주택 시장 문제 연준 금리 동결 탓 아니다

소득의 경제성 감안하면 주택 가격 18% 하락해야

주된 원인 주택 공급 부족 해결에 수십년 걸릴 수도

지금 당장 집을 살 여유가 없다고 트럼프의 말처럼 제롬 파월 연준 의장을 탓하는 것은 제대로 된 문제 해결이 아니다. 트럼프가 연준 의장으로 잘못된 사람을 만난 것일까?

도널드 트럼프 대통령은 제롬 파월 연준 의장이 금리 인하를 꺼리는 것을 주택 구매 희망자들에게 가장 큰 장애물로 꼽았다. 트럼프는 연준 정책 회의 결과를 놓고 파월 의장에 대해 멍청한 고집장이 라고 비난했는데, 트럼프의 차입 비용 절감 압력에도 불구하고 중앙은행은 기준금리를 동결했다.

트럼프는 높은 금리가 사람들의 주택 구입을 방해하고 있다고 거듭 말했다. 그러나 파월 의장이 주택 시장의 주된 장애물은 아니기 때문에 현재 주택을 살 여유가 있는 사람이 거의 없다고 전문가들은 말한다. 즉, 높은 모기지 이자율이 주택 시장의 핵심 문제는 아니라는 뜻이다.

주택 공급이 너무 적기 때문에 주택 가격은 사상 최고치로 치솟았다. 주택 시장은 첫 주택을 구입하려는 임차인과 업그레이드 또는 축소를 원하는 반복 구매자 모두에게 너무 비싸다. 그리고 기존 주택 소유자 중 다수는 낮은 모기지 이자율을 놓을 여유가 없어 소위 잠금 효과를 부채질한다.

트럼프 행정부의 주택 경제성 위기에 대한 희생양

높은 모기지 이자율은 많은 사람들이 주택 구입을 감당할 수 없는 이유 중 하나다. 전국의 대부분의 사람들은 집을 살 때 모기지를 얻는다. 전국부동산중개인협회에 따르면 2024년에는 첫 주택 구매자의 91%가 모기지를 받아 주택 자금을 조달했다. 그런 사람들에게는 높은 모기지 이자율이 장벽이었다. 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 7월 31일 현재 평균 6.72%다. 30년 모기지 이자율은 한동안 이 범위에 머물렀고 지난 3년 동안 대부분 6% 이상을 맴돌았다.

이는 지난 몇 년 동안 큰 도약이라 할 수 있다. 계약금 15%와 30년 모기지 이자율(팬데믹 기간 동안 일반적인 이자율)로 400,000달러짜리 주택을 구입하는 주택 구매자는 한 달에 약 2,000달러를 지불하게 된다. 모기지 이자율이 7%인 경우 월 상환액은 거의 2,800달러가 된다.

트럼프는 트루스 소셜 게시물에서 파월과 연준이 "높은 금리로 주택 시장을 질식시키고 특히, 젊은이들이 집을 사기 어렵게 만들고 있다"고 말하면서 파월을 거듭 지목했다. 일주일 후, 트럼프 대통령은 미국 주택이 '너무 늦은' 파월 의장이 금리 인하를 거부했기 때문에 뒤처지고 있다"고 말했다.

그러나 모기지 이자율은 연준의 기준 단기 금리의 방향을 직접적으로 따르지 않는다. 대신 10년 만기 국채 수익률과 함께 움직이는 경향이 있고, 일반적으로 투자자들이 인플레이션을 예상할 때 상승한다. 10년 만기 수익률이 상승하면 30년 만기 모기지 이자율도 상승한다.

파월 의장이 팬데믹 시대의 최저치에서 금리를 인상하기로 결정한 시기는 모기지 이자율을 더 변동성으로 만들어 주택 경제성 문제에 기여했다고 모기지은행가협회의 수석 이코노미스트는 주장했다. 2022년에 연준은 금리 인상 시기를 놓쳤는데 그들이 더 빨리 움직였다면 같은 수준으로 금리를 인상할 필요가 없었을 것이라고 말한다. 이로 인해 우리가 경험한 금리 변동성의 정도에 대한 책임이 연준에게 있다고 주장한다.

주택 경제성 위기가 파월의 책임?

주택 경제성 위기에 대해 파월 의장을 비난하는 목소리에 대해 파월은 꿈쩍 하지 않는다. 연준 정책 회의에서 7%의 모기지 이자율과 주택 경제성에 대한 질문에 파월 의장은 연준이 이런 문제에서 중심적인 역할을 한다고 생각하지 않는다고 말했다. 연준이 모기지 이자율을 결정하지 않는다는 것이다. 파월 의장은 금리 동결 발표 후 기자의 질문에 답했다. 아무런 효과가 없다는 것이 아니라 효과가 있다. 하지만 주요 효과가 아니다.

현재의 주택 경제성 위기는 모두가 겪고 있는 장기적인 주택 부족에 관한 것이라고 파월 의장은 덧붙였다. 충분한 주택을 짓지 못했는데 이것은 연준이 도울 수 있는 것이 아니며 상황이 정상화된 후에도 그럴 것이라고 덧붙였다.

결국 주택 문제는 모기지 이자율이 야기한 것이 아니라 부족한 주택 공급에 기인하는 것이라고 보았다. 그래서 주택 시장을 위해 할 수 있는 최선의 일은 2%의 인플레이션과 최대 고용을 확보하는 것이라고 보았다. 그리고 그것이 주택에 기여할 수 있는 것이라고 파월은 말했다.

어떤 사람들은 그 분석에 동의하지 않는다. 트럼프의 동맹자이자 파월 의장이 금리를 인하하지 않았다고 거듭 공격해 온 빌 풀트 연방주택금융국(FHFA) 국장은 파월의 발언에 대해 연준은 주택과 모든 관련이 있다는 발언에 대해 글을 올렸다.

연준은 관리들이 생각하고 싶어하는 것보다 주택 시장에 더 많은 영향을 미치고 있다. 연준의 금리 정책은 주택 건설업자의 차입 비용에 직접적인 영향을 미치며, 이는 결국 새 주택 건설 수에 영향을 미친다. 연준의 모기지 담보 증권(MBS) 보유도 모기지 이자율에 영향을 미친다.

이론적으로 연준이 더 많은 모기지 담보 증권을 매입하면 모기지 이자율이 하락할 수 있다. 그러나 연준은 이렇게 하지 않았다. 이런 모기지 증권이 만기되고 롤오프되도록 하면서 대차대조표를 축소하려고 노력해 왔다.

주택 시장의 더 깊은 구조적 문제

현실은 낮은 모기지 이자율이 경제성 문제를 해결하기에 충분하지 않다는 사실이다. 이자율이 낮아지면 모기지로 주택을 구입하는 것이 더 저렴해질 수 있지만, 주택 시장의 경제성 위기는 높은 주택 가격으로 인해 더욱 가속화되고 있다.

이런 가격 상승은 수요와 공급의 불일치로 인해 발생한다. 주택 판매가 30년 만에 가장 느린 속도로 진행되고 있음에도 불구하고 주택 가격은 계속해서 사상 최고치를 기록하고 있다. 올해 6월 판매된 기존 주택의 중간 가격은 435,300달러였다.

팬데믹 호황 도시와 건설업체가 새 주택 건설을 촉진할 수 있었던 선 벨트를 제외하면 대부분의 시장은 여전히 공급이 부족하다. 주택 건설 속도는 여전히 대공황 이전인 20년 전보다 훨씬 낮으며 완전히 회복되지 않았다. 이는 대부분의 시장에서 수년에 걸쳐 수요가 급증했음에도 불구하고 나타난 현상이다.

상당한 주택 가격 상승의 혜택을 받은 현재 주택 소유자조차도 어려운 시장에 직면해 있다. 많은 사람들이 모기지 이자율과 주택 가격이 모두 현저히 낮을 때 주택을 구입했다. 지금 매각한다는 것은 훨씬 더 비싸진 시장에 직면하는 것을 의미하며, 이는 이사를 장려하지 않는다.

따라서 주택경제학자는 금리 인하만으로는 충분하지 않다고 지적한다. 더 낮은 가격과 지속적으로 더 높은 임금이 필요하다고 진단했다. 일부 지역에는 여전히 더 많은 재고가 필요하다.

부동산 플랫폼 질로우(Zillow)의 최근 보고서에 따르면 일반적인 주택이 구매자에게 저렴해지려면 30년 모기지 이자율이 "비현실적인" 4.43%로 떨어져야 한다. 마지막으로 30년 만기 이자율이 이 수준이었던 것은 2022년 3월이었다.

백악관은 주택 경제성 문제를 해결하려는 트럼프 행정부의 노력이 금리에만 초점을 두지는 않는다고 말했다. 주택 소유라는 아메리칸 드림을 복원하려는 트럼프 행정부의 추진은 금리를 넘어선다며 신규 주택 건설을 확대하기 위한 신속한 규제 완화, 재정 지출을 통한 역사적인 노동계급 세금 감면, 미국 노동자에게 공평한 경쟁의 장을 제공하는 미국 우선 무역 협정은 일반 미국인의 임금을 인상하는 동시에 비용을 절감하는 행정부의 두 갈래 접근 방식을 반영한다.

중간 소득 구매자가 감당할 수 있는 경제성은 주택 가격 18% 하락해야

주택을 더 저렴하게 만드는 또 다른 옵션은 주택 가격을 떨어트리는 것이다. 그러나 질로우(Zillow)에 따르면 이는 똑같이 비현실적이다.

금리 및 기타 요인이 안정적으로 유지된다면 중간 소득 가정이 감당할 수 있는 일반적인 주택을 위해서는 주택 가치가 18% 하락해야 할 것으로 추정한다. 그리고 주택 가격 하락이 반드시 긍정적인 추세는 아니다.

사람들 대다수는 대규모 주식 시장 포트폴리오를 갖고 있지 않다. 사람들의 부의 대부분은 압도적으로 재산과 연금 기금에 있다.

대부분의 중산층 가정은 주식시장 포트폴리오의 가치보다 주택의 가치에 더 많은 관심을 기울인다. 따라서 주택 가격이 하락하거나 하락할 준비가 되어 있을 때 이런 하락이 경제에 대한 소비자의 전망과 지출에 대한 관심에 부정적인 해를 끼칠 수 있다는 점에서 약간 우려된다. 그리고 이는 미국 경제에 부담을 주기 시작할 수 있다. 미국 전역에서 주류가 된 주택 경제성 위기를 해결하기 위해서는 다각적인 정부 전체의 접근 방식이 필요하다. 더 많은 주택을 지어야 하고, 첫 주택 구입자가 감당할 수 있는 주택을 지어야 한다. 하지만 주택 가격을 떨어트리지 않는 방식으로 이를 수행해야 한다.

최근 의회에 제출된 두 가지 법안은 주택 경제성 문제를 해결하기 위한 것이다. 하나는 주택 판매에 대한 자본 이득세를 없애는 것이다.

또 다른 하나는 관료주의를 줄여 새 주택 건설을 촉진하려고 한다. 한 가지 정책 때문에 이 문제에 빠진 것이 아니며, 한 가지 정책 때문에 이 문제에서 벗어나지도 않을 것이다.

파월과 연준이 얼어붙은 주택 시장을 되살리기 위해 현 시점에서 할 수 있는 일이 있다.

연준이 물가 안정과 최대 고용을 가져오는 방식으로 통화 정책을 수행하는 임무를 이행하는 것이 주택 시장에 가장 좋을 것이다. 연준이 시간이 지남에 따라 통화 정책을 올바르게 시행한다면 모기지 이자율과 같은 장기 금리는 평균적으로 더 낮아지고 더 안정적일 것이다. 그리고 그것은 주택 경제성에 도움이 될 것이다.

세인트루이스 연방준비은행의 전 총재인 짐 벌라드는 주택에 대해 약간 비관적이라고 말했다. 안정된 상태에서 꽤 멀어진 것 같고 느리게 움직이는 시장이기 때문에 잘못된 부분을 고치는 데 오랜 시간이 걸린다는 것이다.

글로벌 금융 위기 이후 충분한 주택을 짓지 못했을 뿐이며 이를 해결하면 되지만 300~500만 채의 주택을 새로 건설하는 것은 단시일내에 해결되는 것이 아니라 수십년이 걸릴 수도 있다. 균형을 되찾는 데는 오랜 시간이 걸릴 것이며 그동안 주택 가격은 계속 오르고 경제성은 악화될 수밖에 없다.