주택 구매 고령화 시대 도래

첫 주택 구입자는 21%에 불과

연령 늦어지면서 라이프 구조가 변해

첫 주택 구입자가 점차 나이가 들고 사라지고 있다. 전국부동산중개인협회의 새로운 자료에 따르면, 생애 첫 주택 구매자의 중간 연령이 40세로 역대 최고치를 기록했다.

작년 사상 최고치였던 38세를 넘어선 이 암울한 통계는 주택 구입이 더욱 어려워지고 있다는 사실을 보여준다. 이는 현재 진행 중인 주택 구매력 저하의 심각성을 다시 한번 보여주는 지표다. 특히, 올해 생애 첫 주택 구매자가 전체 주택 구매자의 21%에 불과해 사상 최저치였던 지난해 24%보다 더욱 감소했다.

임대용 주택 상대적 수요 커

높은 주택 가격은 예비 주택 구매자들에게 걸림돌이 되고 있다. 9월에 판매된 기존 주택의 중간 가격은 415,200달러로, 월간 최고치를 기록했다. 이로 인해 젊은 성인들은 내 집 마련을 위해 더 오랜 시간을 기다려야 한다. 2025년 주택 구매자 및 판매자 특징 보고서에서는 사상 최저 수준의 첫 주택 구매자 비율과 사상 최고 수준의 중간 연령이 두드러지게 드러난다.

2008년 이전에는 첫 주택 구매자 비율이 약 40%에 머물렀다. 2010년까지만 해도 첫 주택 구매자의 평균 연령은 30세였다. 오늘날의 첫 주택 구매자는 10년 더 나이가 많아 10년 동안의 가치 상승을 놓치고 있다.

40세가 될 때까지 기다리면 많은 성장 잠재력을 놓치게 된다. 많은 30대 사람들은 주택 구매를 미루는 것 외에는 선택의 여지가 없다고 생각한다. 지속적인 주택 부족으로 가격이 급등했고 텍사스와 플로리다를 비롯한 일부 지역의 재고는 감소했지만, 입문용 주택은 여전히 부족하다.

주택 구매가 가장 활발한 시기인 30세에서 40세 사이의 인구는 5,000만 명이나 된다. 엄청난 규모의 사람들이 집을 찾고 있다. 모기지은행협회는 주택 건설이 부족했기 때문으로 파악한다.

대공황 이후 건설사들은 주택 착공 속도를 늦추었다. 또한, 초기 주택에서 고가, 고수익 주택으로 초점을 옮겼다.

또 다른 원인은 잠금 효과다. 3%의 주택 모기지 대출 이자율을 받는 주택 소유자의 경우, 이사를 하면 역사적으로 저렴했던 주택을 포기해야 한다. 내 집 마련은 단순히 감당할 수 있는 가격만이 아니다.

라이프스타일과 미래 계획 또한 중요한 요소다. 최소 3년 이상 거주할 계획이 아니라면 집을 사서는 안된다. 보유 기간이 짧다는 것은 부동산 수수료와 마감 비용 등 비용이 상승분을 초과할 수 있다는 것을 의미한다.

높은 주택 가격과 매물 부족은 신규 임대 주택 개발업체들을 상대적으로 호황으로 이끌고 있다. 임대 주택의 사업 모델은 세입자의 필요에 기반을 두고 있다. 그들은 아파트 생활은 마쳤지만 아직 집을 살 준비가 되지 않은 사람들이다.

내 집 말7us을 보다 분명하게 준비하기 위해 아파트 임대 생활을 청산하고 임대 주택으로 옮기는 사람들이 늘고 있다. 물론 이 장벽을 뚫고 나가는 젊은이들도 있다. 내 집 마련의 목표를 더 이상 미룰 수가 없어 오랫동안 저축을 해온 것으로 집을 사는 것이다.

주택 구입 고령화 시대 진입

40세가 되어서도 결국 집을 살 수 없다는 사실을 뼈저리게 느끼는 이들이 있다. 친구들이 30대에 부모의 도움을 받아 소중한 목표를 달성하는 동안, 한 부모 가정은 소득이 절대적으로 부족해 주택 구입에 어려움을 겪는다. 팬데믹이 닥치면서 모기지 이자율이 폭락했지만 직장을 잃고 파트 타임으로 생활비를 충당하는데 시간을 보내야 했던 이들도 있다.

운 좋게 주택을 마련한 경우도 있다. 소득 수준을 감안했을 때, 20만 달러 남짓한 연립 주택이 제격이지만 새 직장을 구하고 첫 주택 구입자를 위한 강좌를 수강한 후 예상보다 더 큰 모기지 대출을 받을 수 있다는 사실을 알고 단독 주택을 구입한 사례다.

이 또한 부동산 업계의 큰 변화를 상징한다. 첫 주택 구매자의 연령이 그 어느 때보다 높아졌기 때문이다.

10~20년 전만 해도 사람들은 보통 30대 초반에 첫 주택을 구매했다. 하지만 오늘날의 기준으로 보면 40세가 넘어 주택을 구입하는 것이 매우 정상적인 길을 가고 있는 것으로 간주된다. 전국부동산중개인협회의 데이터에 따르면 2024년 중반에서 2025년 중반 사이에 모든 주택 구매자의 중간 연령은 2019년 47세에서 59세로 역대 최고치를 기록했다.

이런 추세는 몇 년 전부터 이어졌다. 나이가 많고 자금력이 풍부한 구매자는 높은 대출 이자율과 비싼 주택이라는 이중고를 더 잘 감당할 수 있다.

X세대와 베이비붐 세대는 부동산 시장에서 여전히 활발하게 활동하는 반면, 첫 주택 구매자의 구매 비중은 감소했다. 하지만 이런 격차가 극명하게 나타난 적은 없었다. 이렇게 지연된 일정은 오늘날의 젊은이들에게 평생에 걸친 영향을 초래할 수 있다. 수년간 부를 축적할 기회를 놓치고, 이사 횟수가 줄어들고, 심지어 "첫 주택"의 기준이 무엇인지 재평가하게 될 수도 있다. 고령자 주택 구매자의 시대가 온 것이다.

전국부동산중개인협회가 1981년 중위 연령을 추적하기 시작했을 당시, 일반적인 첫 주택 구매자는 겨우 29세였다. 이후 40년 동안 이 지표는 약간 상승했지만 33세를 넘지 못했다. 그러다 2021년 중반에서 2022년 중반 사이에는 36세로 치솟았다. 갑작스러운 상승에 대처하는 데 약간의 어려움이 있었다. 대불황 이후 오랫동안 '뒤처진 세대'로 분류되었던 고참 밀레니얼 세대가 마침내 따라잡기 시작한 것일 수도 있다.

하지만 그 세대조차도 어려움을 느꼈다. 주택 모기지 대출 이자율은 두 배 이상 올랐고, 주택 가격은 상승했고, 대불황 이후 신축 주택은 젊은 구매자의 급증을 따라잡지 못했다. 상황은 더욱 악화되었다.

주택 구매에서 첫 주택 구매자가 차지하는 비중은 사상 최저인 21%에 그쳤다. 이는 역대 평균의 약 절반 수준이다. 초보 주택 구매자들이 주택 시장에서 사실상 배제되고 있는 것이다. 내 집 마련의 문이 닫혔다고 느끼는 젊은 성인 인구가 늘어나고 있다. 이는 주택 시장의 교착 상태를 보여주는 것이라 할 수 있다.

이들의 자리를 대신하는 것은 중간 연령이 62세인 재구매자들이며, 이들은 축적된 주택 자산을 활용해 또 다른 주택 구매에 나서고 있다.

데이터에 따르면, 이런 재구매자의 거의 3분의 1이 전액 현금으로 결제했다. 이는 모기지 없이 간편하고 빠른 거래를 선호하는 판매자에게 유리한 위치를 점하고 있다. 전체 주택 구매자의 무려 26%가 전액 현금으로 결제했는데, 이는 또 다른 사상 최고치이다.

주택 시장 변화는 라이프 구조가 바뀌는 것

부동산 중개인들은 이런 시장 상황에 좌절감을 느낀다. 학자금 대출과 높은 임대료에 짓눌린 젊은 주택 구매자들이 계약금을 마련하기가 더 어렵다.

첫 주택 구입자의 주택 시장 진입을 돕는 데 특화되어 있는 중개인은 이런 현실을 안타깝게 생각한다. 발판을 마련할 수 있는 사람들은 종종 부모의 도움을 받지만, 도움을 줄 부모의 수가 적어 모두가 집을 구하지 못한다. 가족에게 의지할 수 없는 사람들은 경제 상황이 자신에게 불리하게 작용하고 있다고 느낀다. 실제로 주택 가격 때문에 도움 없이 구입이 거의 불가능하다.

뉴저지와 버지니아 북부에서 활동하는 부동산 중개인은 고객들이 더 이상 더 큰 집으로 이사할 꿈을 품고 "초보 주택"을 구매하지 않는다고 말한다.

대부분의 고객들은 원하는 가격대에 마음에 드는 집을 찾는 데 어려움을 겪기 때문에 구매를 미루고, 디딤돌보다는 안정적인 정착지에 가까운 집을 살 때까지 계속해서 저축한다고 말한다. 전국부동산중개인협회 데이터도 이를 뒷받침한다.

작년에 주택 판매자들이 자신의 집에서 거주한 기간은 평균 11년으로, 역대 최고치를 기록했다. 상향 주택 구매자라는 개념은 이제 거의 사라졌다.

실제로 그런 일은 일어나지 않으며 오랫동안 집을 팔아 온 사람들 중에는 더 큰 집으로 이사하는 사람이 없다.

이 모든 것이 주택 시장의 교착 상태에 기여한다. 첫 주택 구매자는 주택 시장의 이탈 현상에서 이익을 얻는다. 사람들이 이론적인 첫 주택에서 더 큰 집으로 이사하면, 이제 막 시작하는 사람들에게는 입문용 주택이 생긴다. 하지만 이런 건강한 움직임은 멈춰 섰다.

몇 년 전 주택 모기지 대출 이자율이 급등한 이후, 주택 소유자들은 팬데믹 초기에 확보했던 최저 조건을 고수하고 있다. 이자율이 더 떨어지거나 이사를 해야 할 때까지, 이런 소유자들은 어디에도 가지 못한다.

그리고 사람들이 첫 주택 구매를 더 오래 미루고 있다면, 이미 자녀를 갖는 것과 같은 다른 중요한 이정표들을 체크했을 가능성이 높고, 이는 어쨌든 또 다른 이사로 이어질 수 있다.

나이가 들어서 주택을 구매하는 것에는 몇 가지 이점이 있다. 30세가 아닌 40세에 첫 주택을 구매하면 소득 정점에 다다를 가능성이 높다. 가족의 필요와 자신이 살고 싶은 곳에 대한 더 나은 감각을 갖게 될 수도 있다.

주택 소유에 뛰어들기 전에 좀 더 확신을 갖는 것은 좋지만, 그 단점은 엄청날 수 있다. 주택 구입이 미뤄지면 수년간 축적할 수 있는 잠재적인 자산을 놓치게 된다.

주택의 자산 가치가 매년 약 5%씩 증가하는 경향이 있다는 점을 고려할 때, 일반적인 주택 소유자는 역사적 기준보다 10년 늦게 주택을 구매하면 약 15만 달러를 포기하게 된다. 그 돈은 다음 집을 구매하거나, 자녀의 대학 학자금을 마련하거나, 기존 주택을 필요에 따라 업그레이드하는 데 사용할 수 있는 돈이다.

또한 트럼프의 관세 전쟁이 주택 구입자에게 주는 경제에 대한 심리적 불안감은 주택 구입을 더 망설이게 만드는 요인이 되고 있다. 주택 구입자의 연령이 높아진 것은 분명하지만, 경제 상황에 불안해하거나 앞으로 더 나은 조건을 기대하며 그 어느 때보다 자주 계약을 취소하고 있다. 모든 계층의 소비자는 상황이 잘못될 경우 재정적으로 어려운 상황에 처할 수 있는 큰 변화를 두려워한다. 주택 구매는 결코 투자가 아니라 집주인이 하룻밤 사이에 임대료를 올릴 수 없는 곳에서 마침내 안정을 찾는 것이었다.

집을 사는 게 걱정거리가 아니라 마음의 평화를 가져줄 것 같다는 생각이 들 때까지는 기다릴 준비를 하고 있다. 적절한 조건이 갖춰져야 하는데 하지만 지금은 아닌 것 같다고 생가하는 이들이 많다.