주택 가격 급등할수록 소송 증가 추세
이혼이나 유언, 주택 차압, 이중 계약의 경우
주택 매물이 희소한 요즘 다양한 매물이 올라오고 있다는 것을 명심해야 한다.
어떤 주택은 집값보다 높은 액수의 담보가 걸려 있기도 하고 어떤 집은 소송 중인 경우도 있다. 그런데 소송 중인 주택은 거래에 관여하지 않는 것이 무엇보다 중요하므로 이 부분을 꼭 확인할 필요가 있다.
유치권 행사 (리스 펜덴스 lis pendens)의 통지는 주택에 대한 청구를 주장하는 소송이 제기되었음을 공식적으로 알리는 것을 말한다. 이 법적 고지는 재산에 관련된 모든 사람이 계류 중인 소송의 결과에 구속될 수 있음을 보여준다. 유치권 행사는 주택 구매자가 주택과 관련해 존재하는 모든 소송을 떠맡아야 한다는 사실과 관련이 있다. 그러므로 잘못하거나 실수로 또는 모르는 사이에 소송에 관련하게 되는 상황이 발생한다는 점에서 요즘에는 특히 주의가 필요하다.
유치권 행사 (Lis Pendens)의 정의와 구속력
유치권 행사 (리스 펜덴스: Lis pendens)는 라틴어로 "소송 계류 중"을 의미하며 특정 재산에 대한 청구를 주장하는 소송에 대한 통지를 제공하기 위해 제출되었다.
미국 문화에서 재산의 가치를 감안할 때 집과 토지는 누군가가 미지급 부채를 갚아야 할 때나 다른 이유로 유치권이나 청구권을 가질 수 있다.
재산에 대한 청구권은 재산이 팔려도 사라지지 않고 토지나 집의 소유권과 함께 따라간다. 이것은 개인이 손에 있는 부동산을 구입하는 경우 새 소유자가 소송에 직면한다는 것을 의미한다. 따라서 모든 잠재적 구매자는 고려 중인 부동산에 대한 청구를 유치권 행사 (lis pendens)를 통해 통지해야 한다.
예를 들어, 이혼 절차가 정리되고 이전에 공동소유한 재산의 소유권에 대한 결정이 내려지는 동안 유치권 행사 (Lis pendens)를 제출할 수 있다.
차압은 유치권 행사가 활용되는 가장 일반적인 사례이다. 압류 절차는 원고가 주택 판매에 관한 소송을 시작한 때부터 법원에서 약 1년이 걸린다. 그런 다음 원고는 법원에 서류를 제출하고 법원에 소송이 존재한다는 사실을 사람들에게 경고한다.
유치권 행사는 자산의 소유권 또는 청구의 역사적 기록에 영향을 미치는 법적 고지다.
재산의 현재 소유권이 재산의 일부 또는 전체에 대한 청구를 정확하게 반영하지 않는다고 믿는 사람은 재산에 대한 청구 소송을 제기할 때 유치권 행사 통지를 제출할 수 있다.
소송에는 시간이 걸리기 때문에 유치권 행사는 주택 소유권에 어떤 일이 일어나고 있음을 보여주는 빠른 방법이 된다. 해결되고 괜찮을 수 있지만 잠재적 구매자를 곤경에 빠뜨릴 수도 있다.
예를 들어, 자산의 소유권 지분이 두 사람 사이에 문제가 있는 경우 한 사람은 해당 자산에 대한 소유권 주장에 이의를 제기하는 소송을 제기할 수 있다. 이것은 다툼이 있는 유언장이나 이혼과 같은 몇 가지 상황에서 빈번하게 발생하는 일이다.
유치권 행사 (lis pendens) 통지는 소유권 검색을 통해 공개적으로 이용 가능하며, 소송이 진행 중이란 사실을 명시하며, 특히 해당 재산을 소유한 명의자와 관련이 있다.
유치권 행사는 부동산 소유권이 분쟁 중이고 소송이 계류 중이라는 통지 또는 경고를 잠재적 주택 구매자에게 제공한다. 유치권 행사는 청구가 해당 재산과 구체적으로 관련된 경우에만 제출할 수 있다. 보류 중인 소송을 제기함으로써 개인 또는 법인은 소송 결과가 있을 때까지 소유권 주장을 보호한다. 소송이 해결된 후에만 리스 유치권 행사가 해제된다. 계류 중인 소송은 몇 개월, 때로는 몇 년이 걸릴 수 있기 때문에 구매자는 이런 주택은 피해야 한다.
유치권 행사의 세가지 유형
유치권 행사는 다툼이 있는 상속 재산이나 이혼으로 분할되는 재산에서 흔히 볼 수 있다.
대출 기관이 부동산 소유권을 취득하는 과정에는 시간이 걸리고 부동산 소유권 변경이 포함되기 때문에 압류 절차에서도 매우 일반적이다.
일반적으로 유치권 행사는 소송과 재산 사이에 법적 관련이 있는 경우에만 사용된다. 재산의 소유권 또는 부분 소유권에 대한 청구와 관련된 기타 모든 제출은 해당 재산의 소유권에 표시되는 보류 통지를 유발할 수 있다. 유치권 행사 (Lis pendens)는 부동산에 대한 분쟁이 있을 때 언제든지 사용할 수 있지만 대부분 3가지 상황에서 사용된다.
이혼과 상속
유치권 행사는 부동산 재산의 분배가 해결되지 않은 이혼 소송에서 종종 제기된다.
재산이 한 배우자의 이름으로 등재되어 있고 다른 배우자가 자산의 일부를 찾는 경우에 특히 일반적이다.
소유권에 이름이 기재된 배우자는 계류 중인 소송에서 재산을 매각하는 데 어려움을 겪게 된다.
유언장에 이의를 제기하는 것은 유언자 (유언장을 작성한 사람)가 사망한 후 유언장의 효력을 다투는 절차다. 유언장에 이의를 제기하는 것은 종종 주법에 따라 그것이 무효인 이유에 대한 증거를 제시함으로써 누군가의 유언장에 이의를 제기하는 과정이다. 일반적으로 유언장은 수혜자여야 한다고 믿는 사람이 이의를 제기한다.
유언장에 이의를 제기하려면 직감, 의심 또는 불공평한 느낌이 아니라 주장을 뒷받침할 객관적 증거가 있어야 한다. 유언장에 이의를 제기하는 것은 저렴하지 않으며 확고한 증거가 필요하다.
모기지 채무 불이행과 차압
유치권 행사 (Lis pendens)는 채무 불이행 통지서를 제출한 대출 기관이 거의 항상 사용한다. 은행은 재산이 압류되었음을 대중에게 알리기 위해 절차를 사용한다. 재산으로 부채가 담보된 다른 채권자도 재산을 압류할 수 있다.
모기지는 부동산에 대한 유치권을 형성한다. 차용인이 채무 불이행 시 소유권을 가질 수 있는 법적 권리를 대출 기관에 부여한다. 그러면 대출 기관은 주택을 인수한 후 손실을 만회하기 위해 부동산을 매각하는데 이 프로세스를 "차압"이라고 한다.
그런 다음 투자자와 기타 구매자는 이런 주택을 경매를 통해 구입하거나 해당 주택을 소유한 은행이나 정부 기관에서 직접 구입할 수 있다.
차압은 차용인이 동의한 대로 모기지 지불을 하지 않을 때 대출 기관이 부동산을 압류해 새로운 구매자에게 판매하는 과정이다. 이를 통해 대출 기관은 남아 있는 모기지 잔고 중 적어도 일부를 회수할 수 있다.
거래 계약 분쟁
구매자가 주택 구매에서 부당하게 배제되었다고 느끼는 계약 분쟁에서 유치권 행사가 발생하는 것은 드문 일이 아니다.
예를 들어, 구매자 A와 판매자가 주택 판매 계약을 체결하고 판매자가 구매자 B에게 집을 판매하기로 다시 결정한 경우 구매자 A는 판매자를 고소해 주택 판매를 집행할 수 있다.
매수인은 소송을 제기한 후 유치권 행사 (lis pendens)를 제기해 매도인이 집을 팔기 어렵게 만든다. 구매자 B가 구매를 진행하고 법원이 구매자 A가 판매를 집행할 자격이 있다고 결정하면 구매자 B는 구매자 A에게 재산을 잃고 돈을 돌려받기 위해 판매자에게 가야 한다. 결국 소송은 부동산의 "진실한 구매자" 또는 소유자가 누구인지 해결하고 다른 구매자는 해당 자산을 몰수해야 할 수 있다.
유치권 행사 (Lis Pendens)를 제출하는 방법
소송이 계류 중인 경우에만 유치권 행사 (lis pendens)를 제출할 수 있다.
또한 계류 중인 소송에는 토지와 건물과 같은 부동산이 포함되어야 한다. 이런 요구 사항이 충족되지 않으면 통지가 말소될 수 있다.
제출 요건은 주마다 다르지만 일반적으로 두 단계가 있다. 먼저, 카운티 서기에게 소송을 제기하고 소송이 계류 중이어야 한다. 둘째, 유치권 행사 (lis pendens)는 재산의 소유권에 첨부될 수 있도록 카운티 토지 대장에 기록되어야 한다.
유치권 행사를 제출하는 것은 일반적으로 재산에 대한 분쟁이 있다는 통지의 역할을 하지만 통지를 제공하는 요건도 주마다 다르다.
유치권 행사 (lis pendens)의 요구 사항은 주마다 다르기 때문에 해당 지역의 부동산 변호사에게 제출해야 하는지 여부와 제공 방법에 대해 알아보아야 한다.
온라인에서 찾을 수 있는 정보를 기반으로 유치권 행사 (lis pendens)를 직접 작성할 수 있다.
그러나 이것은 특정 표현을 사용하는 복잡한 문서다. 하나의 오류나 실수로 인해 말소될 수 있으므로 해당 지역의 부동산 법률에 정통한 변호사가 준비하는 것이 가장 좋다. 변호사 비용을 감당할 수 없는 경우 도움이 될 수 있는 해당 지역의 공공 지원 프로그램을 찾을 수 있다.
유치권 행사 (Lis pendens)는 부동산에 계류 중인 소송으로 뒷받침되는 청구권이 있다는 통지다.
통지서는 거주하는 카운티의 법원 서기에게 제출해야 하며 카운티 부동산 기록에 등재된다. 통지서를 제출하고 송달하려면 소송이 계류 중이어야 한다.
유치권 행사 (lis pendens)는 부동산에 관심이 있는 사람이라면 누구나 작성하고 제출할 수 있지만 언어가 구체적이어야 하고 복잡한 문서이다. 또한 주마다 작동하는 구체적인 요건이 다르기 때문에 해당 지역의 부동산 변호사를 고용해 준비하는 것이 차질 없게 제출하는 방법이다.
유치권 작동중인 주택 구입 피해야
눈여겨 보았던 집에 유치권 행사 (lis pendens)가 있다는 것을 알게 되면 일반적으로 해당 주택을 구입하지 않아야 한다.
이런 성격의 소송은 해결되기까지 몇 달 또는 몇 년이 걸릴 수 있으므로 소송이 끝날 때까지 기다리기보다 다른 집을 알아보는 것이 좋다.
주택의 제목에 유치권 행사 (lis pendens) 통지가 있는 주택을 산 경우 법적 절차를 피하기 위해 매각하려는 유혹을 받을 수 있다. 그러나 일반적으로 자신이 소유하지 않은 재산을 매각하는 것은 사기이고 소송이 유리하게 해결되지 않을 수 있으므로 유치권 소송을 해결하고 나중에 매각하는 것이 가장 바람직하다.