3개월 연속 재고 증가하고 있으나 둔화
앞으로 두 달이 재고 추세 좌우할 듯
앞으로 두 달이 주택 재고 추세를 결정할 중요한 시기가 될 것으로 보인다. 여름 성수기인 평상시의 패턴을 따를 지 아니면 재고가 부족한 상황이 지속될 지 여부다.
재고가 눈에 띄게 하면 주택 가격이 떨어질 수 있지만 그렇지 않은 경우 주택 가격은 상승세를 이어가게 된다. 경기 침체와 인플레이션에 대한 우려로 이사를 주저하면서 재고 증가 추세는 대단히 느려질 것으로 판단되며 거래 감소속에 가격은 오름세를 이어갈 가능성이 높다.
대부분은 여전히 집을 내놓지 않고 관망
온라인 주택 정보 업체 리얼터 (Realtor.com)의 월간 주택 동향 보고서 (Monthly Housing Trends Report)에 따르면 7월에는 활성 목록이 기록적으로 빠른 연간 속도인+30.7%로 3개월 연속 증가하면서 재고 회복이 가속화되었다.
또한 7월에는 구매자에게 더 많은 매매 주택 옵션이 있었지만 경쟁은 대부분 판매자에게 유리하게 유지되어 가격이 사상 최고치에 근접하고 주택이 코로나 이전보다 더 빨리 팔렸다. 주택 시장은 2021년의 열풍에 비해 더 고르게 균형 잡힌 수요와 공급을 향해 계속 움직이고 있다. 7월 데이터에 따르면 모기지 이자율이 높아져 많은 구매자가 예산을 축소하고 판매자가 가격 인하로 대응하는 반면 검색을 계속하는 주택 구매자는 더 많은 주택을 찾을 수 있었다.
이와 동시에 새로운 목록이 7월에 감소해 일부 잠재 판매자가 최근 시장 변화가 그들의 계획에 어떤 의미가 있음을 보여준다.
알다시피 인플레이션 우려로 금리가 계속 오르는 가운데 경기 침체에 대한 논의가 끊이지 않고 있어 잠재적 판매자에게 불안이 가중되고 있다. 평상시라면 주택을 팔기 위해 내놓더라도 별 문제가 없지만 경제 상황이 악화되면 주택 시장이 차갑게 얼어붙고 집을 파는 것에 어려움이 생길 수 있기 때문이다. 그래서 대개는 집을 내놓지 않고 시장 상황이 안정될 때까지 기다린다.
그러나 데이터에 따르면 이런 결정과 심리적으로 씨름하고 있는 주택 소유자는 많은 주택 시장에서 여전히 유리한 위치에 있다.
저렴한 가격의 주택이 빠르게 판매되도록 유지하는 구매자의 관심이 높기 때문이며 게다가, 지난 10년 동안의 가격 상승 덕분에 많은 판매자가 상당한 자산 쿠션을 활용할 수 있다. 이는 집을 내놓는 것을 서두르지 않아도 된다는 것을 의미한다. 이런 기회를 활용하는지 여부가 앞으로의 재고 추세의 핵심이 될 것이다.
그럼에도 최저 수준서 회복 가속화
수요와 공급 추세 사이에서 7월 데이터는 구매자의 관심을 완화하는 것이 재고 개선을 가속화하는 더 큰 동인임을 보여준다.
일반적인 월 모기지 지불액이 2021년 7월보다 1.5배 높아짐에 따라 최근 주택 판매 데이터에 따르면 많은 구매자가 주택 구입 계획을 일시 중지하면서 활성 목록이 늘어날 여지가 있다. 그러나 시장 상황의 변화는 3월 이후 처음으로 신규 리스팅이 감소하는 등 판매자 활동에 반대 영향을 주는 것으로 보인다.
이는 일부 주택 소유자가 계약 중인 주택 수가 감소하는 추세에 비추어 리스팅 계획을 재고하고 있음을 의미한다. 새로운 판매자 하락에도 불구하고 활성 목록은 7월에 3개월 연속 기록적인 빠른 속도로 늘어나고 있다. 7월의 활성 리스팅의 재고는 6월보다 18.7% 증가했고 5월보다는 8.0% 늘었다.
이런 지속적인 재고 개선은 부분적으로 거래되지 않은 장기 재고가 6월에 16.3% 감소하고 7월에 19.4%가 감소하면서 판매에 대한 기대감이 높아졌기 때문으로 볼 수 있다.
그런데 전국적으로 신규 리스팅 매물 주택은 2021년 7월에 비해 2.8% 감소했다.
북동부와 중서부에서 각각 -14.3%, -11.0%가 감소하면서 큰 하락을 기록했다. 북부 지역이 맹렬한 기온에 대비하지 못한 상황에서 이런 추세는 최근 기록적인 폭염이 7월의 새로운 판매자 감소에 한 몫 했을 가능성이 있다.
전국 비율에 비해 활성 재고는 7월에 평균적으로 더 빠른 연간 속도인 +41.0%로 50대 대도시에서 증가했다. 가장 재고가 많이 늘어난 지역은 피닉스 (+158.7%), 텍사스 오스틴 (+154.5%), 노스캐롤라이나 주 랄리(+137.5%) 순으로 45개 시장이 활발한 리스팅 매물 증가를 보였다. 13개의 가장 큰 대도시에서 작년보다 더 많은 신규 판매자가 시장에 진입했고, 신규 매물 목록은 라스베가스(+37.6%), 테네시 주 내슈빌 (+37.1%) 그리고 오클라호마 시티 (+28.6%)에서 가장 크게 뛰었다.
주택 구매자의 경쟁은 여전히 치열하지만 냉각의 초기 징후를 보여준다. 7월의 새로운 리스팅의 감소는 일부 판매자가 유리한 시장 조건을 활용할 기회를 놓쳤다고 느끼게 할 수 있다. 한편, 판매 가능한 주택 옵션의 증가는 작년에 비해 구매자 친화적인 시장을 가져왔다.
7월에 전체 리스팅 가격 상승률과 sf당 가격 상승률은 모두 계속 완화된 반면, 가격을 내린 주택 판매자의 비율은 증가했다. 7월 주택 가격은 상승세가 이어져 사상 최고치에 가깝고 시장 출시 기간은 여전히 코로나 이전 수준보다 훨씬 낮아 경쟁 조건이 판매자에게 유리한 ‘셀러 마켓’이 유지되고 있다.
리스팅 가격
7월 중간 리스팅 가격은 6월의 사상 최고치 (449,000 달러)보다 1,000 달러 낮은데, 이는 2021년 대비 16.6% 상승한 것이다.
고가 주택에 대한 잠재적인 수요 감소의 초기 징후에서, 대기 목록 가격의 연간 증가율은 7월 +12.4%해 6월 +13.9%보다 작아서 3개월 연속 리스팅 가격 하락세를 보였다. 또한 주택의 19.1%가 7월에 가격을 인하해 2021년 9.4%보다 가격을 하락한 주택이 늘었고 팬데믹 이전인 2019년 18.0%를 넘어섰다.
리스팅 가격은 마이애미 +36.2%, 테네시 주 멤피스 +32.7%, 플로리다 주 올랜도+28.4%가 주도하면서 50개 대도시 중 47개 도시에서 전년 대비 상승했고 로체스터 -3.1%, 피츠버그 -3.1%, 신시네티 -2.9% 3개 도시는 단 1년 만에 하락했다. 일반 주택은 7월 시장에서 35일을 보냈는데, 이는 2017~2019년 평균보다 26일, 2021년 대비 2일 감소한 것이다.
시장 출시 기간은 마이애미 -16일, 올랜도 -6일 탬파 -6일로 2021년 대비 가장 빨랐다.
24개 대도시에서 시장 출시 기간은 2021년 7월 속도보다 느려졌으며 오스틴 +11일, 덴버 +8일, 리버사이드 +7일로 가장 느렸다.
주택 비용이 증가해 경제성에 대한 수요가 증가하고 이사할 수 있도록 원격 근무 채택이 증가함에 따라 주택 구입을 원하는 이들은 현재 살고 있는 곳에서 떨어진 지역에 세컨드 홈을 구하도록 동기를 부여하고 있다.
집을 새로 구하더라도 영구 이사하는 것이 아니기 때문에 주 거주지에는 변동이 없는 것이 새로운 추세로 나타나고 있다.
7월 평균 리스팅 가격은 작년보다 15.6% 상승했다.
6월에 중간 가격이 최고치인 450,000 달러를 기록하면서 리스팅 가격이 계속 오르고 있지만 7월 마지막 주 데이터는 가격 상승 속도가 느려지고 있음을 보여준다. 새 리스팅(판매자가 주택을 매물로 내놓는 척도)은 1년 전에 비해 8% 감소했다. 7월 마지막 주는 4주 연속 판매를 위한 새 리스팅 수가 감소해 재조정 시장이 되면서 판매를 원하는 주택 소유자가 줄어들고 있음을 시사한다. 판매자가 시장 참여를 경계하게 되면 주택 교체가 느려지고 구매자는 새로운 매물보다는 장기 매물 주택을 더 많이 볼 수 있다.
그러나 주택 소유주는 여전히 매각에 대해 경계를 늦추지 않고 있지만 주택 자산이 사상 최고치를 기록하고 있는 상황에서 잠재적인 판매자는 여전히 유리한 위치에 있다는 점을 고려해야 한다.
활성 재고는 계속 증가해 2021년에 비해 30% 증가했다. 개선 속도는 최근 몇 주 동안 새로운 리스팅 수가 줄어들면서 정체되었다. 하지만 활성 재고의 증가는 2021년 이맘때 시장에 출시된 집보다 늘었음을 보여준다. 그럼에도 불구하고 6월 주택 동향 보고서에 따르면 활성 매물 수가 팬데믹 이전 수준으로 회복되지 않았고 2019년 6월 수준의 절반 미만이며 2020년 6월 수준의 2/3에 불과하다.
주택 판매 시간은 작년 이맘때에 비해 시장에서 하루를 더 보냈고 2년 만에 처음으로 시장 출시 시간이 전년 대비 증가했다.
주택 시장이 재설정됨에 따라 더 둔화될 수 있는데 무엇보다 모기지 이자율이 상승함에 따라 주택 시장이 급격한 변화를 경험하는 것을 나타낸다. 모기지 이자율이 오랫동안 낮은 수준을 유지했기 때문에 현재 모기지 이자율이 오르고 있지만 여전히 정상 수준보다 낮다. 6.% 후반대에 접어들어야 정상 수준이라고 본다면 주택 가격과 매물이 여전히 정상 상황과는 다른 행보를 할 가능성이 있다.
가격은 조금이나마 오르는 추세가 지속되고 매물은 정상 수준에 도달하려면 더 오랜 시간이 걸려야 할 것으로 보인다.
주택 소유자들이 집을 파는데 서두르지 않는 이유는 에퀴티가 많아 집을 서둘러 팔 이유가 없기 때문이다. 이는 또한 주택 가격이 하락하려면 또 다른 악조건이 있어야 하며 현재 상황으로는 주택 시장은 안정적 상승세를 유지하게 만드는 이유가 된다.
만약 경기 침체로 인해 모기지 이자율이 더욱 급등하고 주택 수요가 냉각하면서 가격이 하락하더라도 주택 매물은 더욱 감소할 가능성이 더 높다. 집을 팔기 위해 내놓을 수밖에 없는 사람은 사망, 이혼, 직장 이동 등 개인적 신상의 변화가 있거나 투기꾼이 투자 회수를 위해 판매하는 경우다.
이런 상황이 갑자기 증가하지 않는 한 주택 재고가 크게 급증할 것 같지는 않다. 이는 주택 재고가 정상 수준으로 돌아가려면 훨씬 더 오랜 기간이 필요하다는 것을 의미한다.