가격이 떨어지고 있지만 상향 요인 많아
2022년 하반기에 주택 시장은 2012년 주택 가격 하락 이후 처음으로 가격 조정에 빠졌다. 케이스-쉴러 (Case-Shiller)가 측정한 전국 주택 가격 지수는 1월까지 계절 조정 기준으로 3% 하락했고 2022년 6월 정점 이후 계절 조정 없이 5.1% 감소했다.
뚜렷한 가격 하락세라고 할 수 있지만 여전히 주택 가격의 추세에 대해 논란이 분분하다. 서부에서는 피닉스와 시애틀과 같은 시장에서 집값이 정점에서 각각 10.4%와 16.3% 하락하면서 조정이 특히 가팔랐다.
반면 동부 절반에서는 클리블랜드를 포함한 일부 지역 주택 시장에서 가격이 정점 이후 1% 미만 하락했기 때문에 조정이 훨씬 더 완만했다. 그리고 주택 시장이 더 분주한 봄 시즌으로 접어들면서 가격 조정이 힘을 잃고 있다.
실제로 질로우 (Zillow) 200대 주택 시장 중 주요 시장의 38%만이 2월에 월간 주택 가격 하락을 기록했다. 9월 가격 조정이 절정에 달했을 때 시장의 79%가 전월 대비 하락했던 것과는 다른 모양세다. 일부 북동부와 중서부 시장에서는 이미 없었던 주택 가격 조정이 나타나지 않고 다시 상승할 것으로 보인다.
우선 수요가 증가하는 계절에 접어들었다. 그리고, 3월 주택 매물 재고는 2019년 3월 수준보다 49.5% 낮았다. 또한 모기지 이자율이 7% 미만으로 내려 앉고 많은 시장에서 주택 가격이 약간 하락함에 따라 지난 몇 달 동안 주택 구입 능력이 약간 개선되었다.
특히 모기지 이자율이 6%대 초반을 유지한다면 주택 시장이 봄 시즌과 여름에 가격 상승을 보일 가능성이 높다. 하반기의 비수기에 접어들어 모기지 이자율이 여전히 6%대를 넘어선다면 주택 가격 조정이 다시 탄력을 받을 가능성도 있다. 전국 주택 가격이 어디로 향할지 이해하기 위해 7개 주요 리서치 회사의 수정된 예측을 정리하면 가격 추정에 약간 도움을 얻을 수 있다.
리서치 업체의 가격 진단
CoreLogic: 부동산 리서치 회사인 코어로직 (CoreLogic)은 하버드 대학의 주택 가격 지수 모델 (HPI)로 측정한 주택 가격이 2023년 1월부터 2024년 1월 사이에 3% 상승할 것으로 예상한다. CoreLogic의 의견이 옳다면 주택 가격은 2022년 6월 팬데믹 붐 정점에 도달한 가격 수준으로 되돌아갈 것으로 예상된다.
Zillow: 주택 리스트 사이트 질로우의 경제학자들은 이 회사의 주택 가치 지수로 측정한 주택 가치가 2023년 2월에서 2024년 2월 사이에 1% 상승할 것으로 예측한다. 300개 이상의 시장에 대해 Zillow의 지역 전망은 38%가 하락하고 나머지는 정체되거나 오를 것으로 보고 있다.
Mortgage Bankers Association: 모기지 융자 업체 협회의 최신 예측에 따르면 연방주택금융국 (FHFA)의 주택 가격 추정 지수로 측정한 주택 가격은 2023년에 0.6% 하락하고 2024년에 1.4% 추가 하락한다. 그런 다음 2025년 전국 주택 가격이 2.1% 상승할 것으로 예상한다.
여전히 주택 가격 지수의 경로를 평탄한 것으로 특징지을 것이지만, 이제 전국 주택 가격 수준이 전년 대비 몇 분기 하락할 것으로 예상하고 있는 것이다. 이미 서부 지역에서 상당한 가격 하락을 예상하고 있었다.
Goldman Sachs: 투자 은행인 골드만 삭스는 케이스-쉴러 (Case-Shiller)가 측정한 주택 가격이 2023년에 2.6% 하락할 것으로 예상한다. 골드만 삭스는 그렇게 되면 정점에서 최저점까지 6% 하락하게 될 것이라고 보았다.
지역별로 재고가 평균적으로 가장 많이 증가한 태평양 연안과 남서부 지역에서 더 큰 가격 하락이 예상되고 지난 몇 년 동안 더 큰 경제성을 유지한 대서양 중부와 중서부 지역에서 완만하게 감소할 것으로 보았다.
Fannie Mae: 이 회사의 경제학자들은 패니매 주택 가격 지수로 측정한 주택 가격이 2023년에 4.2% 하락하고 2024년에 또 2.3% 하락할 것으로 예측한다. Fannie Mae는 현재 평균 30년 고정 모기지 이자율을 6.5%로 모델링하고 있다. 2023년에는 6.3%, 2024년에는 5.9%로 전망한다.
Moody's Analytics: 무디스는 회사의 자체 기존 주택 판매 지수 모델로 측정한 주택 가격이 2022년 4분기와 2023년 4분기 사이에 4.2% 하락할 것으로 예상한다. Moody's는 집값 10% 정도 하락할 것으로 예상하는 가운데 경기 침체가 나타나면 주택 가격이 전체적으로 15%에서 20% 하락할 것으로 보고 있다. 이는 주택 시장의 침체와 가격 폭락을 의미하는 것이지만 최악의 시나리오로 간주하는 것이 타당하다.
KPMG: Big Four 회계 컨설팅 회사인 KPMG는 케이스-쉴러 (Case-Shiller)가 측정한 주택 가격이 2023년에 8% 하락할 것으로 예상한다. KPMG의 최신 예측이 맞는다면 2023년 주택 시장은 곧 전국 주택 가격이 11.9% 폭락한 2008년 이후 가장 급격한 주택 가격 하락을 경험하게 된다.
리서치 회사의 대략적인 예상을 보면 가격 하락을 전망하는 추세다. 코어로직 (CoreLogic)이 가장 낙관적인 전망을 하고 있고 KPMG가 가장 비관적인 전망을 하고 있다. 은행 위기가 나타나기 전의 전망이라는 점을 감안하면 모기지 이자율을 다소 높게 가정한 부분이 많아 다소 비관적인 전망이 우세하다.
그러나 최근의 금융 현실과 2월의 잠재적인 시장 동향을 고려한다면 주택 가격은 이들의 예상과는 달리 떨어지지 않을 가능성이 더 높다.
지역간 가격 격차 심화
서부는 가장 큰 가격 하락을 경험하고 있다. 샌프란시스코와 샌디에고의 주택 가격은 급격하게 떨어졌지만 대부분의 구매자가 접근할 수 없는 상태다. 기관투자가들이 빠져나간 애리조나와 네바다주는 가격이 폭락했다.
볼더 (Boulder), 솔트레이크 시티 (Salt Lake City), 시애틀 (Seattle)은 기술 기업의 정리해고와 코로나 시대 이주의 역전으로 인해 두 자릿수 감소를 보이고 있다. 대부분의 시장이 급등한 적이 없었기 때문에 중서부는 2023년에 완만한 가격 상승을 보일 것으로 예상된다.
오마하, 밀워키, 클리블랜드, 인디애나폴리스는 주택 가격이 훨씬 저렴하기 때문에 구매자들에게 매력적인 도시 가운데 일부다. 주변 지역보다 물가가 더 비싼 시카고가 그 혼합에 속한다.
북동부 지역은 순 이주로 인해 가격이 다소 냉각될 것이다. 토지 부족과 제한적인 구역 설정 규정은 새로운 건물 신축을 억제하므로 가격 상승을 낮게 유지할 것이다. 뉴욕, 워싱턴 DC, 보스턴의 집값은 약세를 보였지만 계속해서 전년 대비 플러스 상승세를 보이고 있다.
남부는 여전히 수요가 많다. 애틀랜타, 샬럿, 탬파는 여전히 두 자릿수 집값 상승률을 기록하고 있다. 모든 현금 판매는 이제 포트 마이어스를 포함해 허리케인 이안으로 가장 큰 피해를 입은 지역을 지배하고 있다. 마이애미는 그 자체로 섬이 되어 가격은 여전히 지글지글 끓어오르고 있다.
2월 가격 예상과 달리 상승
2월 주택 가격은 낮은 모기지 이자율과 주택 수요를 다시 불러일으키면서 7개월 만에 처음으로 상승했다. 모기지 분석 회사인 블랙 나이트 (Black Knight)는 1월의 3.4% 하락에 비해 2월의 중간 주택 가격은 한 달 전보다 0.16% 상승했다고 보고했다. 지난해 5월 이후 한 달 만에 가장 큰 상승폭을 기록한 것이다.
현재 집값은 지난 6월 고점보다 2.6% 낮은 수준이다. 블랙 나이트 (Black Knight)는 이달 초 모기지 이자율이 하락하면서 구매 시장이 증가했고 대출자들은 제한된 재고를 빠르게 이용했다고 평가했다. 많은 지역에서 이런 낮은 재고와 약간의 수요 증가라는 역동성이 주택 가격 상승으로 이어졌다고 보았다.
몇 달 동안 높은 모기지 이자율은 주택 수요를 위축시켰고 주택 가격을 떨어뜨렸다. 그러나 이자율이 7%를 정점으로 서서히 하락하면서 주택 시장이 다시 활기를 되찾을 조짐을 보이고 있다.
2월 주택 가격 상승은 모기지 이자율이 급격히 하락한 가운데 발생했다. 프레디맥 (Freddie Mac)은 30년 고정 모기지 이자율이 월초에 약 6.09%까지 하락한 후 다시 상승해 6.65%까지 상승했다고 보고했다. 연방 규제 당국이 금융 시스템 내부의 신뢰를 강화하기 위해 개입한 후 두 은행의 파산 이후 이자율은 다시 하락했다.
잠재적인 주택 구입자들을 혼란스럽게 하는 또 다른 문제는 공급 부족으로 인해 주택 가격이 훨씬 더 높아졌다는 것이다. 현실은 너무 많은 시장 정체의 원인인 재고 부족이 개선되지 않고 있다는 것이라 볼 수 있다. 이자율, 주택 가격 또는 가계 소득에 큰 변화가 없으면 이것은 한동안 계속될 가능성이 높은 주택 시장의 고질적인 현상이다.
모기지 이자율에 민감한 주택 시장은 긴축 정책과 경제 둔화를 위한 연준의 공격적인 캠페인의 타격을 받았다. 정책입안자들은 이미 연방기금 기준금리를 9회 연속 인상했고 경제 내 근본적인 인플레이션 압력의 징후가 있는 가운데 5월 회의에서 10번째 금리 인상이 논의되고 있음을 시사했다.
경제가 재개되고 모기지 이자율이 급락하면서 집값은 치솟은 후에도 여전히 높은 상태를 유지하고 있다. 어느 곳에서나 일할 수 있는 재택 근무로의 선회는 주택 수요를 촉발시켰지만 수년간의 건축 부족으로 인해 주택 공급이 크게 제한되었다.
2008~2009년 경기 침체로 최악의 좌절을 겪은 밀레니얼 세대는 주택 구입의 기회를 잡았다. 많은 사람들이 전염병의 위험을 피하고 더 크고 저렴한 집을 찾기 위해 도시를 떠났다. 교외, 농촌 그리고 2층 주택 시장이 호황을 누렸다. 전통적으로 저비용 시장의 현지 구매자는 소득이 높은 신규 이민자의 유입으로 밀려났다.
이는 가격 상승 압력을 가중시켰다. 별장에 대한 수요가 급증했고 기관과 개인 투자자들은 판매 대신 임대로 전환하기 시작했다. 그리고 모든 현금 판매가 급증했다.
집값은 사상 최고 속도로 뛰었다. 가격은 2000년대 초 주택 거품의 절반 기간 동안 거의 두 배나 빠르게 상승했다. 이런 것을 본 적이 없었다.
그 중 일부는 주택 파산의 여파로 경험한 약점을 따라잡는 것이었다. 그것의 대부분은 거품이었다. 상당한 가격 하락을 견뎌낸 시장에서도 가격이 여전히 높은 상태로 첫 주택 구매자가 접근할 수 없는 수준이었다. 연준이 인플레이션을 진정시키려는 노력을 배가함에 따라 주택 경기 둔화는 더욱 심화될 것으로 예상된다.
주택 가치와 임대료가 하락하는 속도는 인플레이션이 얼마나 빨리 식는가에 중요한 역할을 하게 된다. 다가구 주택 시장은 단독 다음으로 떨어질 주택이 될 것이다. 다세대 주택의 꼬리는 완성까지의 긴 지연을 감안할 때 단독 주택 시장의 꼬리보다 훨씬 더 길다.
연방준비제도이사회의 딜레마는 주거 비용 하락을 역전시키는 데 극도로 긴축된 노동 시장이 할 수 있는 역할이다. 강력한 노동 수요는 임대료 하락을 막을 수 있는 반면, 급격한 공급 부족은 주택 가치 하락을 제한할 수 있다. 이로 인해 연말에 시장이 반등하더라도 너무 많은 사람들이 주택 소유를 할 수 없게 될 수 있다.
여전히 노동 시장이 강세를 보이고 있는 상황에서 주택 가격은 떨어지지 않고 있다. 더 오랜 기간 금리를 올리고
물가가 잡히지 않는다면 주택 가격 상승 동력은 점차 힘을 잃을 수 있다.