가격 조정되는 지역과 오르는 지역 나뉘어
모기지 이자율은 오름세 속 등락 반복
인플레이션과 경기 침체에 대한 시끄러운 뉴스가 넘쳐나면서 한때 폭주했던 주택 시장에 제동이 걸렸다.
그러나 주택 시장 전문가의 시각으로는 눈에 띄는 불안은 없고 정상을 향해 조정되는 과정으로 판단한다. 비정상적으로 과열되었던 주택 시장이 정상으로 돌아가는 과정은 평탄하고 쭉 뻗은 길을 가는 것이 아니고 구불구불하기도 하고 비포장도로를 가는 것처럼 흔들리는 과정을 거친다.
COVID-19 이전에는 집을 시장에 내놓으면 2~3개월 동안 머물다가 몇 건의 오퍼를 받는 것이 일반적이었다. 올해 들어 주택 시장은 서두르는 모습이 조금씩 늦춰졌고 정상으로 돌아가는 느릿한 모습을 보여주고 있다.
조정 중인 주택 시장
조정 중이라고 하지만 여전히 가격은 상승하는 추세가 이어진다.
과도하게 가격이 올랐던 캘리포니아와 워싱턴 주 그리고 콜로라도와 플로리다 그리고 애리조나 그리고 텍사스의 주요 도시들이 가격이 하락하는 모습이다. 주거 중심 지역은 여전히 수요보다 매물이 부족해 가격은 오르고 있다. 시간이 갈수록 가격이 오르는 지역이 줄어들고 가격이 하락하는 지역이 더 많아질 수 있다. 결과적으로 가격 상승과 가격 하락의 평균 추세는 안정적인 완만한 정체 추세에 돌입하게 될 것이다.
높은 모기지 이자율은 6월에 14.9%가 주택 매매 계약을 철회하면서 구매자를 몰아내는 데 크게 작용했다.
6월 신규 단독 주택 건설 판매는 5월에 비해 8%, 전년 대비 17.4% 감소하는 등 수요 부진으로 인해 다시 하락했다. 전반적으로 주택 수요 감소가 신규 주택과 기존 주택에 모두 나타나고 있다. 가격을 감당할 수 없게 되었다고 판단하기 때문이다.
그럼에도 팔려고 내놓은 주택이 적어 수요가 있는 지역에서는 가격이 오르고 있다. 주택 구매 수요 추세는 올해 들어 모기지 이자율 상승과 동시에 감소로 나타났으나 이는 부분적으로는 매물이 없기 때문에 사고 싶어도 살 수 없는 현상을 보인 것이다.
인플레이션은 모기지 이자율 상승과 더불어 주택 수요를 감소시킨 주요 요인이 된다.
이자율 부담에 가격이 더 오르면서 주택 비용은 더욱 부담을 준 것이다. 신규 주택이 덜 팔리는 이유도 가격이 상대적으로 높기 때문에 구입할 수 있는 사람이 섣불리 나서지 못하고 있는 이유다. 오랫동안 집을 찾고 있던 사람들은 가격 상승과 인플레이션 경기 침체 우려로 구입을 미루고 있다.
아마도 이런 조정은 인플레이션을 잡기 위한 금융 긴축이 계속되는 한 위축되는 모양세를 보일 것이다. 달리 말하면 인플레이션이 2% 수준에 도달할 때까지 주택 시장은 조정 과정을 거치게 된다. 이런 의미에서 올해는 주택 구입에는 가장 좋지 않은 시기가 된다. 일부 주택 시장 관계자는 올해를 주택 구입의 위기 시기라고 부른다. 가격은 떨어지지 않으면서 모기지 이자율은 오르고 매물은 부족하기 때문이다.
올해 모기지 이자율은 전망을 완전히 벗어나 급등한 것도 주택 시장의 급격한 조정을 가져온 이유다.
연초 모기지 이자율은 약 3.55%였고 모기지 은행가 협회는 2022년 12월까지 4%에 이를 것으로 예상했었다. 그런데 30년 고정 모기지 이자율은 최근 5.30%였고 연준 (Fed)은 인플레이션을 잡기 위해 금리를 0.75% 포인트 인상했다.
지난 해에 모기지 이자율이 올해 2배가 될 가능성이 있으므로 가급적 집을 일찍 구매해야 한다고 조언했었다. 그리고 사람들은 인플레이션이 올해 상반기가 지나면 정상으로 돌아올 것으로 보았다. 결과적으로 물가는 잡히지 않았고 그로 인해 금리는 계속 올리고 있다. 예상이 빗나가면서 주택 시장은 다소 비정상적인 조정 과정을 겪고 있다. 주택 수요가 줄어들면 가격이 떨어져야 하는데 그렇지 않기 때문이다.
모기지 이자율 전망에 실수가 생기면서 주택 시장은 다소 혼돈을 주는 조정 과정을 보이고 있는데 아마도 올해말까지 이런 추세가 이어질 것이다.
집을 팔아야 하나 임대 줘야 하나
이런 주택 시장의 조정 과정 속에서 집을 가진 사람은 어떻게 해야 할까?
먼저 집에서 이사한다고 가정할 수 있다. 줄여서 작은 집으로 가길 원해서 일 수도 있고, 날씨가 좋은 곳을 찾아서 일 수도 있다. 부동산이 꽤 좋은 인플레이션 흡수 수단처럼 보인다는 점을 감안할 때, 즉시 집을 팔기를 꺼릴 수 있다.
또한 최근 임대료가 사상 최고치를 경신해 전국의 중간 임대료는 전년 대비 14.1% 상승했다. 그렇다면 집을 파는 대신 수익을 창출하는 임대 부동산으로 전환하는 것이 유리한 경우도 있다.
임대 주택으로 감가상각 가능한 항목
모기지 이자와 임대 부동산에 대한 재산세를 공제받을 수 있다. 또한 임대 주택 소유와 관련된 모든 표준 운영 비용 (공과금, 보험, 수리와 유지 관리, 정원 관리, 회비 등)을 상각할 수 있다.
주거용 건물 (토지가 아님)에 대한 과세 기준은 가치가 계속 증가하더라도 정액법을 사용해 27.5년에 걸쳐 감가 상각할 수 있다. 감가상각 목적의 부동산에 대한 초기 과세 기준은 일반적으로 원래 구매 가격에서 토지에 할당할 수 있는 구매 가격, 개선 비용, 수년에 걸쳐 청구된 감가상각 비용을 뺀 액수다.
감가상각 공제는 연방 소득세로부터 현금 흐름의 일부 또는 전체를 보호할 수 있다는 점에서 유리하다. 예를 들어 토지를 제외한 자산 가치가 500,000 달러를 기준으로 한다고 가정하면 연간 감가상각액은 18,182 달러 (500,000 달러/27.5)가 된다. 기본적으로 세금을 지불하지 않고도 1년 동안 긍정적인 임대 현금 흐름을 얻을 수 있다.
그러나 수동 손실 규칙은 임대 세금 손실을 일시 중지할 수 있다.
임대 주택이 세금 손실을 없애면 상황이 복잡해질 수 있다. 수동 활동 손실 (PAL) 규칙이 일반적으로 적용되는데 다른 임대 주택에서 얻은 소득이나 판매 수익과 같은 다른 출처에서 소득이 있는 경우에만 수동 임대 손실을 공제할 수 있다. 수동 소득을 초과하는 수동 손실은 수동 소득이 증가하거나 손실 자산이 매각될 때까지 유보된다.
수동 손실 (PAL) 규정은 임대 주택에 대한 손실 공제를 연기할 수 있고 경우에 따라 몇 년 동안 연기할 수 있다. 그리고 PAL 규칙에는 예외가 있어서 나중에 보다 빨리 손실을 공제할 수 있다.
임대료에서 소득이 플러스인 경우
조만간 임대료 인상이 공제 비용을 초과할 것이므로 임대 주택은 긍정적인 과세 소득을 보일 것이다.
현재의 임대 시장에서 과세 대상 소득은 발생할 수 있다. 물론 임대소득에 대해 소득세를 내야 한다. 그러나 이전에 일시 중단된 수동 손실이 누적되었다면 이제 이를 사용해 수동 이득을 상쇄할 수 있다.
주의해야 할 것은 임대 주택에서 발생하는 긍정적인 수동 소득은 3.8%의 순 투자 소득세 (NIIT)를 내야 하며 임대 주택 처분으로 인한 매매 차익도 순 투자 소득세 (NIIT)의 영향을 받을 수 있다. 그러나 순 투자 소득세 (NIIT)는 고소득자에게만 적용된다.
그런데 임대를 위해 집을 수리하거나 개조한 경우, 오히려 임대 소득이 발생하더라도 손해가 될 수 있다.
주택 가격을 임대료로 환산하고 감가상각비와 주택 수리비를 더하면 과세 표준을 초과하는 범위에서 세금 이익을 얻는다. 이는 임대료 수입을 얻더라도 세금을 내면 주택 수리비를 환수할 수 없을 가능성이 생긴다.
그래서 수리비를 감안한 가격에 집을 팔고 차액에 대해 재산세를 내는 것이 수익을 얻을 가능성이 더 높다. 개인은 과세 대상 이익을 최대 25만 달러 부부는 50만 달러까지 보호받을 수 있기 때문이다.
이익을 제외하지 않는 세금
1년 이상 보유하고 있던 임대 주택을 매각하고 임대 기간이 너무 길어 차익 공제 거래가 불가능한 경우 임대 기간 동안 과세소득 (순매출액과 과세표준 차액)이 부과된다.
감가상각 후 자산은 일반적으로 장기 자본 이득으로 처리된다. 따라서 규정에 따라 연방 세율은 20% 이하 또는 3.8%의 순 투자 소득세 (NIIT), 임대하는 경우 23.8%가 된다.
그러나 주택에 부과된 감가상각 누계액에 해당하는 이익의 일부는 25% 또는 3.8%의 순 투자 소득세 (NIIT)를 차용하는 경우 28.8%의 연방 이자율이 적용된다. 나머지 이익은 20% 또는 23.8% 이하의 최대 연방 세율로 과세된다. 그리고 재산의 이익에 대해 주 그리고 지방 소득세를 납부할 의무가 있다는 것도 명심해야 한다.
가치가 높은 주택을 임대 주택으로 전환하는 것을 평가할 때 결국 장부에서 가장 가치 있는 세금 공제 중 하나인 면제 특권을 잃게 된다는 점이다.
그러므로 세금을 고려할 때 집을 파는 것을 과소평가해서는 안된다. 고가의 임대 주택을 판매해 과세 대상 이익을 보호하는 데 사용할 수 있는 일시 중단된 수동 손실을 다시 검토할 수 있기 때문이다. 세금이 개입하면 세율로 인해 다소 복잡해 보인다.
간단하게 정리하면 살고 있는 주거용 주택을 임대하는 것은 쉬운 문제가 아니라는 사실이다. 임대 수입을 얻을 수 있지만 임대 수익을 얻은 것에 대해 투자 기준의 세율이 적요되기 때문에 내야할 액수가 증가한다. 임대 수익을 얻기 위해 돈을 들인 부분을 상각하더라도 세율이 더 증가하고 손실로 처리하더라도 나중에 정산 과정에서 세금을 더 내야 하는 상황이 발생한다.
결과적으로 주거 목적으로 살던 집은 파는 것이 가장 간단하고 세금을 줄일 가능성이 있다. 특별히 집을 팔아야 할 이유가 없다면 인플레이션이 끝나고 주택 시장의 조정이 마무리될 때까지 가만 놔두는 것이 가장 바람직하다. 아마도 지금 매물이 부족한 이유 가운데 하나는 이런 세금 문제를 고려해 판단하고 내린 결론일 가능성이 높다.
개인 거주지를 임대 주택으로 전환하면 잠재적으로 까다로운 세법이 발생할 수 있다. 그러나 긍정적인 현금 흐름을 확실하게 가져오는 가치가 있는 임대 부동산으로 여긴다면 보유해 임대를 놓는 것도 괜찮은 방법이다.