에 집값이 떨어질 위험이 가장 높다고 보고 있다. 마운틴 웨스트, 사우스웨스트, 올드 사우스, 캐롤라이나, 플로리다 그리고 텍사스 전역의 수많은 시장도 마찬가지다.
전국 집값이 모두 하락할 것이라고 생각하지 않지만 실제 집값은 하락할 가능성이 있다. 이는 인플레이션이 주택 가격보다 빠르게 증가하는 경제적인 이유에 기인한다. 인플레이션은 7월에 상승세가 둔화되긴 했으나 여전히 하락하려면 상당한 기간이 필요하다. 인플레이션이 8%이고 집값이 오르지 않으면 실질적 가치로는 8% 하락한 것과 같다.
이제 집값이 과대 평가되어 소득 증가율과 인플레이션율 모두 집값 증가율을 앞지르는 시기에 접어들게 될 가능성이 높다. 2020년 2월 이후 전국 주택 가격이 34.4% 급등한 대유행의 주택 붐으로 인해 가격이 매겨진 주택 구매자에게 주택 가격 하락은 반가울 수 있지만 기관 투자자들이 한발 빠르게 가격이 하락한 집을 대거 사들일 가능성이 크다.
내년부터 다년간 집값 15% 하락?
전국적으로 모기지 이자율이 치솟으면서 주택 구입자가 크게 줄어들고 있다.
전년 대비 기존 주택 판매와 모기지 융자 신청은 각각 15%와 18% 감소했다. 7월 단독 주택 착공은 1년 전 수준보다 19% 감소했다. 신규 주택 건설이 줄어드는 것은 집이 팔리지 않을 것으로 예상하기 때문이다. 집이 팔리지 않으면 당연히 내놓은 집은 가격이 내려간다.
연방준비제도이사회 (Fed: 연준)는 이번 주택 시장 침체가 의도된 것임을 분명히 했다. 폭주하는 인플레이션을 길들이기 위해 연준은 호황을 누리고 있는 주택 시장을 멈춰야 할 필요가 있었다. 주택 시장 업계 내부자들은 경기 침체가 주택 가격에 어떤 의미가 있는지 정확히 알지 못한다.
일부는 주택 가격이 둔화된 속도로 계속 오를 것이라고 생각하고 또 다른 일부는 집값이 곧 떨어질 것이라고 예측한다. 3대 신용평가기관의 하나인 피치 레이팅스 (Fitch Ratings)는 주택 가격이 하락할 것이란 전망을 내놓았다.
전국 주택 시장의 심각한 침체 가능성이 높아졌지만 등급 케이스 시나리오에 따라 2023년에 주택 활동이 한 자릿수 중반대에서 감소하고 2024년에 추가 압력을 포함하는 보다 온건한 감소를 보일 것이라 전망했다.
기업 신용 평가를 전문으로 하는 기관에서 주택 관련 산업의 기업 평가를 기준으로 주택 가격 하락을 전망했다는 점에서 눈 여겨 볼 대목이 있는 것이 사실이다.
주택 건설 포트폴리오에 대한 등급과 안정적인 전망이 확인됐지만, 주택 건설 활동이 앞으로 다년간 약 10%에서 30%까지 하락할 가능성이 있다고 보았다.
이에 따라 확연한 집값 하락 시나리오를 작성하면 15% 하락할 것으로 내다봤다.
피치 (Fitch Ratings)가 집값이 10~15% 하락할 가능성을 고려하고 있다는 사실은 놀라운 일이다. 집값이 실제로 전국적으로 10~15% 하락한다면 일부 과열된 지역 주택 시장에서는 20~30% 하락할 가능성이 높다는 의미다. 그런데 연준이 인플레를 억제하기 하기 위해 금리를 더 올리고 경기 침체에 가까운 정체가 지속된다면 이 시나리오는 충분히 설득력이 있다.
전국 주택 가격 하락은 드물지만 가끔 발생한다. 그것은 1980년대 초에 일어났고, 1990년대 초에 다시 나타났고, 가장 두드러진 것은 2008년 주택 붕괴 이후 몇 년 동안 이어졌다. 그러나 피치 (Fitch Ratings)가 제안한 것처럼 10%에서 15% 하락은 매우 드문 전망이다.
대불황에 가까운 경기 침체가 있을 때 그 정도의 가격 하락이 목격되었다. 실제로 집값이 15% 하락한다면 팬데믹 주택 붐은 팬데믹 주택 거품으로 기억될 가능성도 있다.
간과한 렌트 목적 (rent-seeking) 기관 투자자
주택시장 분석 컨설팅 업체들은 현재 주택 가격이 완만하게 하락할 것으로 예측하고 있다. 한편 2008년 주택 붕괴를 예측한 경제학자 로버트 쉴러 (Robert Shiller)는 주택 가격이 10% 이상 하락할 수 있다는 피치 (Fitch Ratings)의 의견에 동의한다. 주택은 구조적으로 공급이 부족한 것으로 알려져 있지만 순환적 요인으로 인해 단기적으로 시장에서 구매자보다 더 많은 주택을 찾을 위험이 있다.
일부 시장에서는 재고 증가로 인해 주택 가격이 완만한 하락을 보일 것으로 예상하기도 한다. 주택 가격 조정이 실제로 나타나면 보이시, 피닉스, 라스베이거스와 같은 거품이 많은 시장이 가장 큰 타격을 입을 것이 확실하다. 그리고 원격 근무로 인기가 높았던 해변가와 휴양지의 주택 가격이 조정될 수밖에 없다.
모든 사람이 피치 (Fitch Ratings)에 동의하는 것은 아니다. 내년에 모기지은행협회 (Mortgage Bankers Association), 패니매 (Fannie Mae), 프레디 맥 (Freddie Mac), 코어로직(CoreLogic), 질로우 (Zillow) 등은 모두 집값이 한 자릿수대에서 상승할 것으로 예측한다.
이 예측이 타당할 수 있는 이유는 주택 구입자 가운데 임대 목적으로 구입하는 기관 투자자가 늘어나고 있기 때문이다. 단독 주택을 구입해 임대를 주고 수익을 얻는 투자 회사들은 모기지 이자율과 상관없이 현금으로 구입하고 있다. 더구나 주택 가격이 하락할 기미가 보인다면 즉시 주택을 구매할 가능성이 크다. 그러므로 대부분 도시에서는 최소한 주택 가격이 가파르게 하락하지는 않을 가능성이 높다.