주 정부들이 주택 개발에 직접 나서

연방 정부가 주도하는 주택 정책의 한계

단순한 저렴한 공공 주택 공급서 벗어나

주택 소유가 쉽지 않아지면서 연방 정부를 대신해 주 정부들이 주택 개발에 적극 나서고 있다.

그런데 기존의 저렴한 공공 주택 공급을 위한 개발이 아니라는 점에서 새로운 개발을 주도할 가능성이 있다.

팬데믹 이전에도 구매하거나 임대할 수 있는 주택이 너무 적었다. 주택 가격은 매년 사람들의 예산을 더 많이 잡아먹고 있었다. 인플레이션이 은행 계좌를 혼란에 빠뜨리기 시작하기 전부터 생긴 일이었다.

이제 연준이 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상함에 따라 예측 가능한 결과 중 하나는 아쉽게도 주택 건설 감소다. 모기지 이자율이 올라가면서 구매를 원하는 사람들이 줄어들었다. 이는 1년 전에 비해 집이 분양되지 않을 것을 우려해 집을 짓기 시작하는 민간 개발자가 줄어들고 있다는 것을 의미한다. 주택 전문가들은 이 모든 것이 길어질수록 나중에 새로운 개발을 시작하기가 더 어려워져 이미 심각한 주택 부족이 심화될 것이라고 경고한다.

이런 암울한 소용돌이를 방지하기 위해 소수의 주택 시장 분석가와 주 의원들이 지난 50년 동안 지지를 받지 못했던 아이디어에 다시 시선을 돌리고 있다. 주 정부와 지방 도시가 자체 주택 개발에 나서는 것에 대해 적극적이고 긍정적인 시각이 생기고 있다.

주택 개발에 대한 관심

로드 아일랜드 주의회는 다양한 소득 계층을 위해 주택을 건설하려는 새로운 시범 프로그램에 대해 주 정부 예산 1,000만 달러를 승인했다. 역사적으로 연방 정부의 권한이었던 주택 건설 개발에 참여하기 시작한 여러 주 정부와 지방 도시 가운데 하나다.

로드 아일랜드의 저렴한 주택 위기를 해결하기 위한 한 가지 방안으로 이 자금을 집행한 것이다. 로드 아일랜드의 주택 당국은 이 개발 계획이 가장 훌륭한 비밀 중 하나라고 생각한다.

잘 관리되고 고품질인 깨끗하고 저렴한 주택을 생산하려는 것이다. 이 1,000만 달러로 주택 당국이 주택 재고를 늘리도록 장려하려는 의도가 의미 있는 것인지 확인하고 싶어한다.

비엔나, 핀란드, 싱가포르와 같은 곳에서 정부 당국은 공공 개발 주택을 통해 과거의 주택 부족 문제를 성공적으로 해결했다고 홍보해왔다.

하지만 이런 사례가 복지 시스템이 빈약하고 민간 주도 주택에 익숙한 미국에서 성공할 지 여부에 대해서는 반신반의해 왔다. 미국에 존재하는 958,000채의 연방 공공 주택도 오래 전부터 실제와 과장된 평판 문제로 고통받아 왔다. 그 중 상당수는 추하거나 더럽거나 안전하지 않은 것으로 인식되고 있다. 숫자에서 알 수 있듯이 전체 주택 가운데 공공 주택은 1%에도 미치지 못할 정도로 미국에서는 공공 주택 개발이 상대적으로 인기가 없다. 이런 문제의 저변에는 미국식 공공 주택의 많은 문제가 거의 100년 전에 의회가 통과한 규칙과 관련이 있다.

정부가 주택 개발 일을 잘할 수 있다는 사실에 회의적인 시각이 있을 뿐 아니라 인종 차별적이고 계급적인 정책 선택으로 인해 공공 주택에 대한 편불신이 뿌리 깊다.

이는 유럽과 아시아의 공공 주택 프로그램이 성공한 것과 달리 미국의 공공 주택을 훼손했다. 캘리포니아 주는 올해 새로운 모든 소득 계층을 위한 공공 소유 주택을 짓기 위한 법안을 준비 중이다.

기존의 소득이 제한되고 자금이 부족한 공공 주택과 차별하기 위해 사회 주택이라는 용어를 사용한다. 저소득층을 위한 저렴한 품질의 주택이 아니라는 것을 알리기 위한 것으로 다른 주들도 모든 소득 계층을 위한 주택을 개발하려고 한다. 캘리포니아의 강력한 각계 지도층으로부터 폭넓은 지지를 얻으면서 개발이 본격화될 예정이다.

콜로라도 주는 중산층 가족을 대상으로 하는 3,500채의 새 주택을 개발하기 위해 새로운 주 주관 부서를 설치했다. 그리고 하와이에서는 최근 싱가포르에서 공공 주택이 작동하는 방식과 유사하게 주에서 99년 임대로 모든 소득 계층을 대상으로 콘도를 더 쉽게 건설할 수 있도록 하는 법안들을 통과시켰다.

그러나 이미 주택 공급을 늘리는 주 정부의 힘을 가장 명확하게 보여주는 곳은 워싱턴 DC 바로 외곽의 교외인 메릴랜드주 몽고메리 카운티다.

지역 공공 주택 당국은 비교적 적은 액수의 공적 자금을 활용해 단기 건설 비용을 조달할 수 있는 기금을 조성함으로써 향후 몇 년 동안 거의 9,000채의 새로운 혼합 소득 계층 아파트를 건설할 계획이다. 초기 건설 사업 중 하나인 계획된 고속버스 노선 근처에 위치한 268개의 신규 아파트가 올해 완공될 예정이다.

몽고메리 카운티 주택 당국의 최고 부동산 책임자는 카운티 당국이 효과적으로 수행한 일이 미국에서 민간 부동산 모델을 대체할 가능성을 제시했다는 점에서 고무적이라고 했다. 주택 개발의 큰 손인 월스트리트의 투자자들을 대체하고 있다는 점은 의미가 있다.

주 정부와 지방 도시는 새로운 저렴한 주택을 신속하게 구축하는 데 충분한 실적을 갖고 있지 않으며 대부분의 공공 주택 당국은 주택 개발을 위한 부동산 취득 경험을 가진 직원도 부족하다.

그러나 공공 부문은 불경기에도 쉽게 건설할 수 있는 도구와 자원이 있고 건설이 끝날 때 투기를 통해 가격을 올릴 투자자가 발을 디딜 여기가 없다는 것을 말한다. 주 정부는 갑자기 자금에 어려움을 겪게 된 개발 회사로부터 절반 완공된 주택 단지를 구매할 수도 있다. 저렴한 공공 주택이 아닌 다양한 규모와 가격대를 가진 주택을 모든 소득 계층을 대상으로 주 정부가 공공 주택의 형태로 분양한다는 것은 기존의 방식과는 전혀 다른 새로운 주택 공급 방식임에 틀림없다.

공공 개발자가 된 주 정부

주 정부가 다양한 방식으로 공공 개발자가 된다.

팬데믹은 많은 지역의 주택 불안정을 심화시켰고, 로드 아일랜드는 신규 주택 건설 부문에서 전국적으로 최하위를 기록했다.

그리고 1990년대 초의 법률은 이미 모든 로드 아일랜드 시와 타운이 주택의 10% 이상을 저소득과 중산층 가정이 감당할 수 있도록 요구했지만 2020년에는 39개 지방자치단체 중 6개 지방 자치 단체만이 실제로 그 목표를 달성했다. 이 모든 것이 더 적극적인 주 정부의 조치가 필요하다는 것을 보여주었다. 주 정부들은 주택 건설, 소유 그리고 운영할 수 있는 새로운 주정부 담당 기관을 설립하는 법안을 마련하고 있다. 이 아이디어는 주택 공급을 늘릴 뿐만 아니라 기존 주택 재고를 유지하고 수리하기 위한 계획을 개발할 수 있는 담당 기관을 갖는 것을 말한다.

임대 주택을 주 정부에서 관리하고 사람들이 이용할 수 있는 공공재 범주에 속하는 시스템을 갖는 것은 기존의 방식과는 다른 새로운 모습이다.

새로운 업무가 주 정부에 새로 만들어지는 것이기 때문에 효과적으로 지원하고 제대로 작동하는지 지켜보는 것이 필요하다. 메릴랜드주에서 주택 부족 문제를 해결하기 위한 노력을 주도해 온 몽고메리 카운티는 주택 개발에 대해 훨씬 폭넓은 인식과 이해가 생겼기 때문에 공공 개발을 적극 지지한다.

현상 유지와 미미한 개선만으로는 새로운 욕구를 충족시키지 못할 것이 분명하고 더욱 적극적인 개발 아이디어나 제시될 것으로 본다.

실제로 주에서는 이런 시도를 한 번도 한 적이 없다. 1980년대 이후로 주에서는 저렴한 임대 주택에 자금을 지원하고 관리하는 데 주도적인 역할을 했지만, 모든 소득 계층을 위한 혼합 주택을 개발하고 소유하는 것은 연방 정부도 하지 않았고 심지어 정부 책임으로 간주되지도 않았다.

공공 개발 아이디어는 사실 이미 언급된 적이 있지만 주목받지 못하고 그냥 묻혀 버린 것들이 대분이다.

그만큼 개발을 둘러싸고 약간이 차이를 보이는 많은 유사한 아이디어들이 누적되어 왔다.

역사상 어느 시점에 누군가가 유사한 개념을 가지고 있었고 그 동안 잊어버렸지만 새로운 아이디어처럼 신선하게 다가오는 것뿐이다. 그럼에도 수십년 동안 공공 개발이 진행된 적이 없기 때문에 새로운 것으로 받아들여야 성공할 수 있다. 공공 개발을 승인하는 법률이 적절하고 유연하게 설정되도록 다시 점검된다면 실행 가능하고 충분히 성공할 수 있다. 주택 소유율이 최저 수준인 현 시점에서 공공개발은 기존의 주택 개발 방식을 발전적으로 바꿀 수 있는 새로운 방식이 될 수 있다.

기존 연방 공공 주택을 모두 수리하고 유지 관리하려면 수십억 달러가 필요하다.

이 때문에 연방 의회는 새로운 공공 주택에 자금을 지원하지 않을 가능성이 높다. 따라서 지방 정부와 주 정부가 공공 개발을 위한 전담 기구나 공기업을 만들도록 하는 것이 앞으로 주택 개발을 해가는 방법이 된다.

주 정부들 개발을 통해 이익을 재발견

주 정부들이 저렴한 주택 개발을 포기한 이유의 일부는 연방 정부가 1937년과 1949년에 주택법을 제정하고 1965년에 주택도시개발부 (HUD)를 설립하면서 이에 동참했기 때문이다.

1970년대에 연방 공공 주택이 의회에서 지지를 잃기 시작하자 레이건과 클린턴 행정부가 80년대와 90년대에 HUD의 예산을 삭감했고, 그 공백을 채울 실제 주 정부와 지역 기반 부처가 없었다. 주택은 항상 어렵고 복잡한 문제로 지역 수준에서 많은 지역 사회가 저렴한 주택 건설과 관련 세금 인상을 꺼리고 있다.

많은 사람들이 저렴한 주택이 교통량 증가나 주택 가치 하락, 범죄, 마약, 저소득층을 의미한다고 보고 공공 주택을 꺼린다. 주 정부도 2년의 선거 주기로 인해 대중의 인식을 따라가면서 공공 주택을 꺼리는 견해를 갖고 있다.

그러나 이런 님비 (NIMBY)의 태도에도 불구하고 일부 지역 정책 입안자들은 주택 개발에 박차를 가하고, 가치를 창출하고 지역 사회에 재투자할 수 있는 도구와 공공 소유를 활용하는 데 이익이 있다는 사실을 인식하기 시작했다.

민간 부문 반환 요구 사항을 충족할 필요가 없고 소유한 주택에 대한 정책을 설정하는 것이 훨씬 쉽기 때문에 모든 수익이 주택 생산과 운영에 다시 창출될 수 있다. 주 정부의 공공 주택 개발 관계자들은 주택 부족 문제를 실제로 해결한 비엔나와 싱가포르 같은 지역을 답사해 많은 시간을 보냈다. 단순히 이 도시들의 정책을 복사하고 붙여넣기를 하는 것이 아니라 이런 곳에서 공공 주택이 성공한 배경을 찾고 있다.

주 정부들이 내놓는 공공 개발자 법안은 주의 수익 창출 수단으로 보는 견해도 담고 있다.

실제로 이는 주 정부의 안정된 장기 수익처가 될 수 있다는 것을 인정한다. 연방 정부가 공공 주택 개발에 한계에 부딪힌 상황에서 주 정부는 신속하게 다양하게 공공 주택 개발에 나설 수 있다. 그리고 실제로 다양 소득 계층의 많은 사람들에게 영향을 미치는 주택 문제를 효과적으로 해결할 수 있다. 이 때문에 주 정부들이 다양한 방식으로 공공 주택 개발을 주도할 부서와 공기업을 설립하고 있다.