주택 시장 거의 반응 없는 상태 진입

주택 중간가 사상 최고치 440,600달러

높은 모기지 이자율에도 감소 안 해 긍정적

봄철 주택 구매 시즌이 마무리되면서 주택 구매 부담 완화를 기대했던 사람들은 또 한 번의 실망에 직면할 수 있다. 이란과의 전쟁과 그로 인한 인플레이션 급등으로 주택 모기지 대출 이자율이 높은 수준을 유지하고 있는 가운데, 연준이 물가 상승 압력을 억제하기 위해 금리를 인상할 수 있다는 우려가 더해지면서 불확실성이 커지고 있다. 한편, 향후 몇 년 동안 주택 공급을 늘리고 주택 구매 부담을 완화하는 것을 목표로 하는 초당적 주택 법안이 도널드 트럼프 대통령이 거부권을 행사하지 않으면서 7월 10일 자정부터 자동으로 발효되었다.

주택 모기지 대출 이자율은 주택 구매력에 영향을 미치는 여러 요인 중 하나일 뿐이다.

주택 공급 부족 또한 오랫동안 문제였는데, 주택 구매자들이 부족한 주택을 놓고 경쟁하면서 가격 상승을 부추겨 왔다. 하지만 의회는 주택 공급을 늘리는 것을 목표로 하는 '21세기 주택개혁법(21st Century Road to Housing Act)’을 통과시켰다. 이 법안은 공장에서 미리 제작되는 조립식 주택의 공급을 확대하는 것을 목표로 한다. 또한, 노후화된 기존 주택을 수리하기 위한 보조금 및 상환 면제 대출을 제공하는 등 시장 공급을 늘리기 위한 다양한 조항을 포함하고 있다.

프레디맥에 따르면 주 평균 30년 고정 주택 모기지 대출 이자율은 6.49%로, 올해 최고 수준에 근접했다. 주택 모기지 대출 이자율은 인플레이션 기대치와 밀접하게 연관된 미국 10년 만기 국채 수익률을 대체로 따라간다. 채권 가격과 반대로 움직이는 이 수익률은 투자자들이 고유가와 중동 분쟁이 지속적인 인플레이션과 결국 연준의 금리 인상으로 이어질 수 있다고 우려하면서 높은 수준을 유지하고 있다.

최근 미국과 이란 간의 잠정 합의로 채권 시장의 불안감이 다소 완화되었지만, 미국이 이란에 대한 추가 공격을 감행하면서 긴장이 다시 고조되었고, 이로 인해 유가와 10년 만기 국채 수익률이 상승했다. 최근의 경제적 혼란에도 불구하고, 질로우는 주택 모기지 대출 이자율이 2026년 말까지 약 6.3%로 하락할 것으로 예상한다.

하지만 이는 2025년 말 모기지 이자율 수준보다는 여전히 높은 수치다. 질로우는 모기지 이자율이 2026년 말 6.3% 수준에 머무른다면, 이는 2025년 가을과 겨울에 주택 구매자들이 접했던 모기지 이자율 범위보다 약간 높은 수준이며 주택 구매력이 작년 대비 순풍에서 역풍으로 바뀔 수 있음을 의미한다고 밝혔다.

6월 기존 주택 매매 둔화

주택 모기지 대출 이자율이 6%를 웃도는 수준에 머물러 일부 주택 구매자들이 관망세를 유지하고 있다는 징후가 나타나고 있다. 전국부동산중개인협회가 발표한 보고서에 따르면, 6월 기존 주택 판매량은 5월 대비 2.4% 감소했다. 이는 계절 조정된 수치로 작년 6월과 비교하면 2.8% 증가한 수치다.

주택 시장의 성수기인 봄철에 나타난 악재다. 하지만 작년 6월과 비교하면 2.8% 증가했다. 주택 모기지 대출 이자율의 소폭 변동에 따른 월별 주택 판매량의 등락은 주택 구매자와 판매자들이 모기지 이자율의 작은 변동과 주택 구매력에 얼마나 민감한지를 다시 한번 보여주었다.

판매량 감소에도 불구하고, 기존 주택의 중간 판매 가격은 계속 상승해 6월 기준 사상 최고치인 44만 600달러를 기록했다.

6월 기존 주택 판매량은 둔화되었지만, 주요 주택 가격 지표는 사상 최고치를 경신하면서 주택 구매 희망자들의 부담을 가중시키고 있다. 이번 기존 주택 매매는 경제 전문가들의 예상치인 약 421만 채에 미치지 못했다. 2023년 이후 주택 매매량은 대부분 연간 400만 채 수준에 머물고 있는데, 역사적 평균치인 520만 채에는 크게 못 미치고 있다.

이런 주택 매매 부진은 미국과 이란 간 전쟁 발발 이후 주택 모기지 대출 이자율이 지속적으로 상승한 데 따른 것이다. 급등하는 유가 속에서 인플레이션 상승에 대한 기대감이 높아지면서 장기 국채 수익률이 상승했고, 이는 주택 모기지 대출 이자율 산정의 기준으로 작용해 이자율 상승으로 이어졌다. 하지만 모기지 이자율은 여전히 1년 전 수준보다는 낮은 상태다.

부진한 주택 매매 실적에도 불구하고 지난달 전국적으로 주택 가격은 상승세를 이어갔다. 전국부동산중개인협회에 따르면 6월 전국 주택 중간 가격은 전년 동기 대비 1.8% 상승한 44만 600달러를 기록하며 1999년 이후 최고치를 경신했다. 주택 가격은 36개월 연속 연간 상승세를 보이고 있다. 지난달 주택 구매자 중 생애 첫 주택 구매자는 33%를 차지했는데, 이는 5월의 35%보다 적지만 작년 6월의 30%보다는 많은 수치다. 과거에는 생애 첫 주택 구매자가 전체 구매자의 40%를 차지했다.

의심할 여지없이, 주택 구매력은 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 가장 큰 어려움이며, 이것이 바로 주택 공급 확대가 필요한 이유다. 주택 시장은 2022년 팬데믹 시기의 최저치에서 주택 모기지 대출 이자율이 상승하기 시작하면서 침체에 빠졌다. 지난해 전국 기존 주택 매매량은 30년 만에 최저 수준에 머물며 거의 정체 상태였다.

올해 상반기 전국 기존 주택 매매량(계절 조정치 기준)은 2025년 같은 기간 대비 0.7% 증가에 그쳤다. 특히 2010년대 초반, 사상 최저 수준의 주택 모기지 대출 이자율이 주택 구매 열풍을 부추겼던 시기를 포함해 수년간 주택 가격이 급등하면서 많은 잠재적 주택 구매자들이 시장에서 소외되었다. 수년간 평균 이하의 신규 주택 건설로 인해 전국적으로 주택 매물이 만성적으로 부족한 현상이 지속되면서, 수년간 판매 부진 속에서도 주택 가격이 유지되는 데 일조했다.

6월 거래된 주택 중 상당수는 30년 만기 주택 모기지 대출 평균 이자율이 6.23%에서 6.53% 사이였던 4월과 5월에 계약이 체결되었을 가능성이 높다. 주택 모기지 대출 기관인 프레디맥에 따르면 이는 지난 8월 말 이후 최고 수준이다. 현재 이자율로 주택을 구매할 여력이 있거나 현금으로 전액 지불할 수 있는 사람들은 여러 시장에서 구매자에게 유리한 추세를 경험할 가능성이 높다. 부동산 정보 사이트인 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면 6월 중간 매물 가격은 전년 동기 대비 2.5% 하락했는데, 이는 2017년 이후 가장 큰 연간 하락폭이다.

하지만 주택 시장 가격 추세는 지역별로 큰 차이를 보이고 있다. 부동산 정보 사이트 리얼터(Realtor.com)에 따르면, 2022년 44만 9,000달러로 정점을 찍은 이후 주택 매매가는 서부 지역에서는 7.3%, 남부 지역에서는 3.5% 하락했지만, 중서부 지역에서는 10%, 북동부 지역에서는 12.6% 증가했다.

한편, 주택 구매자들은 작년 이맘때보다 선택할 수 있는 매물이 더 많아졌지만, 재고량은 여전히 과거 평균 수준에 훨씬 미치지 못한다. 전국부동산중개인협회에 따르면, 지난달 말 기준 미분양 주택은 156만 채로 5월보다 0.6% 감소했고, 작년 6월보다는 1.3% 증가했다. 이는 코로나19 팬데믹 이전의 평균 재고량인 약 200만 채에 훨씬 못 미치는 수치다.

6월 말 기준 재고량은 현재 판매 속도를 기준으로 4.6개월치 공급량에 해당한다. 일반적으로 5~6개월치 공급량은 구매자와 판매자 간의 균형 잡힌 시장으로 간주된다. 재고가 30~40% 증가해야 하는데, 현재로서는 그 수준에 미치지 못하고 있어 재고가 여전히 상대적으로 부족한 상황이다.

주택 시장 회복력의 징후

지속적인 높은 모기지 이자율로 인해 질로우와 리얼터닷컴을 비롯한 여러 부동산 회사들이 올해 주택 판매 전망치를 하향 조정했다. 하지만, 주택 시장 전문가들은 상황이 모두 암울한 것만은 아니라고 말한다. 부동산 타이틀 업체 퍼스트 아메리칸에 따르면 높은 이자율로 주택 구매력이 악화되었음에도 불구하고 주택 매매량이 증가세를 유지한 것은 주택 시장의 회복력과 잠재된 수요를 보여주는 증거라고 분석했다.

올해 주택 시장에 진입한 많은 주택 구매자들은 비교적 유리한 환경을 활용할 수 있었다. 전국적으로 매물 재고가 증가하면서 주택 구매자들에게 더 많은 선택권이 주어졌고, 평균적으로 주택 가격 상승률은 임금 상승률에 미치지 못했다. 특히 플로리다, 남동부, 산악 서부 지역의 도시들은 주택 가격이 수년 전 최고치에서 하락했다. 애리조나의 경우, 발전 가능성이 높은 분위기와 합리적인 가격대의 주택을 보유한 소도시들이 많다. 북적거리는 대도시를 벗어나면 매력적인 가격의 신흥 도시들을 많이 볼 수 있다.

현재 주택 시장의 좋은 점은 서두르지 않아도 된다는 느낌을 준다는 점이다. 모기지 이자율이 오르면서 올해 일부 주택 구매자들이 주택 구입을 포기하고 있지만 당장 집을 찾는 대신 여유를 가지고 시장을 폭넓게 파악하는 구매자들도 많다. 일부에서는 주택 판매자들이 제시 가격보다 낮은 오퍼 가격도 승낙하는 사례가 있고 클로징 비용으로 1만 달러를 지원하는 경우도 종종 있다. 이처럼 구매자에게 유리한 시장으로 조금씩 전환된다면 주택 시장은 회복력을 보일 수 있다.

물론, 현재 주택 시장의 상황은 생애 첫 주택 구매자에게는 여전히 어려운 시장이다. 여전히 가격이 오르고 있는 꽤 비싸긴 하지만, 1년 전보다는 훨씬 오름세가 약해졌다. 이는 시간이 갈수록 주택 구매자에게 유리할 수 있는 여건을 만들기에 충분하다.