주택 시장 붕괴 (Housing crush)란?

주택 가격 25% 이상 폭락하는 상황

모기지 이자율과 고용 시장이 변수

주택 붕괴 (housing crush)는 주택 가격이 얼마나 떨어지는 것을 말할까?

지난 2008년의 신용 위기로 인한 주택 가격의 폭락에서 보았듯이 25% 이상 가격이 폭락하면 주택 시장 붕괴라고 표현한다.

주택 경기 침체로 향할 가능성이 높지만 주택 붕괴를 염두에 두지는 않는다. 일부 팬데믹 주택 붐이 일었던 일부 지역은 일어날 가능성이 높다.

주택 경기 침체란?

주택 경기 침체에 대한 정확한 정의는 없지만 일반적으로 여러 주요 주택 지표에 약점이 있을 때 발생한다. 예를 들어 단독 주택 허가는 2022년 1~2분기에 2021년 1~2분기 대비 4% 감소했다.

지수는 50 아래로 떨어졌으나 가장 중요한 것은 건축업자 심리가 지난 8개월 동안 하락했다는 것이다. 이는 주요 주택 지표의 약점 중 하나에 해당한다. 그리고 이런 요인을 모두 합치면 주택 경기 침체가 어떤 모습일지 알 수 있다.

주택 건축업자의 주택 체감은 좋게 느끼다가 안 좋게 여기는 심리가 주기를 갖는다.

주택 경기 침체는 주기의 하방에 있는 상태를 말한다. 전국주택건설협회 (National Association of Home)의 최근 보고서에 따르면 건설 체감 지수가 37년 역사상 가장 큰 하락이 발생했고 단독 주택 시장의 건설 심리는 마이너스로 떨어졌다. 평소 50점 이상을 긍정적으로 평가하던 주택 건설 지수는 8월 6포인트 하락한 49포인트를 기록했고 이는 8개월 연속 하락세를 나타낸다.

전국의 주택 부족은 최대 400만 가구에 달하는 것으로 추산되며 새 주택을 짓는 데 최대 8개월 이상이 소요되고 있다. 이는 전염병이 발생하기 약 6개월과 비교하면 상당히 느린 속도이며 주택 부족 해소는 더 늦어진다는 의미다.

경기 침체가 주택 비용이 낮아진다?

이론적으로 경기 침체는 주택 비용을 줄여야 하지만 항상 그런 것은 아니다. 현재의 심하게 고평가된 부동산 시장은 부동산 가격이 특정 수축력의 영향을 받지 않는다는 것을 의미한다.

지금은 심각한 인플레이션에 따른 경기 침체가 우려되는 상황이기 때문에 주택 비용이 낮아지려면 시간이 걸린다. 주택 비용의 대부분은 임대료가 차지하는데 집을 살 수가 없어서 임대해야 하는 가구가 늘어나게 되면서 주택 비용은 상당 기간 오를 가능성이 있다.

주택 가격은 대부분 1월부터 3월까지 모기지 이자율이 4% 인상되었음에도 2022년 내내 상승세를 지속했다. 전국 평균 주택 가격은 2021년 1분기부터 2022년 1분기까지 21% 급등했다. 실제로 모기지 이자율은 2008년 이후 최고 수준에 근접하는 추세다.

결국 주택 가격은 여전히 판매자 시장으로 간주되고 특히 예상대로 모기지 이자율이 연준의 엄청난 금리 인상에 대응해 계속 치솟고 있어 주택 비용이 오르고 있는 상황이다. 이런 경제 상황을 감안할 때 현재의 가속도를 늦추면서 결국 주택 가격이 떨어질 지 여부는 두고 봐야 한다.

불경기에 집을 사는 것이 더 낫나?

경기침체가 금리와 주택 시장에 어떤 영향을 미치는지에 달려 있다. 다시 말해 경기 침체기에 집을 사면 위험을 감수할 수 있고 반면에 경기 침체는 낮은 가격이라는 좋은 기회를 제공할 수도 있다. 금융 전문가들은 투자자들이 안전을 최우선으로 생각하고 주택 대출에 대한 수요가 감소하면서 경기 침체기에 금리가 하락하는 경향이 있다고 말한다.

이 시나리오에서 모기지 이자율이 상승하면 상당수의 주택 구매자가 시장에서 퇴출되고 부동산 가격이 하락한다. 현재 금융 전문가들은 재융자와 구매 유입이 모두 크게 줄어들 것으로 내다보고 있다. 주택 가격이 낮아지고 이자율이 낮아진다는 것은 시장의 주택 매물 수가 구매자 수보다 많을 때 판매자 시장이 구매자 시장으로 전환된다는 것을 의미한다.

공급이 수요보다 많기 때문에 이 경우 일반적으로 더 많은 주택이 더 저렴한 가격에 매물로 나오게 된다. 경기 침체는 또한 주택 소유자들이 숏세일을 하도록 자극할 수 있다. 숏세일은 주택을 담보로 대출받은 금액보다 낮은 가격으로 집을 파는 것이다. 이는 주택 구입자에게 유리해 보일 수 있지만 시간이 오래 걸리고 가격이 너무 낮으면 은행에서 결국 거부할 수 있다.

7% 넘어가는 모기지 이자율은 위협

모기지 이자율이 7%에 근접하면서 주택 구매 모기지 신청이 13% 감소했다.

이는 모기지 이자율이 7%를 넘어가면 주택 구매가 크게 감소할 것이란 사실을 의미한다.

물론, 역사적으로 볼 때, 모기지 이자율이 6% 또는 7% 수준이 된다고 해서 비정상적으로 높은 것은 아니다. 그러나 불과 8개월만에 3배 가까이 이자율이 뛴다는 것은 크게 부담이 될 수 있다.

그리고 현재의 모기지 이자율은 거품이 심한 주택 가격과 결합되어 새로운 월별 모기지 지불액을 역사상 상한선에 올려 놓았다. 소득을 고려할 때 2009년대 초반 주택 거품이 최고조에 달했을 때보다 지금 집을 사는 것이 더 비싸다.

이런 고조된 경제성으로 인해 주택 가격 하락을 전망하고 있다.

무디스 애널리틱스는 8월 주택 가격이 0~5% 하락할 것으로 내다봤다. 또한 9월 전망을 -5~-10%로 하향 조정했다. 그러나 예측을 다시 한 번 낮추면서 앞으로 주택 가격이 최고점에서 최저점으로 10% 하락할 것으로 예상하고 있다.

저렴한 주택은 시장에서 찾을 수가 없고 이로 인해 주택 수요가 증발했다. 주택 가격은 역사적으로 지금이 훨씬 덜 안정적이다. 팬데믹 기간 동안 주택 가격이 너무 빨리 급등했다는 사실은 판매자가 거래를 성사시키기 위해 기꺼이 가격을 신속하게 내릴 가능성을 커지게 한다.

경기침체가 나타날 경우 무디스는 주택 가격이 최고점에서 최저점으로 15~20% 하락할 것으로 예상한다. 이는 2006년에서 2012년 사이에 나타난 27%의 주택 가격 폭락과 크게 다르지 않다.

경기 침체가 나타나면 주택 시장이 지역에 따라 붕괴될 수 있다는 말이다. 상당히 고평가된 주택 시장에서는 주택 가격이 15%에서 20% 사이로 떨어질 것으로 예측한다. 경기 침체가 발생하면 이들 지역의 주택 가격 하락폭은 25%에서 30% 사이로 확대될 것으로 보고 있다. 결국 주택 시장 붕괴란 상당히 고평가된 거품이 높은 팬데믹 주택 붐을 일으킨 지역에서 나타난다.

25% 이상 하락할 팬데믹 주택 붐 지역은?

지역 주택 시장이 25% 이상 과대평가된 시장을 상당히 고평가된 것으로 간주한다.

올해 2분기까지 보이시 (Boise) (77% 과대평가)와 라스베가스 (60% 과대평가)를 포함한 210개의 주택 시장이 상당히 고평가된 지역에 해당한다.

500개 주요 지역으로 구분했을 때 대략 42%에 해당하는 지역이 경기침체가 닥칠 경우 주택 붕괴가 나타날 수 있다. 나머지 절반 이상은 경기 침체가 오더라도 주택 붕괴는 없다는 예상을 할 수 있다.

주택 판매와 주택 건설 수준이 하락하는 주택 시장 침체기에 접어들 때 일반적으로 주택 가격 하락의 가장 큰 위험에 처하는 것은 거품이 많은 주택 시장이다.

이것이 계속되는 주택 침체가 주택 가격 조정을 빠르게 촉발하는 이유가 된다. 팬데믹 주택 붐 동안 매우 큰 주택 거품이 생겨났다. 모기지 이자율이 7% 이상 지속되면 거품이 많은 주택 시장은 엄청난 가격 하향 압력을 받을 것이다.

오스틴 지역은 5월과 8월 사이에 집값이 7.4% 하락했고 보이시 (Boise)는 5.3% 하락했으며 피닉스 (Phoenix)는 4.4% 하락해 팬데믹 기간 동안 활기 넘쳤던 시장에서 가장 큰 조정이 이뤄지고 있다. 이들 시장은 모두 팬데믹 기간 동안 투자자의 홍수를 보았다. 또한 이곳들의 집값은 지역 소득이 역사적으로 뒷받침할 수 있는 수준을 훨씬 뛰어넘는 것을 보였다.

주택 가치 평가 기준은 역사적으로 1인당 임금이나 급여 그리고 건설 비용과 일치하는 주택 가격과 주택 시세 가격 간의 백분율 차이를 말한다. 집의 가격은 궁극적으로 임금과 급여로 측정되는 토지의 기회 비용과 집을 짓는 데 드는 비용에 연결된 토지의 가치에 의해 결정된다.

전국적으로 주택 가치의 약 절반은 토지이고 나머지 절반은 건축물이지만 이는 전국적으로 상당히 다르다. 예를 들어 샌프란시스코에서는 토지가 주택 가치의 가장 큰 부분을 차지하지만 아이오와 주 디모인은 반대다. 이런 이유로 전국의 주택 가치의 하락폭은 상이하며 지역마다 독특한 특성을 반영한다.

이는 주택 가격의 하락이 있겠지만 경기침체가 발생해야 더 큰 폭으로 떨어지고 주택 붐이 일었던 지역에서만 주택 가격의 폭락이 발생할 수 있다는 것을 말한다.

지나치게 주택 가격이 폭락할 것으로 겁을 주는 것도 바람직하지 않고 우려할 필요가 없다. 다만 주택 가격이 하락하는 추세에 접어들 수 있다는 사실은 대비해야 한다. 2008년과 같은 주택 붕괴는 특이한 상황이며 지금은 그 때와 다르다.

특히, 노동 시장이 견고해서 여전히 실업률은 낮은 편이다. 경기 둔화 내지 침체로 노동 시장이 다소 약화되더라도 대량 실업으로 이어질 우려는 없다. 이는 주택 시장이 다른 시장보다 상대적으로 튼튼하다는 것을 말하며 경기침체가 나타나면 다른 자산 시장이 더 빨리 망가질 수 있다.