주택 모기지 얻는 신용 점수 평가 바뀌었다

24개월간 부채와 납부 추세 감안

빚을 일시에 모두 갚았을 때 '측정 불가'

주택 구매자는 주택 가격을 감당하기 위해서는 계약금 규모, 소득, 부채, 그리고 신용 점수까지 고려해야 한다. 신용 점수가 우수하고 공과금을 제때 납부한 이력이 있다면, 연체나 미납금, 회전식 신용 카드 잔액이 있는 위험도가 높은 차입자보다 더 낮은 이자율로 모기지 대출을 받을 수 있다. 패니메, 프레디맥 그리고 주택 규제 당국이 발표한 신용 평가 정책 변경으로 인해 주택 구매자들은 전략을 바꿔야 한다.

주택 모기지 대출 기관이 개인의 신용 이력을 평가하는 방식이 바뀌어 임대료와 공과금 납부 데이터가 포함될 예정이다. 새로운 모델은 특정 시점의 데이터만 보는 것이 아니라 24개월 동안의 납부 및 부채 추세를 고려한다. 이는 대출 비용이 높은 시기에 차입자가 신용도를 입증할 수 있는 더 많은 방법이 생겼다는 것을 의미한다. 동시에 새로운 신용 평가 시스템은 차입자의 신용 이력에 숨겨진 결함을 더 많이 드러낼 수도 있다.

즉, 바뀐 신용 평가 기준은 장점과 단점이 모두 있기 때문에 신용을 쌓는 전략을 바꿔야 한다. 전국주택모기지대출중개인협회(National Association of Mortgage Brokers)에 따르면 주택 금융 규제 당국의 신용 평가 방식 변경에도 불구하고, 저금리 주택 모기지 대출을 찾는 사람들에게는 핵심적인 전략은 변하지 않았다. 제때 상환하고, 잔액을 낮게 유지하며, 불필요한 신규 신용 대출을 받지 않아야 한다. 이 공식이 여전히 유효하다. 하지만 이번 변경으로 꾸준히 부채를 상환해 온 사람들의 긍정적인 추세가 이제 드러나고 보상받게 된 것이다. 이는 장기간에 걸친 꾸준한 재정 습관이 그 어느 때보다 중요해진 것을 말한다.

특히, 정부 지원 주택 모기지 대출 기관인 패니메와 프레디맥은 주택 모기지 대출을 제공하는 대출 기관으로부터 사들이는 모기지 대출에 사용할 신용 평가 모델을 업데이트하고 있다. 이 정부 지원 기관들은 3대 신용 정보 회사인 트랜스유니온(TransUnion), 에퀴팩스(Equifax), 엑스페리언(Experian)이 소유한 신용 평가 모델인 밴티지스코어의 점수를 사용하기 시작할 예정이다. 이 모델은 밴티지스코어 4.0이다. 또한, 패니메와 프레디맥은 향후 FICO FICO와는 다른 신용 점수 모델을 도입할 예정이다. 대출 기관은 당분간 기존 FICO 점수를 계속 사용할 수 있지만, 향후에는 FICO 10T 점수가 사용된다.

주택 모기지 대출 규정과 신용 점수에 관한 전문 용어는 다소 복잡하게 느껴질 수 있다. 주택 구매자들은 높은 모기지 이자율과 높은 주택 매매가에 직면하면서 비용 절감을 위한 모든 지원이 절실히 필요하다.

유의해야 할 사항

주택 모기지 대출 신용평가 분야의 경쟁과 현대화를 가능하게 하는 중요한 이정표이자 20년에 걸친 여정의 결실이다. 풀테 국장이 언급했듯이, 패니메와 프레디맥은 밴티지스코어 4.0을 도입하기 시작했다. 프레디맥은 운영 테스트 기간 동안 밴티지스코어 대출을 인수했고, 곧 이를 증권화할 예정이다.

연방주택금융국은 여러 대출 기관과 함께 이 시범 사업을 확대하고 있는데, 정부보증기관들은 가격 책정 지침을 발표할 계획이다. 또한, 주택도시개발부 장관은 올해 하반기부터 연방주택청 주택 모기지 대출에도 밴티지스코어를 적용할 예정이다.

밴티지스코어 4.0과 트랜스유니온의 포괄적인 추세 및 대체 데이터의 결합은 신용도가 높은 소비자의 대출 접근성을 확대하고, 주택 모기지 대출 생태계의 안전성과 건전성을 유지하면서 주택 구매 부담을 줄이는 데 기여할 수 있다. 업계의 도입을 촉진하기 위해 여러 조치를 취해 왔고, 최근에는 업계 최초로 밴티지스코어 4.0 주택 모기지 가격도 책정했다.

밴티지스코어 도입은 대출기관과 소비자 모두에게 수억 달러의 비용 절감 효과를 가져올 수 있다. 관리형 신용점수는 장기적으로 추가적인 수익 창출 기회도 제공한다. 2026년 말까지 FICO 신용점수를 구매한 고객에게 무료 과거 신용점수 서비스를 제공하고 고객의 지속적인 신용점수 평가를 지원할 계획이다.

또한, 대출기관에 더욱 확실한 가격 안정성을 제공하기 위해 신용 보고서 및 밴티지스코어 4.0에 대한 다년 계약 가격을 제시하고 있다. 이런 조치는 효과적인 주택 모기지 대출 심사와 책임 있는 금융 포용이 궁극적으로 사용되는 데이터의 품질과 깊이에 달려 있다는 신념을 반영한다.

2억 9,500만 명이 넘는 미국 소비자의 데이터를 관리하는 기업으로서, 경제 주기 전반에 걸쳐 가장 공정하고 정확한 신용 결정을 지원하는 데이터 세트 및 분석에 지속적으로 투자하고 있다. AI는 데이터 수요 증가와 혁신 가속화 등에 힘입어 지속적으로 성장하고 있다.

임대료와 공과금은 신용 점수에 포함되지만, 집주인과 공과금 회사가 이를 보고하지 않을 수도 있다. 임대료 연체는 신용 보고서에 기록될 수 있지만, 제때 납부한 경우에는 신용 점수에 제대로 반영되지 않는 경우가 많았다. 밴티지스코어 4.0의 핵심 기능 중 하나는 제때 납부한 임대료를 신용 점수에 반영할 수 있다. 밴티지스코어의 최고전략책임자 겸 경제학자는 월세를 제때 납부하는 사람은 주택모기지 대출금도 제때 갚을 가능성이 높다는 강력한 신호라고 보았다.

만약 세입자가 주택 구매를 고려하고 신용 점수를 개선하고자 한다면, 집주인이 제때 납부한 내역을 신용평가기관에 보고하는지 확인해야 한다. 집주인이 보고하지 않더라도 캘리포니아와 같은 일부 주에서는 세입자의 요청이 있을 경우 집주인이 의무적으로 보고해야 한다. 제때 납부 내역이 보고되면 신용 점수가 최대 100점까지 오를 수 있다.

또한, 공과금 제때 납부 내역이 신용평가기관에 보고될 경우에도 점수 향상에 도움이 된다. 그렇다면 치솟는 공과금 때문에 연체된 금액은 신용 점수에 악영향을 미칠까? 다행히 대부분의 공과금 회사는 납부 내역을 신용평가기관에 제공하지 않는다. 다만, 미납금이 추심 절차로 넘어가는 경우에는 예외다. 그리고 분할 상환 계획을 세운 경우 연체로 기록되지 않는다.

주택 모기지 대출 신청에 대한 새로운 변화

에퀴팩스와 FICO에서 근무했던 신용 전문가에 따르면, 과거에는 주택 모기지 대출을 신청하기 최소 몇 달 전에 신용카드 대금을 전액 상환하는 것이 일반적인 조언이었다. 그런데 바뀐 상황에서도 여전히 이것은 좋은 조언이라고 덧붙였다. 하지만 신용 점수에 추세 데이터가 반영되면서 사람들은 지난 1년 또는 그 이상의 기간을 고려해야 한다.

동시에, 이미 높은 신용 점수를 가진 사람은 너무 걱정할 필요가 없다. 연체 기록은 7년 동안 신용 기록에 남지만, 2년 전에 발생한 이월 잔액은 대출 이자율에 큰 영향을 미치지 않는다. 신용 점수가 매우 높은 사람은 앞으로도 계속 높은 신용 점수를 유지하게 된다.

과거 대출 잔액이 잠재적으로 우대 금리 적용 대상에서 제외될 수 있다. 주택 모기지 대출을 신청하기 전에 신용 점수를 최대한 높이려는 강박적인 사람이라면, 더 긴 준비 기간이 필요하다. 모든 신용 점수의 배경은 다를 수 있지만, 잠재적 대출자들은 최근 부채 관리 상태가 지금처럼 깔끔하지 않았다고 해서 지나치게 걱정할 필요는 없다. 일반적으로 문제가 최근에 발생할수록 그 영향이 더 크다. 반대로 부채 관리 상태가 좋았던 기간이 길수록 신용 점수는 더 높아진다.

패니메와 프레디맥을 감독하는 기관인 연방주택금융국(FHFA) 윌리엄 풀테 국장은 패니메와 프레디맥의 신용 점수 상향 조정은 매우 중요한 의미를 지닌다고 말했다. 밴티지스코어 4.0이 도입됨에 따라 패니메 또는 프레디맥을 통해 주택 모기지 대출을 받을 자격이 있는 사람이 약 490만 명에 달할 수 있다. 이는 곧 490만 명이 모두 주택 구매 시장에 뛰어든다는 의미는 아니다.

하지만 이는 대출기관과 투자자들이 차용자의 상환 위험을 더 명확하게 파악할 수 있게 되어 주택 모기지 대출 이자율이 더욱 정확하게 책정될 수 있다는 것을 의미한다. 신용 점수 체계 변화로 인해 주택 모기지 대출 신청이 급증할 것으로 예상되지는 않는다. 기대감이 현실을 앞지를 수 있다. 전국소비자법센터(NCLC)의 소비자 보고 및 데이터 옹호 담당 책임자는 이번 변화가 오랫동안 기다려온 결과지만 아마도 극소수의 사람들만 혜택을 볼 것이라고 아쉬워했다. 올봄과 그 이후에도 주택 구매자들이 직면할 더 큰 문제가 있다. 분명히 이 나라의 주택 소유율에 대한 진짜 문제는 신용 점수가 아니라 주택 가격이 너무 높다는 것이다.

신용 점수 없이 주택 모기지 대출이 필요할 때 어떻게 해야 할까?

대부분의 사람들이 제기하는 현실적인 문제는 주택 소유다. 집을 사기 전까지 몇 년 동안 신용 점수가 없었고 집을 살 때가 되어서야 수동 심사를 받는다. 수동 심사는 FICO 점수 대신 임대료, 공과금, 기타 정기 청구서의 납부 이력을 사용해 대출 신청자를 평가한다. 이런 과정에서는 점수가 높든 낮든 관계없이 신용점수가 똑같이 동일하게 작용하기에 중요하다. 현금으로 구매한다면 신용 점수는 아무런 의미가 없다는 점도 중요하다.

신용 점수가 실제로 측정하는 것

새로운 FICO 점수는 부채 규모, 대출 빈도, 사용률, 부채 유지 기간 및 부채 유형을 고려한다. 모든 구성 요소는 적극적으로 돈을 빌리는 활동을 전제로 한다. 모든 빚을 갚고 새로운 빚을 지지 않는다고 해서 신용 점수가 높은 상태로 유지되는 것은 아니다. 결국 사라지게 된다.

1,500달러의 의료비 빚이나, 1,500달러의 신용카드 빚을 갚거나 기록을 삭제한 후, 이제 더 이상 돈을 빌리지 않겠다고 결정하면 어떻게 될까? 신용 점수는 사라진다. 신용 점수가 완전히 사라지는 데는 6개월에서 12개월 정도 걸린다. 하지만 이는 나쁜 일이 아니다. 오히려 매우 긍정적인 현상이다. 그런데도 대부분의 사람들은 이런 사실을 알지 못한다. 신용 점수가 0이거나 측정 불가인 것은 단순히 부채 활동이 없다는 것을 의미한다.

기업들은 개인들이 빚을 지기를 바란다. 그러므로 금융기관 입장에서는 소비자가 좋아하고 게임처럼 즐길 수 있는 방식으로 신용 점수를 매기는 시스템을 만드는 것이 가장 유리하다. 신용 점수가 0점인 사람에게는 돈이 없고 돈을 벌 수 있는 방법이 없다. 어떤 금융기관도 어떤 개인이 신용 점수가 0점인 것으로 이득을 얻지 못한다. 그러므로 신용 점수가 0점이 되는 것에 대한 광고는 존재하지 않으며 이를 내세울 이유도 없다.

신용 점수를 쌓고, 보호하고, FICO 점수를 관리하는 것에 대한 광고는 수없이 많이 볼 수 있다. 하지만 빚을 모두 갚아서 신용 점수가 사라지는 순간을 축하하는 광고는 단 한 번도 본 적이 없을 것이다.

신용 점수에 대한 불안감을 제외하면 빚보다 저축이 많은 사람은 바뀐 규정이 타당하다. 거의 1만 달러의 저축이 있고, 은퇴 자금으로 15%를 적립하고 있으며, 총 빚은 3천 달러에 불과하다면 모든 빚을 갚고도 저축의 대부분을 지킬 수 있다. 신용 보고서에 있는 부정 항목은 부채 통합을 통해 점수를 높이려는 편법이 아니라, 직접 이의를 제기해야 한다.

신용 점수를 높이기 위해 부채를 통합하는 것은 잘못된 목표다. 부채를 없애는 것이 아니라 재조정하는 것이며, 신용 점수를 높이는 활동을 계속 유지하게 되는데, 더 나은 방법은 그런 활동을 중단하는 것이다.