구입 감정가격이 시중 가치보다 낮을 수 있어
전국 단위 그리고 지역 기반 회사들 존재
거리에서 볼 수 있는 입간판 가운데 가장 궁금증을 자아내는 광고판이 있다. 전화번호와 함께 “당신 집을 삽니다(we buying your home)”라고 적힌 간판은 뭐하는 것인지 도무지 감이 오지 않는다.
부동산 중개인을 고용하고 전통적인 방법으로 집을 매물로 내놓는 것이 집을 파는 가장 일반적인 방법이다. 그러나 집을 팔기 위해 집안을 잘 꾸미고 정돈해 준비하고, 오픈 하우스를 주최하고, 잠재 구매자와 협상하는 것은 쉬운 일이 아니다.
특히, 이런 사람들을 만나는 게 두렵거나 꺼려지고 더구나 바쁜 일정내지 타지에 거주하는 경우 집을 파는 과정은 매우 까다롭고 번거롭다. 누군가 이 일을 대신해주면 좋겠다는 생각이 든다.
지치게 들리거나 빠른 일정에 따라 판매해야 하는 경우 사용할 수 있는 방법이 있다.
그 중 하나가 "우리가 집을 구입한다(We buying your home)"고 광고하는 많은 회사 중 하나와 함께 일하는 것이다.
이 회사들은 전액 현금 거래를 하고 신속한 판매 프로세스를 제공하는 것을 전문으로 한다. 버지니아를 포함한 전국에 걸쳐 현금 주택 구매 사업이 있다.
러나 뛰어들기 전에 단점을 이해해야 한다. 이런 회사 중 하나에 판매하는 속도와 편리함은 추가 비용이 든다: 전통적인 경로를 택했을 때만큼 많은 돈을 벌 수 없다.
버지니아에서 주택을 구입하는 회사와 이 접근 방식의 장단점에 대해 알아보면 주택 판매 대행과 광고의 실체를 이해하게 된다.
현금으로 주택을 구입하는 회사 유형
버지니아에 있는 집을 빨리 팔고 수익금도 빨리 주머니에 넣고 싶다면 선택의 폭이 넓다. 많은 유명 전국 브랜드가 버지니아 주에서 지점을 운영하고 있다.
그리고 주택 판매에 대한 빠른 접근 방식을 제공하는 지역 기반의 회사도 있다.
먼저 전국적인 규모로 버지니아에서 이런 서비스를 제공하는 전국 프랜차이즈에는 위 바이 하우스(We Buy Houses)라는 브랜드 이름과 실제로는 홈베스터스(HomeVestors)라고 하는 위 바이 어글리 하우스(We Buy Ugly Houses)라고 불리는 회사가 포함된다.
판매 프로세스는 두 회사 모두 비슷하다: 먼저 주택에 대한 몇 가지 기본 정보를 제공한다. 일반적으로 담당자가 다음에 직접 집을 평가하고 얼마 지나지 않아 종종 24시간 이내에 현금 제안을 받게 된다.
제안을 수락할 의무는 없지만 수락하면 2~3주 안에 전체 거래가 성사될 수 있다.
이른바 지역 기반의 소규모 기업들도 있다. 주의 지역 소유 주택 구매 회사 중 일부는 다음과 같다.
홈 가이스(The House Guys): 버지니아 공대 졸업생 2명이 소유한 이 회사는 워싱턴 DC 대도시 지역 전역의 주택을 있는 상태 그대로 구입하므로 수리가 필요하지 않다.
그들은 주택 소유자의 일정에 따라 마감하고 모든 마감 비용을 처리하며 수수료를 부과하지 않는다.
맥신 인베스트먼트 그룹(Maxsin Investment Group): 마찬가지로 맥신(Maxsin)은 수수료 없이 어떤 조건에서도 주택을 구입한다. 리치먼드에 본사를 둔 이 회사는 24시간 이내에 제안을 할 것을 약속하고 유연한 마감일을 제공한다.
위 바이 버지니아(We Buy VA): 2009년에 설립되어 부부가 소유한 리치먼드에 본사를 둔 사업체는 빠르고 무료 주택 구매 프로세스를 갖추고 있고 주택을 있는 상태 그대로 구매한다.
주의가 필요한 아이바이어스(iBuyers)
이 회사와 협력하는 것은 집을 빨리 팔 수 있는 또 다른 방법이지만 일부 세부 사항은 "집을 삽니다"라고 광고를 내 건 회사와 약간 다르다.
아이바이어스(iBuyers)는 주택에 대해서도 현금을 지불하지만 일반적으로 온라인 전용이며 일반적으로 심각한 수리가 필요한 주택은 구입하지 않는다. 아이바이어스(iBuyers)와 함께 작업할 때도 수수료가 있을 수 있으므로 작은 글씨를 주의 깊게 읽어야 한다.
업계에서 가장 큰 아이바이어스(iBuyers) 중 하나인 오픈도어(Opendoor)는 버지니아에서 주택을 구입하지만 리치먼드와 워싱턴 DC 교외 지역에서만 주택을 하고 있다.
주택 가치 책정 유의해야
이 회사들이 집을 구입할 때 자체적인 가치 산정 기준에 따라 가격을 책정하고 이를 주택 소유자에게 제시한다.
제시된 가격이 높더라도 비용을 다시 제하고 나면 일반적인 주택 판매에 따라 손위 쥐는 판매 액수보다 적을 수 있다.
주택의 공정한 시장 가치를 계산하기 위한 절대적인 공식은 없다.
그러나 최근에 판매된 3개 이상의 비교 가능한 주택 또는 콤프의 가치를 취해 평균을 구하는 것으로 계산되는 경우가 많다. 주택 가치 평가의 경우 감정사는 이 주택 그룹을 조사하고 특정 기능을 기반으로 각각에 대한 긍정적 또는 부정적 요소를 감안한다.
예를 들어, 해당 주택이 1,500평방피트이고 컴포지션 중 하나가 1,250제곱피트인 경우 컴포지션에는 플러스가 될 수 있지만 평가 중인 주택에는 마이너스가 될 수 있다.
대부분의 주택이 서로 다르기 때문에 이 프로세스는 주택의 가치가 무엇인지에 대한 보다 정확한 그림을 그리는 데 도움이 된다.
구성 요소 목록의 범위를 좁히는 방법에는 여러 가지가 있다.
지난 90일에서 180일 사이에 규모와 연령이 비슷한 활성 부동산, 계약 중인 부동산 그리고 판매된 부동산을 조사한다.
80일을 되돌아보면 많은 시장에서 가격이 급격히 올랐기 때문에 너무 오래된 데이터가 나타날 수 있다. 그런 다음 가격을 책정하는 주택과 스타일과 위치가 가장 가까운 가장 관련성이 높은 주택을 선택하고 다음과 같은 다양한 요소를 조정한다.
주택 가치 산정을 위한 주요 평가 항목
▶평방 피트
▶차고의 종류
▶화장실 수
▶부지 유형(프라이버시, 근접성, 전망)
▶벽난로가 있는지 여부
▶수영장이 있는지 여부
예를 들어, 수영장의 가치는 크기와 기능에 따라 약 15,000달러에서 30,000달러일 수 있고, 세 번째 차고 베이는 약 5,000달러에서 7,000달러의 가치가 있을 수 있다.
또한 풀 욕조도 5,000달러에서 7,000달러의 가치가 있을 수 있다.
이런 가치 평가 항목 조정은 코어로직(CoreLogic)의 주택 항목 원가 비용을 추정하고 계산하는 기업인 마샬 엔 스위프트(Marshall & Swift)가 펴낸 주거 비용 핸드북에서 일반적으로 허용되는 값 범위를 기반으로 한다. 감정사는 부동산 중개인보다 핸드북을 더 많이 활용하지만 중개인은 조정에 대한 최신 정보를 얻기 위해 감정사와 상담하는 경우가 많다.
조정이 이뤄진 후 에이전트 또는 감정사는 일반적으로 "부동산의 가치가 얼마인지에 대한 매우 좋은 아이디어"를 가지고 있다.
'집을 삽니다' 회사는 어떻게 작동할까?
지역 기업과 협력하든 전국 기업과 협력하든 "집을 구입하는" 회사의 비즈니스 모델은 본질적으로 동일하다.
그들은 일반적으로 거의 모든 상태의 주택을 구입하며, 수리가 심각하게 필요한 주택도 어쨌든 부동산을 개조할 것이기 때문에 구입한다. 그들은 또한 처음부터 끝까지 빠른 프로세스를 제공한다.
리노베이션을 더 빨리 시작할수록 더 빨리 집을 뒤집어 수익을 올릴 수 있다. 이런 회사들과 함께 일하는 것의 가장 큰 단점은 그들이 빠르게 움직이고 현금으로 지불하지만, 각 거래에서 이익을 내야 하기 때문에 그들이 구입하는 주택에 대해 시장 가치보다 낮은 가격을 제공한다는 것이다.
일반적인 프로세스에 대한 분석은 다음과 같다.
1) 웹 사이트 또는 전화를 통해 회사에 연락한다. 2) 회사는 주택 소유자의 집에 대한 평가를 수행한다. 3) 얼마 지나지 않아 현금 제안을 받게 된다. 4) 수락할 의무는 없지만 빨리 만료될 가능성이 높으므로 결정을 내리는 데 너무 많은 시간을 할애하지 말아야 한다. 전통적인 주택 판매와 달리 대부분의 경우 가격 협상의 여지가 없다. 5) 제안을 수락하면 다음 단계는 마감 일정을 잡는 것이다.
종종 마감 날짜를 직접 선택할 수 있다. 6) 그러나 결정을 내리기 전에 계약서와 기타 모든 서류를 매우 주의 깊게 읽고 살펴야 한다.
다른 방식
현금 주택 구매자에게 집을 파는 것이 주택 소유자 입장에서 볼 때 적합한지 따져보는 방식이 있다.
1) 부동산 중개인에게 의뢰 판매:
버지니아 주택 시장의 특정 코너를 전문으로 하는 지역 부동산 중개인은 주택 소유주의 주택에 대해 가장 경쟁력 있는 가격을 확보하는 데 도움을 줄 수 있다. 이것은 현금 주택 구매 회사에 판매하는 것보다 다소 진행 속도가 느릴 것이다.
온라인 부동산 중개업체 레드핀(Redfin)에 따르면 이곳의 주택은 계약에 들어가기 전에 시장에서 약 41일을 보낸다. 그 대신 주택 소유주는 주머니에 더 많은 돈을 가지고 떠날 가능성이 높다.
2) 주택 소유자에 의한 판매:
주택을 직접 판매하면 리스팅 에이전트의 수수료가 제거되어 수천 달러를 절약할 수 있다. 하지만 전문가의 도움 없이 주택을 꾸미고, 프레젠테이션을 주최하고, 거래를 협상해야 하는 것은 어려운 일일 수 있다.
3) 판매 대신 임대:
일시불로 현금이 급하게 필요하지 않다면 집을 파는 대신 임대해 지속적인 수입원을 창출하는 것을 고려할 수 있다. 그러나 집주인이 되는 데는 많은 일이 수반된다는 점을 명심해야 한다.
요약하면, 시간이 관건이거나, 주택에 필요한 작업량에 압도당하거나, 단순히 전통적인 판매 프로세스를 우회하고 싶다면 현금 주택 구매자가 유혹적인 옵션이 될 수 있다.
그러나 이런 중요한 금융 거래를 하기 전에 여러 가지 제안을 둘러보고 비교하고 그 안에 제시된 모든 세부 사항을 이해하지 않고는 계약서에 서명하지 않는 것이 좋다.
주택 판매에서 최고 달러를 버는 것이 속도나 편의성보다 더 중요하다면 가장 좋은 방법은 지역 부동산 중개인의 도움을 받는 것이다. 이 경로는 시간이 더 오래 걸리지만 더 수익성 있는 결과를 제공한다.