주택 비용도 인플레이션의 하나
인플레 잡기 위해 주택 시장 변화 불가피
팬데믹 기간 동안 모기지 이자율이 사상 최저치를 기록하고 신규 주택에 대한 수요가 증가하고 리스팅 가격이 상승한 후 주택 시장은 이제 가파르게 둔화되고 있다.
시장에 머물 여유가 있는 구매자에게는 희소식이지만 많은 예비 구매자들은 높은 모기지 이자율과 가파른 가격으로 인해 일부 사람들에게 새 주택은 구입하기에 감당할 수 없는 가격으로 낙찰되고 있다. 동시에 건축업자들이 수요 감소를 경계함에 따라 신규 주택 건설이 감소했고 임대료는 계속 상승했다.
질로우 (Zillow)의 주택 시장 분석에 따르면 구매자들이 몇 년 만에 처음으로 협상력을 갖게 됐다고 하지만 그것은 지금 집값을 감당할 수 있는 경우에만 해당되는 말이다. 현재 주택 시장에서 나타나는 특징을 살펴보면 앞으로 주택 시장의 방향과 주택 구입에 관한 결정에 도움이 될 것이다.
모기지 이자율 2008년 이후 최고치
프레디 맥 (Freddie Mac) 데이터에 따르면 9월 1일 현재 평균 30년 고정 모기지 이자율은 5.66%에 달했다. 이 비율은 2008년 이후 가장 높은 수준인 6월의 5.81%의 최고점에서 약간 하락했으나 최근 몇 주 동안 변동했다. 모기지 데일리 뉴스가 집계하는 시중 모기지 이자율은 다시 6%에 근접했다.
코로나바이러스와 미국 경제에 대한 영향에 대한 두려움으로 팬데믹 기간 동안 2021년 1월 30년 고정 모기지 이자율은 2.65%에 도달했다. 모기지 금리가 낮아지면 사람들이 매달 내는 이자가 줄기 때문에 주택 구입 비용이 훨씬 저렴해지고 주택 수요가 증가했다.
연준이 높은 인플레이션에 대처하기 위해 금리를 인상하기 시작했기 때문에 부분적으로는 올해 초 모기지 금리가 빠르게 상승했다.
연준이 모기지 이자율을 직접 설정하지는 않지만 일반적으로 더 높은 이자율은 경제 전반에 걸쳐 돈을 빌리는 비용이 상승한다. 연준 정책은 고정 모기지 이자율이 추적하는 경향이 있는 10년 만기 국채 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인 중 하나다. 모기지 이자율이 상승함에 따라 더 많은 구매자가 주택 시장에서 가격이 책정되어 수요가 감소하고 둘러볼 수 있는 가능한 주택의 공급이 증가했다.
단독주택 매매가 급감
신규 단독 주택과 기존 주택의 판매가 급감해 높은 모기지 이자율과 주택 가격이 잠재적 구매자를 시장에서 밀어냄에 따라 수요가 감소했다.
인구조사국 데이터에 따르면 7월 신규 단독 주택 판매는 계절 조정된 연간 511,000채로 6월보다 12.6% 감소했고 이는 거의 7년 만에 최저치를 기록했다. 주택 구매 경쟁이 진정되면서 재고 목록이 시장에 나와 있는 시간도 늘어났다. 레드핀 (Redfin) 데이터에 따르면 7월에 30일 이상 계약 없이 매물로 나와 있는 주택의 비율은 1년 전보다 12.5% 증가했다.
집을 사는 사람이 적어도 비싸게 팔려
더 많은 사람들이 팬데믹 초기에 더 낮은 모기지 이자율을 이용하려고 주택 가격이 치솟았다. 낮은 모기지 이자율과 이미 부족한 주택 공급이 결합되어 경쟁자를 제치고 리스팅 가격보다 높은 제안을 하는 잠재적 구매자 사이에 입찰 전쟁이 벌어졌다. 가격이 이제 떨어지기 시작했지만 여전히 1년 전보다 훨씬 높은 수준을 유지하고 있다.
전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)의 데이터에 따르면 7월 기존 주택 평균 가격은 403,800 달러였다. 이는 6월보다 10,000 달러 감소했지만 1년 전보다 여전히 10.8% 높다. 일부 지역에서는 특히 팬데믹 기간 동안 주택에 대한 수요가 더 높아진 도시에서 주택 가격이 더 빠르게 하락했다.
예를 들어 레드핀 (Redfin)의 분석에 따르면 아이다호 주 보이시에서 판매되는 주택의 70%가 7월에 가격이 하락했다. 콜로라도 주 덴버와 같은 다른 도시에서는 7월 주택 가격이 58% 하락했다. 일부 지역을 포함하더라도 전반적으로 주택 가격이 정상 수준인 4% 증가율로 떨어지려면 수개월 이상 걸려야 한다. 이는 내년 이맘 때가 되어야 시장이 정상 수준이 된다는 것을 의미한다.
주택 건설 느려져
건설업자들이 높은 모기지 이자율로 인한 수요 감소에 대한 우려가 커지면서 신규 주택 건설이 둔화되었다. 인구조사국 데이터에 따르면 주택 착공 또는 신규 주거용 주택 건설 착공 건수가 7월에 145만 건으로 감소했다. 이는 전월 대비 9.6% 감소한 수치다.
전국주택건설업자협회 (National Association of Home Builders)의 조사에 따르면, 건설업자들이 지속적인 공급망 문제로 인해 주택 수요 감소와 건설 비용 증가에 대처하는 데 어려움을 겪으면서 8월에 건설업자 신뢰가 8개월 연속 하락했다. 협회에 따르면 단독 가구 착공의 총량은 2011년 이후 처음으로 감소세를 보이면서 2022년에 감소할 것으로 보았다. 주택 건설의 둔화는 수요의 감소와 더불어 인플레에 의한 주택 건설 비용의 급등도 영향을 미쳤다.
신규 재고 목록이 감소하기 시작
레드핀 (Redfin) 데이터에 따르면 올해 초 꾸준히 상승세를 보였던 신규 매물은 7월 670,766건으로 떨어졌다. 이는 전월 대비 132,649건이 감소한 수치다.
데이터에 따르면 주택 가격 상승세가 둔화되면서 잠재적인 판매자들이 판매를 재고하고 하면서 관망하고 있다. 노동 시장도 강하고 주택 소유자는 기록적인 자산을 보유하고 있기 때문에 가격 하락 국면에서 매물로 내놓기를 꺼리고 있다. 또한 매우 낮은 모기지 이자율로 집을 구입했기 때문에 집을 팔고 높은 이자율로 다시 집을 사야 할 이유가 없다고 여긴다.
만약 경기 침체에 빠져 실업이 증가하고 주택 소유자가 더 이상 모기지 융자를 갚을 수 없다면, 그것은 지금 보이는 현상보다 훨씬 더 빠른 가격 하락으로 이어지게 된다. 하지만 그렇게 될 가능성은 거의 희박하다. 신규 매물이 감소했으나 기존 재고가 늘어나 판매용 주택의 총 재고는 증가했다.
질로우 (Zillow)의 데이터에 따르면 7월 활성 판매 목록 수는 전월 대비 5.1% 증가해 5개월 연속 재고 증가를 기록했다. 그럼에도 불구하고 신규 매물 부족과 신규 건설 둔화로 공급이 더 증가하는 데 걸림돌이 되고 있다.
임대료는 계속 비싸져
성장 속도가 완만해지기 시작했지만, 대유행 기간 동안 임대료도 급등했다. 질로우(Zillow) 데이터에 따르면 일반적인 월세는 7월 전국적으로 2,031 달러로 6월보다 0.6%, 1년 전보다 13.7% 증가했다. 임대료는 일반적으로 시간이 지남에 따라 오르고 가격 하락을 거의 볼 수 없으므로 임대료는 더 비싸질 전망이다. 더 많은 주택 구매자가 더 높은 모기지 이자율에 더 높은 가격에 구입했기 때문에 임대 시장에서도 높은 임대료가 책정되었고 지 구입을 미룬 사람들이 임대로 돌아섬에 따라 높은 임대 수요를 유지하고 있다.
그런데 임대 목적의 단독 주택 건설과 구입이 급증하면서 임대료 상승세는 조금씩 낮아지고 있다. 주택 임대료는 인플레 계산 항목이므로 인플레가 감소할수록 임대료도 낮아지게 된다.
주택 경제성이 점점 악화
전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)의 주택 구입 가능성 지수(Housing Affordability Index)에 따르면 모기지 이자율이 인상되면서 전국의 주택 구입 능력이 급락했다.
6월 모기지 상환액이 53.7%나 증가하고 가계 중위소득이 1년 전과 비교해 5.8% 증가하면서 주택 구매 경제성이 떨어졌다. 주택 구입 가능성이 떨어지고 다양한 지표가 우려되고 있지만 주택 시장의 급격한 침체 가능성은 여전히 낮다. 구매자가 팬데믹 초기에 충분한 옵션을 찾기 위해 고군분투한 후 시장이 공급과 수요의 균형을 재조정하기 위해 조정 기간을 겪고 있다고 볼 수 있다.
지금 주택 시장에서 일어나고 있는 일은 기존의 주택 시장의 상황과는 매우 다른 모습을 보이고 있다는 점에서 주택 구매자들은 주의할 필요가 있다. 하지만 이것은 정상 시장으로 되돌리기 위한 재조정되는 과정이라는 것이 중요하다. 즉 주택 시장이 다시 가격과 모기지 이자율 그리고 신규 주택 건설 모두 제자리를 찾으면서 정상 궤도로 돌아오는 중이라고 볼 수 있다.