시장 조정은 매매 감소로 이미 시작
경기 침체 오면 휴가지 변두리 지역은 하락
주택 시장이 조정이나 침체를 겪고 있다고 주장함에도 불구하고 주택 가격은 겉보기에 거침없는 상승세를 지속하고 있다. 이것은 많은 전문가들이 예측한 것과 아마도 일반적인 통념을 무시하는 현상이라 할 수 있다.
구매자는 더 높은 모기지 이자율 외에 더 높은 가격을 감당할 수 없는 상황이다. 주택 거래가 점점 떨어지고 있다. 입찰 전쟁이 느슨해지고 있다. 리스팅 가격 이상의 6자리 오퍼는 이제 거의 찾아볼 수 없다. 그런데도 주택 가격 중간값이 1년 전보다 16% 더 높을 수 있었던 이유가 몇 가지 있다.
우선 주택 판매자가 주택 시장이 조정되고 있다는 새로운 현실에 아직 적응하지 못했다는 점이다.
즉, 부동산에 원하는 가격을 책정할 수 없고, 앉아서 입찰 전쟁이 시작되기를 기다릴 수 없는 현실이다. 급증하는 모기지 이자율로 인해 많은 구매자가 불과 몇 달 전만 해도 가질 수 있었던 것을 이제는 감당할 수 없게 되었다는 사실을 놓치고 있다.
한편, 리얼터 (Realtor.com)의 데이터에 따르면 기록적인 주택 가격은 지난 2년 동안 31% 이상 올랐다. 그리고 여전히 계속 상승하고 있다는 것은 뭔가 평소와 다른 요인이 있다는 것을 보여준다.
가격 변동은 아주 느리게 뒤따라온다
주택 가격은 정말 천천히 조정되는 경향이 있다.
주택 판매자는 최근 경험에 의해 가격을 형성한다. 가격이 내리기 시작하기 전에 판매자는 서둘러 집을 내놓는 것이 현명하다. 이미 가격이 내리기 시작했을 때는 집을 팔기 위해서는 더 낮은 가격을 제시해야 한다.
그러므로 주택 판매자는 시장의 조정되는 분위기를 미리 감지하고 서둘러야 한다. 판매자가 더 많은 돈을 요구한다고 해서 판매자가 그 돈을 모두 받을 수 있는 것은 아니다. 구매자와 가격을 협상해야 한다. 주택 리스팅 가격 인하 건수는 1년 전보다 두 배로 늘었다. 갈수록 리스팅 가격은 내려갈 전망이다. 그럼에도 여전히 지난 해보다 오른 가격에 팔 수 있다.
건축 컨설팅업체에 따르면 지난달 건축업자의 약 11%가 신축 주택 가격을 인하했다.
추가로 70%는 5월에 비해 변동이 없었다. 무디스 애널리틱스의 마크 잔디 수석 이코노미스트는 부동산 시장은 모기지 이자율이나 경제에 큰 변화가 있을 때 얼어붙는다고 말했다.
주택 구매자들은 이 주택 가격을 현재의 모기지 이자율로 감당할 수 없다. 대부분의 첫 주택 구입자들에게 모기지 상환액은 너무 높아서 부담이 되고 감당하기 어려운 수준이다. 트레이드업 구매자는 더 높은 모기지 이자율을 받아야 하기 때문에 트레이드업을 하지 않을 것이다.
집값은 일반적으로 여름에 급등한다. 더 크고 값비싼 집이 매물로 나오고 아이들이 가을에 개학하기 전에 정착하기를 갈망하는 가족들이 집을 놓고 서로 경쟁한다. 또한, 주택 소유에 대한 아이디어가 더욱 매력적으로 다가오는 삶의 시점에 도달한 수많은 밀레니얼 세대가 있다. 그러나 지금은 팔거나 임대할 집이 거의 없다.
작년에 2%대까지 떨어진 기록적인 낮은 모기지 이자율로 인해 구매자는 더 높은 주택 가격을 감당할 수 있었다. 낮은 이자율은 많은 월별 모기지 지불액이 합리적으로 유지되어 추가 구매자가 부동산에 지출하는 균형을 유지한다는 것을 의미했다.
그러나 모기지 금리는 1년 전 3%대에서 5%대 중반까지 치솟았다. 많은 모기지 페이먼트에 매달 수백 달러가 추가 부과된다. 오늘날 주택 구매자는 물가상승률, 임대료, 휘발유 가격이 사상 최고치를 기록해 불과 1년 전보다 58%나 더 많은 모기지 비용에 직면해 있다. 그로 인해 많은 사람들이 더 이상 집에 필요한 만큼 빌릴 수 없고 많은 사람들이 주택 시장에서 밀려났다.
많은 주택 소유자들이 6개월 전의 시장 가격을 기준으로 여전히 주택 가격을 책정하고 있다. 집주인이 요구하는 것과 오퍼를 받는 것 사이에는 격차가 생기고 있다.
집값이 떨어질까?
주택 구매자와 판매자 모두에게 가장 중요한 질문은 주택 가격이 하락할 것인지, 그리고 하락할 경우 얼마나 하락할 것인지다.
많은 부동산 전문가들은 해가 거듭될수록 가격 상승률이 둔화될 것으로 예상하고 있다. 다른 사람들은 판매자와 건축업자가 시장의 새로운 상태를 소화하고 구매자가 재정 상태를 파악함에 따라 가격이 평평해질 것이라고 예측한다. 그런데 대부분의 주택 시장 전문가들은 바퀴가 회전하는 데 약간의 시간이 걸린다는 비유로 가격 조정을 이야기한다.
서서히 그리고 아주 조금씩 조정된다는 의미이며 순조롭게 진행된다는 것을 의미한다.
궁극적으로 가격에 정확히 어떤 일이 일어나는지는 개별 부동산 시장과 주택의 가격 범위에 크게 좌우된다. 뉴욕과 워싱턴 매트로는 아마도 주택 가격 조정이 없을 수도 있다. 이는 가격이 계속 오름세를 유지하는 것을 말한다.
텍사스 주 오스틴과 보이시와 같은 지역은 많은 지역 주민들이 감당할 수 있는 가격 이상으로 가격이 올랐고 원격 근무자와 투자자의 유입으로 인해 팬데믹 기간 동안 매우 활기를 띠었다.
이제 재택 근무자가 줄어들고 높은 모기지 이자율로 인해 주택 구매가 더욱 어려지면서 가격이 재조정될 가능성이 매우 높다. 그러나 전국의 다른 지역에서는 가격이 적어도 한 자릿수까지 계속 오를 수 있다. 특히, 경기 침체가 닥치면 일자리를 구하기 쉽고 허드렛일이라도 할 수 있는 대도시 지역으로 사람들이 모이는 경향이 있다. 전국의 주요 대도시들은 오히려 가격이 계속 오름세를 유지할 가능성이 매우 크다. 집은 너무 지역적이어서 넓은 붓으로 칠하기 어렵고 대체적으로 가격이 떨어질 것이라고 말한다.
그러나 개별 우편번호와 특정 대도시를 살펴보면 그 중 일부에서 가격이 하락하는 것을 볼 수 있다. 집값은 오늘날의 주택 구매자에게 더 이상 현실적이지 않다. 그들은 그것을 감당할 수 없는 수준이 되었고 다만, 투자자들은 계속 주택을 구입할 가능성이 있다.
경기 침체가 장차 주택 가격의 변수
주택 시장에서 일어나는 모든 것의 와일드 카드는 경기 침체다. 경기 침체가 발생하면 주택 가격과 모기지 이자율이 조정될 가능성이 더 크다. 해고되거나 실직에 대해 걱정하는 잠재 주택 구매자는 오픈 하우스에 참석하지 않고 오퍼를 제출하지 않을 것이다.
그러나 주택 가격은 대불황 때와 같이 절벽에서 떨어질 것으로 예상되지는 않는다. 그 이유는 현재 투자자와 주택 소유를 꿈꾸는 사람의 수가 판매할 주택 매물의 수를 훨씬 초과하고 있기 때문이다. 건축업자들은 2000년대 중반부터 건설을 재개하기 시작했고 팔리는 신규 주택의 물량을 감안해 신규 착공을 조절하고 있다.
투자자들은 주택 소유자가 사용하던 많은 부동산을 구입해 임대로 전환해 렌트 수익을 얻고 있다. 이런 주택 구매 수요는 높은 가격을 유지할 것으로 예상된다. 한편, 대불황 때 주택시장이 겪었던 것과 같은 압류와 숏세일의 유입은 앞으로 나타나지 않을 전망이다.
대출 기관은 가장 적격한 신청자만 모기지를 받을 수 있도록 모기지를 줄 때 훨씬 더 까다로워졌다. 대부분의 약탈적 모기지가 제거되어 시장에서 사라졌다. 이것은 주택 소유자가 또 다른 경기 침체를 견뎌낼 수 있는 훨씬 더 나은 위치에 있게 해준다. 주택 가격이 크게 하락하려면 많은 차압과 부실 대출 주택을 크게 할인된 가격으로 판매하는 현상이 나타나야 한다.
모기지 대출 기관은 신용 위기 이후 매우 신중했고 주로 평범한 30년 그리고 15년 고정 모기지 이자율 대출만 했기 때문에 그럴 가능성은 거의 없다. 경기 침체가 오랜 기간 지속된다면 주택 가격이 전반적으로 5% 수준 정도 하락할 수 있다.
당연히 럭서리 주택과 휴가용 주택 그리고 과열된 주택 시장에서는 훨씬 더 많이 하락할 가능성이 있다. 그리고 구매자에게 유리한 점은 일반적으로 경기가 좋지 않을 때 모기지 이자율이 하락한다는 것이다. 이것은 집을 마련하기 위해 고군분투하는 많은 사람들에게 충격을 완화할 수 있는 기회가 된다.
주택 시장 조정이란 판매 감소와 안 팔린 재고 증가
주택 시장 조정이 아직 가격에 나타나지 않을 수도 있지만, 빠르게 감소하는 주택 매매수에서 분명하게 볼 수 있다.
전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)의 데이터에 따르면 2021년 한 달에 약 610만 건의 주택이 판매되었다. 가장 최근의 데이터인 5월에는 한 달에 약 540만 건의 판매로 떨어져 상당한 변화를 보이고 있다. 이처럼 주택 판매가 눈에 띄게 둔화되었다는 사실이 주택 시장의 조정이라 할 수 있다. 팬데믹 이전의 주택 매매 속도 이하로 돌아왔다. 주택 시장이 작년만큼 뜨겁지 않은 것은 확실한 사실이다.
그러나 팬데믹 이전의 어떤 해와 비교하면 여전히 뜨거운 주택 시장이라 할 수 있다. 지금부터 상당 기간 흘러야 팬데믹 이전의 수준으로 돌아갈 수 있다는 것을 의미한다.
주택 매매 감소의 특징적 현상의 하나는 시장에 나와 있는 주택 매물이 팔리지 않고 재고가 증가해 주택 부족을 완화하는 데 도움이 된다는 것이다. 6월에는 1년 전보다 매물이 18.7% 더 늘었다. 주택 매물이 부족해 주택 가격을 급등하게 만들었던 시장 상황도 이제 점차 바뀌고 있다. 주택 매물의 증가는 주택 구매자가 앞으로의 주택 시장을 낙관적으로 보는 이유가 된다.