여전히 재고 확대에는 턱없이 부족
그럼에도 물량 증가로 임대료 상승폭은 둔화
지난 몇 달간 모기지 이자율이 하락하면서 주택 구매자들의 수요가 강해질 것이라는 기대가 커지자 주택 건설업자들은 주택 시장에 대해 더 자신감을 느끼고 있다.
전국주택건설업협회(NAHB)/웰스파고 주택시장지수(HMI)는 2월에 4포인트 상승한 48을 기록해 3개월 연속 상승세를 기록했고 이는 2023년 8월 이후 가장 높은 수준을 기록했다.
여전히 50에 미치지 못해서 주택 건설 경기는 어두운 편이지만 점차 상승하고 있다는 점에서 주택 시장의 공급 측면에서는 반가운 소식이다.
이런 투자심리 상승은 새로 건설된 주택시장의 상대적 강세와 모기지 이자율이 계속 하락하는 추세에 진입할 것이라는 기대를 반영해 주택 구매 욕구를 부추기고 있다.
전국주택건설업협회(NAHB) 회장인 앨라배마주 버밍엄의 맞춤형 주택 건설업자이자 개발업자는 이자율이 조금만 하락해도 주택 구매자들 사이에서 불균형적으로 긍정적인 반응을 얻을 것이기 때문에 구매자 트래픽이 개선될 것으로 보고 있다고 말했다. 그리고 많은 잠재 구매자에게 모기지 이자율이 여전히 너무 높지만, 억눌린 수요로 인해 올해 모기지 이자율이 계속 하락하는 추세를 보이면 더 많은 주택 구매자가 시장에 진입할 것으로 예상했다.
모기지 이자율은 지난해 8%에 육박했던 고점에서 완화됐고, 더 많은 건설업체들이 판매를 늘리기 위해 주택 가격 인하를 줄이고 있다.
2월에 건설업자의 25%가 주택 가격을 인하했다고 보고했는데, 이는 1월의 31%와 2023년의 마지막 두 달 동안의 36%에서 감소한 것이다.
한편, 어떤 형태로든 인센티브를 제공하는 건설업체의 비율은 1월의 62%에서 2월에는 58%로 떨어졌고 지난 8월 이후 가장 낮은 비율을 기록했다.
재고 물량은 크게 변화 없어
주택 건설업자에 따르면 올해 예상되는 모기지 이자율 하락으로 인해 상당수의 주택 소유자들이 더 저렴한 대출 비용에도 불구하고 주택을 팔게 될 것 같지는 않다는 견해를 보였다. 펄트그룹(PHM)은 회사의 4분기 실적 발표에서 연방준비제도이사회(FRB)의 금리 인하가 기존 주택 판매 재고의 물결을 촉발할 것으로 예상하지 않는다고 말했다.
지난 한 해 동안 주택 건설업자들은 높은 모기지 이자율로 인해 주택 구매자와 주택 판매자 모두 방관하게 되면서 기존 주택의 재고 부족으로 이익을 얻었다.
주택 건설업체 주식을 바탕으로 한 ETF 상품인 SPDR S&P Homebuilders ETF(XHB)는 지난 12개월 동안 약 40% 상승했다.
연방준비제도이사회(Fed·연준)는 인플레이션이 완화됨에 따라 올해 세 차례 금리 인하를 시사했다. 중앙은행은 3월 19, 20일에 올해 두번째 통화정책 결정 회의를 한다.
주택 건설업체들도 돈을 빌려 건설하기 때문에 건설 대출 이자율에 매우 민감하다. 앞으로 이자율이 하락할 것이란 전망은 돈을 빌리는 비용이 낮아지는 것을 의미하므로 건설 착공에 들어갈 가능성이 커진다.
예상되는 금리 인하 전망은 건설업체들이 바쁘게 한 해를 보낼 가능성이 있다는 것을 보여주고 지난해보다 신규 주택 건설에 따른 공급이 증가하는 것으로 나타난다.
신규 주택 건설에 따른 공급이 늘어나더라도 기존 주택의 매물 재고는 크게 변함이 없을 것으로 보여 전체적으로 재고에는 큰 변화가 없을 수 있다.
따라서 균형적으로 볼 때, 2024년 신규 주택 건설에 대한 전망에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보인다.
펄트그룹은 지난 10월 모기지 이자율이 정점을 찍으면서 4분기에 전년 동기 대비 14% 감소한 7,615채의 주택 완공을 보고했다. 이는 애널리스트들의 예상치인 8,026채보다 줄어든 결과다.
그러나 긍정적인 신호로 4분기 순 신규 주문은 전년 대비 57% 증가한 6,214채를 기록했다. 신규 주택 건설에 대한 장기 전망이 매우 긍정적이라는 것이 주택 건설협회의 대체적인 견해라고 볼 수 있다.
수년간의 주택 부족으로 인한 구조적 주택 부족은 소유주가 재정적으로나 감정적으로 낮은 모기지 이자율에 묶여 있기 때문에 기존 주택 판매 재고 부족으로 인해 악화될 뿐이다.
실제로 올해 모기지 이자율은 약 6%까지 내려갈 것으로 예상되지만, 이는 팬데믹 초기에 주택 구매자들이 누렸던 3%에서 4%의 이자율과는 여전히 거리가 멀다.
전국주택건설업자협회(NAHB)는 세계는 이제 더 이상 3%에서 4%의 모기지 이자율로 돌아가지 않을 것이라는 사실을 깨달을 준비를 하고 있고 장기적으로 5%의 모기지 이자율이 주택과 같은 장기 투자에 여전히 좋은 이자율이 될 것이라는 인식의 전환이 필요하다고 분석했다.
이자율이 완화됨에 따라 주택 건설업자가 비용의 일부를 지불해 대출 이자율을 효과적으로 낮추는 모기지 이자율 매입과 같은 인센티브를 철회해야 하는지에 대한 논쟁을 촉발시켰다.
상당수의 주택 건설업체들은 이 부분에 대한 전략을 바꾸지 않을 것으로 보인다. 건설업체들이 인센티브 부담이 현재 위치에 머물러 있다고 가정하는 이유는 경제성이 계속 도전을 받고 있기 때문이다.
즉, 집값이 비싸서 이의 부담을 덜어주는 모기지 이자율 매입 인센티브 등이 주택 구입을 보조하는 수단이 될 수 있다는 판단에 따른 것이다.
임대료는 상승폭이 둔화될 듯
예상보다 높은 소비자물가지수(CPI) 수치에도 불구하고, 주택을 짓는 비용은 일부 조치에 의해 완화되고 있는 것으로 보인다.
1월 소비자물가지수는 12월 대비 0.3%, 1월 전년 대비 3.1% 상승해 12월의 전월 대비 0.2% 상승보다는 소폭 상승했으나 12월의 연간 상승률 3.4%보다는 둔화되었다.
소비자물가지수에서 주거비용이 차지하는 비중은 놀랍게도 1월에 전월보다 0.6% 상승했는데, 이는 12월의 0.5% 상승보다 높은 수치다.
노동통계국은 주거비 지수는 1월에도 계속 상승해 0.6% 증가했고 월간 모든 품목 증가분의 3분의 2 이상을 차지했다고 밝혔다.
그러나 전년 대비 주거지 인플레이션은 둔화되었다. 이는 6% 상승한 수치로, 12월의 전년 대비 6.2%보다 낮았고, 3월의 8.2%보다 10개월 연속 하락했다.
소비자물가지수의 주거 섹션에는 주택 임대료와 OER(주택 소유주가 동일한 주택을 임대할 경우에 지불해야 할 임대료)로 알려진 주택 소유자의 등가 임대료가 포함된다. 여기에는 숙박과 가계 보험도 포함된다.
주거비가 올랐지만 임대료 때문에 늘어난 것은 아니다. 주로 호텔과 모텔 때문에 증가했는데, 작년에는 문제가 되지 않았지만 1월에는 문제가 되었다.
그러나 그 결과는 경제가 매우 강했기 때문에 모든 형태의 주택에 대한 강력한 수요가 계속되고 있음을 시사한다. 이는 연준이 금리를 공격적으로 또는 빠르게 내릴 수 없다는 것을 의미한다.
제롬 파월 연준 의장은 1월 말 임대료 수치가 낮아질 것이라고 말했다. 다만 언제, 얼마나 클 것인가의 문제일 뿐이다. 이는 지난해 임대료가 둔화한 데 따른 것으로, 부분적으로 전국적으로 다가구 주택 건설이 급증하는 가운데 공급이 증가했기 때문이다.
다른 전문가들은 주거비가 계속 하락할 것이라는 데 동의한다. 이 수치가 계속 하락할 것으로 예상하지만, 데이터가 수집되는 방식 때문에 속도가 느릴 뿐이라고 설명한다.
앞으로 몇 달 동안 임대료는 6% 아래로 떨어질 것으로 예상하고 실제로 내년까지 약 3%로 둔화될 것으로 예상한다. 주거 지수는 소비자물가지수 바스켓의 약 1/3을 차지한다. 주거비의 큰 폭의 상승은 소비자물가지수를 상승시켰다.
주거지 구성 요소 중 가장 큰 부분을 차지하는 것은 OER과 임대료로, 주거비 항목의 약 96%를 차지한다.
OER은 3월 이후 월 0.4%에서 0.6% 범위에 계속 머물고 있다. OER은 전월 대비 0.6% 상승해 12월의 꾸준한 월간 상승률인 0.5%보다 상승했고, 임대료는 전월과 변동이 없어 0.4% 상승을 기록했다.
웰스파고의 선임 이코노미스트는 인플레이션 보고서 발표 후 메모에서 특히 1차 임대료는 2021년 여름 이후 가장 작은 0.36% 상승으로 한 달 동안 계속 냉각됐다고 분석했다.
그러나 임대료 측정은 소비자를 위해 현재 현장에서 일어나고 있는 일을 반영하지 못하는데, 이는 그들이 사용하는 데이터가 실시간 지표가 아니라 과거를 내다보는 지표이기 때문이다.
반면, 임대료는 주택 시장을 짓누르는 감당할 수 있는 제약으로 인해 전문가들이 생각했던 것만큼 빠르게 내려오지 않았다. 팬데믹 이후 몇 년 동안 임대료 상승률이 매우 강했기 때문에 임대료가 강하게 마이너스가 될 것이라고 예상했다.
그러나 실제로 나타난 결과는 임대료가 생각했던 것만큼 많이 내려가지 않았다는 것이며, 그 이유는 예상했던 것보다 임대 주택에 대한 성장과 수요가 더 많았기 때문이다.
이처럼 수요가 늘어난 이유는 새로 독립한 가구가 늘어났고 주택 가격이 비싸 상당수가 집을 구입하는 것을 미루고 임대를 선택했기 때문이다.
타이트한 주택시장은 주택 가격 상승을 지속할 것이며, 이는 OER에 간접적으로 영향을 미칠 것으로 보인다.
웰스파고의 2월 주택가격 전망에 따르면 올해 신규 주택은 2.2%, 기존 주택은 3.1% 상승할 것으로 예상하고 있다.
집값이 이렇게 높지 않았다면 집을 임대하고 있는 사람들이 집을 사는 것을 선호하기로 결정할 것이다. 그러나 여전히 집값이 상승하고 있고 매물이 적기 때문에 결과적으로 임대료는 상승폭이 둔화되더라도 떨어지지 않을 가능성이 높다.