주택 소유자를 놀라게 하는 주택 비용

올해 2분기 기준 평균 연간 11,200달러

전기료와 보험료, HOA 회비 가장 많이 올라

주택 구입을 꺼리는 이유 가운데 하나는 내 집 마련 시 마주하는 예상치 못한 매월 나가는 비용들이 급등한 데 있다. 내 집 마련은 인생의 중요한 전환점이지만, 임대에서 내 집 마련으로의 전환은 결코 쉽지 않다. 경험 많은 주택 소유자들도 알겠지만, 예상치 못한 재정적 문제에 직면하는 등 많은 시행착오를 겪게 된다.

임대와 달리, 내 집 마련은 잔디 깎기 같은 새로운 책임과 주택소유자협회비 같은 새로운 비용을 수반한다. 주택 유지 관리 비용은 해마다 상승하고 있다. 주택관리 비용에 관한 보고서에 따르면, 인건비와 자재비의 급격한 상승으로 인해 2026년 2분기 기준 단독주택의 평균 연간 유지 관리 비용은 약 11,200달러로, 전년 대비 2% 증가했다.

많은 새 집 소유자들이 이런 비용에 허를 찔린다. 주택 서비스 스타트업 자버(Jobber)의 설문 조사에 따르면, 지난 2년 동안 단독주택을 구입한 주택 소유자 10명 중 거의 6명이 주택 유지 관리 비용이 예상보다 많았다고 답했다. 특히 Z세대와 밀레니얼 세대 주택 구매자들은 집을 소유하는 것이 얼마나 스트레스가 많은 일인지에 대해 큰 충격을 받았다. 밀레니얼 세대 주택 소유자의 69%는 예상치 못한 주택 수리가 필요했다고 답했다.

요즘처럼 주택 구매 가격이 높은 시기에는 구매자들이 입주 전까지 주택 소유에 따른 지속적인 비용을 간과하거나 과소평가하기 쉽다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴(Realtor.com)의 수석 경제학자는 이런 관리 부대 비용이 예상치 못한 부담으로 다가온다고 한다. 이처럼 주택 구매 여력이 빠듯한 상황에서는 여유가 거의 없다고 덧붙였다.

주택 구매자들이 저지르는 재정적 실수는 무엇일까? 건설업자부터 경제학자에 이르기까지 다양한 전문가들의 의견을 통해 새 주택 소유자들이 간과하거나 과소평가하기 쉬운 숨겨진 비용들은 대략 5가지로 요약된다.

재산세 과소평가

집을 장만한 사람들은 첫해 재산세 고지서 금액이 둘째 해보다 훨씬 적다는 사실에 놀랄 수 있다. 매물 정보에 나와 있는 예상 재산세 금액이나 계약 당시 제공받은 정보를 바탕으로 재산세를 예상했을 가능성이 높다. 하지만 이런 수치는 최신 정보가 아닐 수 있는데, 실제 납부해야 할 세액을 과소평가했을 수 있다.

지난 몇 년간 주택 가격이 급등하면서 주택 가치도 함께 상승했고, 그에 따라 재산세도 증가했다. 부동산 데이터 회사인 애텀(Attom)의 보고서에 따르면, 2025년 평균 494,000달러 상당의 단독주택 재산세는 전년 대비 3% 증가했다. 평균적으로 가장 높은 재산세를 납부한 지역은 뉴저지, 코네티컷, 뉴햄프셔였다. 높은 세율과 주택 가치를 고려했을 때, 뉴저지 주민들의 평균 재산세는 약 10,500달러에 달했다. 코네티컷 주에서는 약 8,900달러였다.

주택 소유권이 이전된 후 지방 정부가 주택 가치를 재평가하거나, 지방 세법에 따라 평가액이 변경될 경우, 재산세는 첫 해 이후에도 인상될 수 있다. 신축 주택의 경우 세금 인상 폭이 상당히 크다.

건축업자가 주택을 짓는 동안에는 토지 가치를 기준으로 세금이 부과된다. 하지만 주택이 완공되면, 완공된 주택과 토지를 포함한 새로운 평가액을 기준으로 세금이 부과된다. 따라서 신축 주택으로 이사하는 주택 소유자는 두 번째 해에 재산세가 크게 인상될 수 있다.

기존 주택의 경우에도 세금 인상 폭은 마찬가지다. 새 주택 소유자가 마지막 평가액보다 훨씬 높은 가격에 주택을 구입한 경우, 지방 세무 당국이 부동산 가치를 재평가할 수 있으며, 이는 더 높은 세금으로 이어진다.

주 및 지방 정부의 특이한 세금 규정 또한 예상치 못한 세금 고지서의 원인이 될 수 있다. 캘리포니아에서는 주택 소유자가 수십 년 동안 한 주택에 거주했을 경우, 주민발의안 13호에 따라 재산세 인상률이 연간 2%로 제한되었다.

따라서 주택 가치가 시간이 지남에 따라 크게 상승했더라도 재산세 부담은 상대적으로 낮았다. 그러나 해당 주택이 새로운 소유자에게 매각되면, 카운티는 일반적으로 매매가를 기준으로 재평가를 실시한다. 따라서 새로운 구매자가 훨씬 높은 가격에 주택을 구입하는 경우, 재산세 부담이 크게 늘어날 수 있다.

이런 재산세 인상은 다음 과세 연도 또는 카운티에서 추가 세금 고지서를 발행할 때까지 명확하게 드러나지 않을 수 있다.

캘리포니아 일부 지역의 주택 소유자는 멜로-루스 세금(Mello-Roos tax)을 추가로 납부해야 할 수도 있다. 이 세금은 학교 및 도로와 같은 사회 기반 시설 자금 조달을 위한 특별 부담금이다. 일반 재산세와는 별개로 부과되며, 예상치 못한 추가 재산세 납부로 이어져 매년 수천 달러에 달하는 부담을 안게 될 수 있다. 특히 신규 개발 지역에서는 모든 것이 새롭기 때문에 예상치 못한 일들이 많이 발생한다.

추가 비용은 수백 달러에서 수천 달러에 이를 수 있는데, 구입하는 부동산의 규모에 따라 달라진다. 이런 세금을 이해하면 재산세 납부 시점에 예상치 못한 문제에 직면하는 것을 방지할 수 있다.

주택 검사 비용 무시 못해

주택 검사가 모든 문제를 발견할 것이라고 기대하는 것은 위험하다. 주택 검사관은 나중에 꿈에 그리던 집을 악몽으로 만들 수 있는 주요 구조적 문제를 발견할 수 있다. 하지만, 한 계약업자는 새 집주인들이 검사관에게 모든 문제를 완벽하게 찾아낼 것이라고 너무 기대하지 말라고 조언한다. 완벽한 주택 검사를 받았더라도, 새 집주인이 이사한 후 숨겨진 문제가 드러날 수 있다.

주택 검사 전문 업체에 따르면, 주택 검사는 집의 상태에 대한 확정적인 판단을 내리도록 설계된 것이 아니라고 말한다. 검사는 눈에 띄고 명백한 문제만 보여줄 뿐이며 주택 검사관이 벽을 뜯어내거나 바닥재를 제거해 숨겨진 결함을 확인하는 것은 아니라고 강조했다.

한 가지 해결책으로, 폭우가 내리는 동안 구매를 고려 중인 집을 방문하는 것을 추천한다. 폭우가 내리면 물로 인한 문제가 더 명확하게 드러나기 때문이다. 변색된 벽 패널, 검은 곰팡이, 갈라진 석고, 벗겨진 페인트 등이 물 피해의 대표적인 징후다.

물 피해 복구 비용은 물이 얼마나 깊이 스며들었는지, 그리고 필요한 복구 작업의 범위에 따라 최소 500달러에서 최대 15,000달러까지 발생할 수 있다. 하지만, 폭우가 쏟아지는 날, 집을 방문하는 것을 허락할 주택 판매자는 거의 없다. 비어 있는 집이라면 가능하다.

일반적인 주택 검사에는 납, 곰팡이, 흰개미 같은 문제 점검이 반드시 포함되는 것은 아니다. 하지만 이는 주 정부와 검사관에 따라 다를 수 있다. 특히 곰팡이는 제거하기가 매우 까다롭다. 예를 들어, 외벽에 스터코 마감이 제대로 되지 않으면 물이 고여 곰팡이가 자랄 수 있다. 곰팡이는 일반적인 사람들에게 건강상의 위험을 초래할 수 있으며, 제거 비용도 상당하다. 발암물질로 분류되는 곰팡이는 갈수록 문제의 심각성을 부각시키기 때문에 점차 곰팡이 검사를 강화하기도 한다.

스터코는 1990년대에 큰 인기를 얻었지만, 제대로 시공되지 않은 경우가 많았다. 곰팡이가 우려된다면, 주택 구매자는 곰팡이 전문가를 고용하거나 주택 검사관에게 곰팡이 검사를 요청하고, 곰팡이 발생 가능성에 대해 지속적으로 주의를 기울여야 한다.

변동하는 공과금에 대한 대비 부족

내 집을 장만한 사람들은 부동산 중개인이나 이전 집주인과의 대화를 바탕으로 공과금 예산을 세우는 경우가 많다. 하지만 공과금은 변동성이 매우 커서 이전 집주인이 낸 금액보다 새 집주인이 훨씬 더 많이 낼 수도 있다. 급등하는 에너지 가격과 극심한 기상 현상으로 인해 공과금 청구서의 변동폭이 커졌다. 홈스닷컴(Homes.com)의 분석에 따르면, 중간 가격대 주택의 월 공과금은 2012년 170달러에서 현재 270달러로 급등했다.

하지만 집주인들은 무더운 여름이나 추운 겨울에 난방이나 냉방 시스템을 더 많이 가동하기 때문에 월 공과금이 훨씬 더 많이 나올 수 있다. 특히 아파트에서 주택으로 이사하는 사람들에게는 이런 예상치 못한 상황이 당황스러울 수 있다.

주택 모기지 대출, 재산세, 보험료는 한 푼도 허투루 쓰지 않고 예산을 짰는데, 전기세는 정말 충격적이다. 예전 아파트에 살 때와 비교하면 집 전체를 난방/냉방 하는 데 이렇게 많은 돈이 드는 줄 몰랐다는 사람들이 많다. 첫해에 깜짝 놀란 사람들이 늘어나고 있다.

무엇보다 데이터 센터가 고객인 전력회사의 경우, 주거용 주택에 대한 전기료를 매해 인상하는 경향을 보여준다. 그리고 자칫 부족한 전력을 위해 발전소를 추가로 건립하기 위해 전기료를 대폭 인상하는 사례도 늘고 있다.

갈수록 쓸모 없는 주택소유자협회(HOA)

주택소유자협회(HOA) 회비의 갑작스러운 인상에 대비하지 못한 경우도 점차 늘어나고 있다. 주택소유자협회(HOA)가 있는 주택으로 이사하는 집주인들은 주택소유자협회(HOA)가 재정난에 처할 경우 예상치 못한 큰 금액의 회비를 청구하는 경우를 종종 접하게 된다. 이는 예산에 반영되지 않은 갑작스러운 부담이 될 수 있다.

주택소유주협회(HOA) 회비는 콘도미니엄에서 흔히 볼 수 있는데, 단독 주택에서도 점점 더 보편화되고 있다. 회비는 계속 인상되고 있고, 주택 소유자들에게 큰 부담이 되고 있다. 특히, 낡은 주택 단지의 경우, 주택 가치를 높이기 위해 대대적인 보수 작업을 하면서 수천 달러의 회비를 청구하는 경우가 있어 문제가 되기도 한다.

리얼터닷컴(Realtor.com)의 보고서에 따르면, 주택소유주협회(HOA) 회비 중간 액수는 2019년에서 2025년 사이에 25% 증가했다. 2025년에는 콘도 매물의 약 85%에 주택소유자협회(HOA) 회비가 언급되었고, 단독 주택의 경우 33%에 언급되었다. 월 회비 외에도 일부 커뮤니티에서는 건물에 갑작스러운 수리가 필요하거나 자금 부족이 발생할 경우를 대비해 특별 분담금을 추가로 납부하도록 요구하고 있다.

콘도 가격은 저렴해졌다. 하지만, 주택소유주협회(HOA) 회비의 상승세는 주택 구매자들을 놀라게 하고 있다. 콘도는 내 집 마련의 첫걸음과 같은 존재다. 원래는 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 방법으로 여겨졌지만, 이제는 계속해서 오르는 비용 때문에 부담이 커지고 있고, 이를 통제할 방법도 사실상 없다.

플로리다 올랜도의 어느 타운하우스는 2년 반 만에 주택소유자협회(HOA) 회비가 월 330달러에서 575달러로 인상되어 전국적으로 뉴스거리가 되었다. 대대적인 수리를 마친 후 경기가 나아지면 새 직장을 구해서 집을 팔고 다시는 주택소유주협회(HOA)와 엮이고 싶지 않다는 목소리가 공감을 얻었다.

콘도 구매를 고려하는 사람들은 주택소유주협회(HOA) 적립금 현황을 확인해야 한다. 고객들이 실사를 진행한 결과 적립금이 바닥난 콘도를 발견한 사례가 있다. 이는 해당 콘도를 구매할 경우 긴급 수리 비용을 충당하기 위한 특별 분담금을 내야 하거나, 주택소유주협회(HOA)가 적립금 부족분을 메우기 위해 월 회비를 인상할 수 있음을 의미한다.

집값 하락에 대한 걱정

집값 하락에 대한 과도한 우려는 금전적인 손실은 없지만, 불안감을 유발할 수 있다.

내 집을 장만한 사람들이 이사 후 집값에 너무 신경 쓰지 말아야 한다. 불필요한 불안감을 유발할 수 있기 때문이다. 몇몇 도시는 팬데믹 동안 주택 가격이 크게 오르다가 최근 2, 3년 동안 집값이 크게 떨어지는 것을 목격했다.

질로우(Zillow)의 분석에 따르면, 오스틴의 평균 주택 가격은 7월 31일 기준 전년 대비 4.4% 하락했다. 집값이 떨어지는 것을 보는 집주인들이 고점에서 사는 대신 저점에서 사야 한다는 생각에 불안감을 느낄 수 있다. 집은 최근 평가액이 3년 전 구매 가격과 동일했다. 하지만 집값이 하락하거나 정체된 상황에서도 다행스러운 점이 있다. 재산세가 연간 1,000달러 줄어든 것이다.

주택 가격의 하락은 상대적으로 비용을 줄이기 때문에 조급할 필요가 없다. 또한 집값은 사이클을 형성하면서 오르락내리락 한다. 가격 하락은 일시적이지만 상승은 느리지만 장기적이다.