주택 구입시 개인 모기지 보험 가급적 피해야

자기 자산이 20%될 때까지 계속 지불해야

재융자, 피기백 대출 등 있으나 이자율 커져

주택을 구입하기 전에 이상적으로는 20% 계약금을 위한 충분한 돈을 마련해야 한다.

더 낮은 계약금으로 모기지 대출을 받으면 개인 모기지 보험(PMI)을 지불해야 한다.

PMI의 목적은 채무 불이행 시 모기지 회사를 보호하는 것이다. PMI는 큰 계약금을 사용하지 않고도 집을 살 수 있는 방법을 제공한다. 때때로 그것은 새로운 주택 구매자를 위한 유일한 선택이기도 하다.

그러나 가능하면 PMI를 피해야 하는 이유가 많이 있다. 이런 이유와 PMI를 피하기 위한 전략에 대해 알아보면 다음과 같다.

개인 모기지 보험 (PMI) 비용

PMI 비용은 여러 요인에 따라 달라진다.

선택한 프리미엄 플랜, 이자율이 고정되어 있는지 또는 조정 가능한지 여부, 대출 기간(보통 15년 또는 30년), 계약금 또는 대출 가치 비율 (LTV)(5% 계약금은 LTV 95%, 10% 계약금은 LTV 90%를 의미), 대출 기관 또는 투자자가 요구하는 모기지 보험 한도 금액 (6%에서 35% 범위일 수 있음), 보험료 환급 가능 여부, 신용 점수, 점보 모기지, 투자 부동산, 현금 재융자 또는 두 번째 주택에 대한 대출과 같은 추가 위험 요소 등에 따라 결정된다.

일반적으로 이런 대출을 받을 때마다 고려되는 요인에 따라 위험해 보일수록 보험료가 높아진다. 예를 들어, 신용 점수가 낮고 계약금이 낮을수록 보험료는 높아진다.

지니매 (Ginnie Mae)와 도시연구소 (Urban Institute)의 데이터에 따르면 평균 연간 PMI는 일반적으로 매년 원래 대출 금액의 0.55%에서 2.25% 사이다.

다음은 몇 가지 시나리오다. 예를 들어 15년 고정 모기지 이자율에 15%를 예치하고 신용 점수가 760 이상인 경우 위험도가 낮은 것으로 간주될 가능성이 높기 때문에 PMI로 0.17%를 지불하게 된다.

이자율이 3년 동안만 고정되는 30년 변동 이자율 모기지에 3%를 계약금으로 내고 신용 점수가 630점인 경우 PMI 비율은 2.81%가 된다.

대부분의 금융 기관에서 고위험 대출자로 간주되기 때문에 높은 보험료가 발생한다. 개인의 상황에 적용되는 비율을 알고 있다면 여기에 대출 금액을 곱하면 액수를 계산할 수 있다.

그런 다음 해당 금액을 12로 나누어 매월 지불할 금액을 확인할 수 있다. 예를 들어, 연간 보험료가 0.65%인 400,000 달러의 대출은 연간 2,600 달러 ($400,000 x .0065) 또는 월 약 216 달러 ($2,600/12)이다.

PMI (Private Mortgage Insurance)에 대한 비율 추정

많은 회사에서 모기지 보험을 제공한다. 비율은 약간 다를 수 있고 대출 기관이 보험사를 선택한다.

그럼에도 불구하고 모기지 보험 비율 추정 과정을 파악해두면 지불할 보험료를 알 수 있다. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty 그리고 Genworth는 주요 민간 모기지 보험 제공업체들이다. 모기지 보험 비율 산정 카드는 언뜻 보기에 혼란스러울 수 있으나 사용 방법은 다음과 같다.

우선, 신용 점수에 해당하는 열을 찾는다. 다음은 LTV 비율에 해당하는 행을 찾는다. 그리고 적용 가능한 커버리지 라인을 확인한다.

웹에서 패니매 (Fannie Mae)의 모기지 보험 적용 요건을 검색해 대출에 필요한 적용 범위를 확인한다. 또는 대출 기관에 문의할 수도 있다.

신용 점수, 계약금 그리고 보장 범위의 교차점에 해당하는 PMI 비율을 확인한다. 해당되는 경우 조정 차트 (기본 비율 차트에서 신용 점수에 해당하는 금액을 해당 비율에 더하거나 뺀다.

예를 들어, 현금 인출 재융자를 하고 있고 신용 점수가 720인 경우 비율에 0.20을 더할 수 있다. 총 이율에 빌리는 금액을 곱한다. 이것은 연간 모기지 보험료이고 12로 나누면 월 모기지 보험료가 나온다.

일부 보험사는 10년 후에 요금을 낮출 수도 있지만 요금은 매월 동일하다. 그러나 이는 보험 적용을 중단할 수 있는 시점 바로 전이므로 비용 절감 효과가 그다지 크지 않다.

PMI를 피해야 하는 6가지 이유

1. 비용

모기지 기간 동안 PMI의 총 비용은 상당할 수 있다. PMI는 일반적으로 연간 전체 대출 금액의 0.5%에서 1% 사이다.

즉, 예를 들어 1% PMI 수수료를 가정하면 400,000 달러 대출에 연간 4,000 달러 또는 월 $333를 지불할 수 있다.

금액은 신용 점수와 대출 가치 비율에 따라 달라진다. PMI를 지불하는 것은 현금 계약금 대신 사용할 수 있는 피기백 세컨드 모기지에 대한 이자를 지불하는 것보다 더 비쌀 수 있다.

저축은 대출 조건과 PMI 비용과 같은 요인에 따라 달라진다.

2. 공제 불가

2017년까지 PMI는 여전히 세금 공제가 가능했지만 기혼 납세자의 조정된 총 소득이 연간 110,000 달러 미만인 경우에만 가능했다.

2017 세금 감면 고용법 (TCJA)은 2018년부터 모기지 보험료 공제를 완전히 종료했다. PMI는 COVID-19 대유행 기간 동안 공제 가능했지만 더 이상 공제할 수 없다.

3. 상속인이 혜택을 받지 못함

대출 기관은 모기지 보험 정책의 유일한 수혜자이며 수익금은 대출 기관에 직접 지급된다.

상속인에게 간접적으로 지급되지 않는다. 사망 시 상속인을 보호하고 그들에게 돈과 집을 제공하려면 별도의 보험에 가입해야 한다.

PMI는 모기지 대출 기관 이외의 누구에게도 재정적 보호를 제공하지 않는다. 이는 PMI가 오로지 모기지 대출 기관을 위해 존재하는 것이기 때문이다.

4. 투자 기회 상실

판매 가격의 20% 미만을 계약금으로 낸 주택 구매자는 주택의 총 자산이 20%에 도달할 때까지 PMI를 지불해야 한다.

이것은 몇 년이 걸릴 수 있고, 자신에게 이익이 되지 않고 대출 기관을 보호하기 위해 지불하는 많은 돈에 해당한다.

PMI에 사용된 돈은 투자되어 이익을 얻을 수 있었다. 예를 들어, 250,000 달러 주택을 소유한 부부가 PMI에 지출하는 월 208 달러를 대신 연간 복리 수익률이 8%인 뮤추얼 펀드에 투자하면 그 돈은 10년 이내 37,707 달러로 증가한다.

5. 취소하기 어려움

일반적으로 자기 자본 (equity)이 20%를 초과하면 기존 모기지에 대해 더 이상 PMI를 지불할 필요가 없다. 그러나 월 지출을 없애는 것은 단순히 지불금을 보내지 않는 것만큼 쉽지 않다.

많은 대출 기관에서 PMI 취소를 요청하는 편지를 작성하도록 요구한다. 그들은 집에 대한 공식적인 평가를 요구할 수 있다.

대출 기관에 따라 몇 달이 걸릴 수 있고 이 기간 동안 PMI를 계속 지불해야 한다. FHA 대출과 같은 일부 대출 유형의 경우 모기지 보험을 취소할 수 없다.

대신 모기지 보험 비용을 제거하려면 대출금을 재융자하거나 완전히 상환해야 한다.

6. 결제 진행 중

마지막 문제는 일부 대출 기관에서 지정된 기간 동안 PMI 계약을 유지하도록 요구한다는 것이다.

따라서 20% 임계값을 충족하더라도 모기지 보험을 계속 지불해야 할 의무가 있을 수 있다. PMI 계약서의 작은 글씨를 읽고 이에 해당되는지 확인해야 한다. PMI는 자산이 20%에 도달할 때까지 자동으로 취소되지 않는다.

PMI를 지불하지 않는 방법

PMI 지불을 피하는 한 가지 방법은 주택 구매 가격의 최소 1/5에 해당하는 계약금을 지불하는 것이다.

모기지로 말하면 모기지의 LTV (loan-to-value) 비율은 80%이다. 예를 들어 주택 비용이 580,000 달러인 경우 PMI 지불을 피하려면 최소 116,000 달러를 예치해야 한다.

그것이 PMI를 피하는 가장 간단한 방법이지만 이 규모의 계약금은 실현 가능하지 않을 수 있다.

또한 주택 가치가 LTV를 80% 아래로 떨어뜨린 금액으로 상승한 경우 일부 은행에서는 PMI 취소 요청을 제출할 수 있다.

그러나 이 시나리오에서 은행은 요청과 함께 전문적인 평가를 요구할 가능성이 높고 그 비용은 차용인이 부담해야 한다.

적격 차용인을 위한 또 다른 옵션은 피기백 (piggy-back) 모기지이다. 이런 경우 1차 담보대출과 동시에 2차 담보대출이나 주택 모기지 대출을 받게 된다.

예를 들어 "80-10-10" 피기백 모기지의 경우 구매 가격의 80%는 첫 번째 모기지로 충당되고 10%는 두 번째 대출로 충당되며 마지막 10%는 계약금으로 충당된다.

이렇게 하면 첫 번째 모기지의 LTV (loan-to-value)가 80% 미만으로 낮아져 PMI가 필요하지 않다. 예를 들어 주택 가격이 600,000 달러인 경우 첫 번째 모기지는 480,000 달러, 두 번째 모기지는 60,000 달러, 계약금은 60,000 달러가 된다.

피기백 모기지는 주택 구매자가 개인 모기지 보험 (PMI)을 지불할 필요가 없도록 계약금 요건을 이행하는 데 사용되는 두 번째 모기지이다.

구매자는 하나가 아닌 두 개의 모기지를 보유하게 되며 이자율이 다를 수 있다. 이 부분에서 오히려 모기지 하나로 묶는 게 이자율이 더 낮을 수 있다.

FHA 대출에서는 PMI를 제거할 수 없다. FHA 대출에 개인 모기지 보험 (PMI)이 포함되어 있는 경우 2013년 6월 3일 이후에 대출을 종료하면 이를 제거할 수 없다. FHA 대출에 대한 PMI를 제거하려면 대출금을 전액 상환하거나 재융자해야 한다.

마지막 옵션은 PMI 비용이 대출 기간 동안 모기지 이자율에 포함되는 대출 기관 지불 모기지 보험 (LMPI)이다. 따라서 대출 기간 동안 더 많은 이자를 지불하게 될 수 있다.

PMI 조기 종료를 위해서는 몇 년 동안 모기지를 갖고 있으면 재융자 (즉, 현재 대출을 새 융자로 교체)해 PMI를 없앨 수 있다. 하지만 비용 대비 재융자 비용을 따져봐야 한다. 모기지 보험료를 계속 납부하는 것이 나을 수 있다.

또한 주택에 대한 자기 자산이 최소 20%가 되도록 모기지 원금을 선불로 조기에 상환할 수도 있다. 해당 금액이 축적되면 대출 기관에 PMI 취소를 요청할 수 있다.

모기지 상환액을 최신 상태로 유지한다고 가정하면 PMI는 대부분의 경우 결국 종료된다. 모기지의 LTV 비율이 78%로 떨어지면 (계약금에 상환한 대출 원금을 더한 금액이 주택 구매 가격의 22%에 해당함) 연방 주택 소유자 보호법에 따라 대출 기관은 자동으로 보험을 취소해야 한다.

이런 선택에 대해 몇 가지 유의할 사항이 있다. LPMI를 사용하면 대출 기관이 PMI 비용을 지불하지만 더 높은 모기지 이자율을 적용할 가능성이 높다.

또한 LPMI는 PMI가 결국 제거되는 것처럼 제거되지 않는다. 피기백 모기지를 통해 구매자는 집을 구입하기 위해 하나 대신 두 개의 대출을 사용할 수 있다. 첫 번째는 전통적인 모기지 융자이다.

두 번째는 주택 담보 신용 한도 또는 표준 주택 담보 대출을 포함한다. 두 번째 대출은 20% 계약금을 얻기 위해 남은 금액을 충당하며 일반적으로 더 높은 이율을 갖는다.

PMI는 비싸다. 몇 년 안에 집에 20%의 에퀴티를 얻을 수 있다고 생각하지 않는 한, 더 많은 계약금을 지불할 수 있을 때까지 기다리거나 더 저렴한 주택을 고려해 20%의 계약금을 더 저렴하게 만드는 것이 합리적이다.

-주택을 구입하고 계약금이 적은 경우 재정 고문이나 모기지 전문가와 상담해 상황에 가장 적합한 옵션을 검토할 필요가 있다.