모기지 이자율 올라도 매물 적어 가격 정상화 쉽지 않아, 주택 가격 하락 아닌 주택 속도 조절
연준이 금리를 올리면서 주택 시장의 조정 (housing market correction)이 나타날 것이라고 전망했다.
연준은 주택 시장이 장기적으로 수요와 공급이 잘 조화되어 집값이 더 합리적인 속도로 오르고 사람들이 집을 살 수 있게 하는 것이라고 언급했다.
아마도 이렇게 되려면 주택시장은 조정을 거쳐야 한다는 면에서 주택 시장의 조정을 원하는 것처럼 비쳐졌다. 그런데 보다 정확하게, 모든 자산의 가치가 하락할 필요가 있고 주택은 그 중 하나일 뿐이며 오히려 주식이나 가상 코인보다 하락할 가능성은 적다고 봐야한다.
실제로 금리가 오르면 부채 금융 상품은 가치 하락이 불가피하지만 주택의 경우, 재고가 증가해야만 가격이 하락하기 때문에 매물이 지금처럼 여전히 적다면 가격 조정은 매우 느리거나 정상 수준보다 하락하지 않을 가능성이 높다.
'주택 시장 조정 (housing market correction)'이란?
주택 시장 조정 (housing market correction)은 일반적으로 부동산 가격이 최고 시장 가치보다 10% 하락할 때를 말한다. 현재 주택 가격 지수를 기준으로 한다면 연간 가격 상승율이 17% 수준에서 4% 수준으로 떨어지는 것을 말하는데 연간 기준이기 때문에 남은 기간동안 마이너스를 기록하더라도 여전히 가격은 정상 수준보다 높다.
또한 판매된 기존 주택의 중간 가격으로 본다면 8월 판매 가격 389,000 달러에서 300,000 달러 수준으로 하락해야 정상 추세에 진입하는 것이다.
이런 상황은 쉽게 나타나지는 않을 것이며 그렇기 때문에 사실상 어려운 일이다. 일반적으로 주택 가격의 하락은 주택 판매 둔화와 재고 증가가 동시에 나타나야 발생한다.
그런 의미에서 주택 가격 조정은 필요하다는 의미이지 실제로 그렇게 된다는 것이 아니라고 할 수 있다.
물론 주택 가격이 하락하겠지만 상승폭이 둔화되는 것이고 큰 폭으로 하락하더라도 이미 큰 폭으로 상승했기 때문에 정상치보다는 여전히 가격이 높은 상태를 상당 기간 이어간다고 봐야 한다.
엄밀한 의미의 조정 (최고치에서 10% 하락)이 예상되지만 시장의 정상 추세로 복귀하는 것은 쉽지 않을 것으로 보인다. 이는 주택 조정이 나타나더라도 주택 붕괴 수준에는 미치지 못할 것으로 보는 이유이기도 하다.
연준이 인플레이션 상승에 맞서기 위해 몇 년 만에 가장 큰 금리 인상을 시도한 후 추가 인상 가능성이 있고 주택 가격은 특히 과도하게 부풀려진 주택 시장에서 하락할 것으로 예상된다.
대대적인 주택 투기를 목격한 특히 서부 산악 지역이나 남서부의 주택 시장은 가격이 반대 방향으로 크게 흔들리는 것을 보게 될 것이 확실하다.
특히 최근 가장 과대평가된 시장으로 불리는 아이다호 주 보이시는 주택 가격 조정이 실제로 예상된다. 가격 조정이 예상되는 다른 도시와 주에는 플로리다 북동부, 노스 캐롤라이나, 애리조나 주 피닉스와 투산이 있다.
그러나 예상된 가격 조정이 세입자에게는 큰 안도감을 줄 것으로 예상되지 않는다.
잠재적인 주택 구매자는 부분적으로는 이자율이 상승하고 구매자를 위한 기초 주택 공급이 제한되어 있기 때문에 임대에서 모기지 대출로 전환해 집을 살 수 있는 기회가 여전히 적을 것으로 보인다. 최근 다가구주택 건설과 건설 허가 증가로 임대료 상승세가 둔화되는 추세다.
몇 가지 이유로 주택 가격 하락 (정상 추세 이하, 즉 중간 가격이 30만불 이하로 가격이 떨어짐)이 아닌 주택 가격 조정 (최고치에서 약 10% 떨어짐)을 예상한다.
첫 번째는 주택 공실률이 2008년 신용 위기 이전 최고점과는 대조적으로 역사적 최저점을 유지하고 있다는 점이다. 둘째, 모기지 융자는 품질 면에서 높은 수준을 유지하고 있다. 대출의 대부분은 15년 또는 30년 고정 금리 상품이다.
다시 말해, 압류 위기 이전에 만연했던 부정적인 숏세일 또는 서브프라임 모기지의 징후가 없다. 이는 모기지 융자 시장이 건전하다는 것을 의미한다.
마지막으로, 판매를 목적으로 한 전국의 투기와 플립핑 역시 여전히 낮다. 투기와 플립핑은 대부분 임대 혹은 더 장기적으로 살기 위해 행해지고 있다.
주택 시장 붕괴 가능성은
일반적으로 주택 붕괴 (housing market crash)는 주택 구매자에게는 좋고 판매자에게는 나쁘다.
그러나 주택 붕괴가 아니라 주택 조정이 예측되는 현재의 재정 상황에서 몇 가지 흥미로운 요소가 작용하고 있다.
하나는 전국부동산중개인협회 (NAR)의 보고서에 따르면 현재 시장 상황으로 인해 밀레니얼 세대가 생애 첫 주택 구입자가 될 가능성이 더 높아지고 있고 젊은 밀레니얼과 40대에 접어든 밀레니얼을 합친 비율이 43%로 증가하고 있다는 점이다. 이는 전년도의 37%보다 증가한 수치로 주택 수요가 커지고 있음을 보여준다.
또 다른 긍정적 요소는 화이트칼라 근로자가 미국 1선에서 2선 도시로 이동해 인구가 빠르게 증가하는 도시와 교외 지역의 주택 수요를 지속적으로 촉진한다는 사실이다. 마지막으로 보이시 (Boise)와 피닉스 (Phoenix)와 같은 도시의 가격 대 임대료 비율은 우려되는 동시에 주택 구입자들에게 더 많은 주택 구입 동기를 부여할 수 있다.
주택의 경제성 문제
코로나바이러스로 인한 팬데믹 기간 동안 주택 판매자는 주택 가격의 상승으로 거의 40% 가까이 가치 상승의 혜택을 입었다.
경제학자들은 이제 주택 시장 조정으로 인해 평균 가격이 정체되거나 떨어질 것이라고 예측하고 있다.
전국에서 주택 가격은 모기지 이자율 인상과 주택 가격 하락으로 인해 약 5% 하락할 것으로 예상된다. 그럼에도 이미 오른 상승폭을 합산하면 여전히 7% 이상 상승한 수치다.
지난 8월 골드만 삭스 (Goldman Sachs)의 경제학자들은 부동산 가격이 완전히 정체되어 2023년에는 0%의 증가율을 보일 것이라고 예측했다. 가격이 정체된다면 6~7% 상승한 추세를 그대로 유지한다는 의미이므로 여전히 주택 시장의 조정과는 거리가 있다.
이런 움직임은 잠재적인 주택 구매자에게 주택 시장에 진입할 수 있는 더 나은 기회를 제공할 가능성이 높지만 높은 모기지 이자율은 주택 구입 비용을 계속 상승하게 만든다.
높은 차입 비용과 부동산 가격에 비해 낮은 소득도 주택 구입을 방해하고 있다.
높은 모기지 이자율과 가격 덕분에 구매자는 작년 이맘때보다 한 달에 최대 600 달러를 더 지불하고 있어 수요가 감소했다. 그러나 경제성이 주택 시장에 영향을 미치는 유일한 문제는 아니라고 할 수 있다. 코로나바이러스 전염병은 주택 수요가 급증한 큰 이유였다.
다시 말해, 봉쇄 기간 동안 많은 사람들이 더 많은 공간을 찾았고 다른 사람들은 원격으로 일했기 때문에 아이다호 보이시나 캘리포니아주 샌프란시스코와 같은 더 저렴한 중심지로 이사했다. 이제 봉쇄가 해제되면서 이런 추세는 사라지고 있는 것으로 보인다. 2020년에서 2021년 사이에 건축 허가와 주택 판매가 불균형적으로 증가한 지역은 이제 똑같이 불균형적인 감소를 겪고 있고 이는 주택 가격의 하락으로 나타나고 있다.
주택 시장 하락 아닌 속도 조절
모기지 이자율 상승으로 주택 매매가 감소하고 가격 상승폭도 둔화되고 있다.
10대 은행의 주택 30년 모기지 평균 이자율은 약 6.4%이다. 모기지 이자율은 전년 대비 300bp (3.0% 포인트) 이상 상승했고 이는 1980년대 초반 이후 12개월 만에 가장 큰 폭으로 오른 것이다. 이는 모기지 발행자와 소유권 보험사와 같은 주택 거래량에 민감한 비즈니스에 매우 어려운 환경을 조성한다.
페니매 (Fannie Mae)의 최신 예측에 따르면 총 모기지 발행액은 2022년 2조 4,400억 달러, 2023년 2조 1,700억 달러다. 현재 모기지 발행은 정상 수준보다 25% 이상 줄어들었다. 모기지 이자율이 7%까지 오르면 40만 달러를 융자했을 때 월 상황액은 1,000 달러가 추가된다. 그런데 반대로 매물이 적어 가격은 여전히 정상 수준보다 높게 상승하고 있다.
지금 시점에서 주택 가격을 결정하는 것은 재고다. 매물이 없으면 가격은 오름세를 지속할 수밖에 없다.
주택 재고가 늘어나면 주택 가격은 다 빠르게 조정될 것이고 주택 재고가 부족하면 주택 가격의 하락은 나타나지 않게 된다. 일부 경제학자들이 주택 가격이 0% 이하로 떨어지지 않을 것으로 보는 이유도 재고가 크게 늘어나지 않을 것으로 판단하기 때문이다. 그렇게 되면 주택 시장은 조정되는 것이 아니라 장기간 오르지도 떨어지지도 않는 정체 국면에 빠질 가능성이 있다.
전국부동산중개인협회 (NAR)는 주택 재고가 앞으로 몇 달, 심지어 몇 년 동안 부족한 상태를 유지할 것으로 전망했다.
그 이유는 일부 주택 소유자들은 최근 몇 년 동안 역사적으로 낮은 모기지 이자율을 유지해 왔기 때문에 구태여 집을 팔고 더 비싼 모기지를 얻을 이유가 없다고 판단한다. 그리고 실제로 장기 거주를 위해 낡은 집을 수리하거나 리모델링을 하면서 이사를 꺼리고 있다.
재고가 오랜 기간동안 늘어나지 않는다면 주택 가격은 하락하지 않으며 주택 시장 조정은 나타나지 않게 된다. 연준의 목표는 경제를 무너뜨리는 것이 아니라 속도를 늦추는 것이기 때문에 주택 시장도 무너지는 것이 아니라 속도 조절에 들어간다고 봐야 한다.