주택 판매자들이 높은 이자율로 더 초조

주택 판매자들 재융자 기회 놓칠 듯

은퇴 이사 미루는 사람 늘어나

주택 모기지 이자율 하락을 기다리는 주택 소유자들이 더 초조하다. 재융자를 원하는 사람들과 은퇴 지역으로 이사를 원하는 고령층들이 기회를 놓치고 있다고 생각하기 때문이다.

프레디 맥에 따르면 현재 30년 고정 주택 모기지 이자율은 6.8% 안팎이다. 15년 고정 주택 모기지 이자율은 6%를 약간 밑돌고 있다. 이는 팬데믹 기간 동안 소비자들이 경험했던 3% 미만의 주택 모기지 이자율의 두 배를 넘는다.

하지만 이자율이 떨어질 때까지 집을 팔지 않고 기다리고 있다면 전문가들은 다른 조언을 한다. 현재 금융 시장과 주택 시장 데이터는 내년 금리 인하 가능성이 크지 않음을 시사한다. 게다가 건축 자재 가격을 상승시킬 수 있는 관세를 포함한 정치적 혼란도 고려해야 한다. 집을 팔고 싶다면 낮은 모기지 이자율을 포기할 수는 없지만, 주택 모기지 이자율보다는 안락한 생활과 재정적 안정에 더 중점을 둔 판매 전략을 고려하는 것이 현명하다. 아무튼 올해는 크게 모기지 이자율이 떨어질 것 같지 않은 분위기다.

모기지 이자율이 떨어지고 있을까?

프레디 맥(Freddie Mac)은 4월 24일 기준 30년 고정 주택 모기지 이자율이 14주 연속 7% 미만을 유지했다고 발표했다. 작년 같은 시기에는 평균 주택 모기지 이자율이 7.17%였다. 하지만 이자율이 여전히 7%에 크게 못 미치는 것을 고려하면, 현재 경제 상황을 틈타 금리를 올릴 수 없을 것이라고 느끼는 기분은 충분히 이해한다. 그런데 이런 불확실한 상황에서는 수치를 살펴보는 것이 좋다.

프레디 맥(Freddie Mac)이 지난 52주 동안 주택 모기지 이자율에 대해 발표한 데이터는 다음과 같다.

- 30년 고정 주택 모기지

이자율: 6.08%~7.22%

- 15년 고정 주택 모기지

이자율: 5.15%~6.47%

수치만 놓고 보면, 30년과 15년 고정 주택 모기지 이자율은 모두 위에서 언급한 최고치보다 낮은 수준을 유지하고 있다. 따라서 지난 1년 동안 주택 모기지 이자율이 간헐적으로 하락한 것은 사실이다. 그런데 앞으로 더 하락할지는 두고 봐야 할 것이다.

그렇다면 당초 예상대로 올해 주택 모기지 이자율이 과연 하락할 것인지 궁금해진다. 2025년에 기준금리가 크게 하락할 것으로 예상한다면, 아마도 좀 더 경제 관련 지표를 더 살펴야 할 것이다. 연방준비제도(Fed)의 최신 소식과 기타 주요 경제 데이터는 현재와 같은 수준의 거의 안정적인 주택 모기지 이자율을 시사하고 있다. 연방공개시장위원회(FOMC)의 별칭인 연준의 회의는 2025년 3월 모임에서 당분간 연방기금 금리를 현행대로 유지하기로 결정했다.

그러나 연준은 2025년에 두 차례의 금리 인하를 예상했다. 예상이지 실제로 내리지는 것은 물론 아니다. 경제 상황에 따라 더 늘어날 수도 있고 더 줄어들 수도 있다. 연방기금 금리는 단기 대출 금리에 직접적인 영향을 미치는 경향이 있다. 주택 모기지 이자율은 연방기금 금리에 직접적으로 영향을 받지는 않지만, 일반적으로 연방기금 금리 추세를 반영한다. 따라서 연방기금 금리가 상승하면 주택 모기지 이자율도 상승할 가능성이 높다. 그 반대로 연방기금 금리가 하락하면 주택 모기지 이자율도 하락할 가능성이 높다.

이번 연준 회의는 5월 6일과 7일로 예정되어 있다. 트럼프 대통령이 금리 인하를 압박하고 있기 때문에 이번 회의는 매우 격렬하고 진통이 예상되는 매우 불확실한 회의가 될 전망이다.

10년 만기 국채 수익률 변동

단기 대출 이자율은 연방기금 금리를 거의 그대로 따르는 반면, 주택 모기지 이자율은 10년 만기 국채 수익률을 더 잘 따른다. 4월 24일 기준 10년 만기 국채 수익률은 4.41%로, 전년 동기 4.65%에서 하락했다.

대출 기관은 현재 주택 모기지 이자율을 산정하기 위해 10년 만기 국채 수익률에 "스프레드(일정 이자율 포인트)"를 더한다. 이 스프레드는 소비자가 부담하는 이자율과 10년 만기 국채 수익률의 차이다. 스프레드를 부과하는 것은 주택 모기지 대출 기관이 일반 소비자에게 대출하는 데 드는 비용과 대출 제공에 따른 위험을 감당하기 위해 추가하는 이자율이라 할 수 있다.

작년 같은 기간 평균 30년 고정 주택 모기지 이자율은 7.17%였고, 10년 국채 수익률은 4.65%로 2.52%의 스프레드를 기록했다. 현재 평균 30년 고정 주택 모기지 이자율은 6.81%이고, 10년 국채 수익률은 4.41%로 2.40%의 스프레드를 기록하고 있다. 따라서 스프레드는 비교적 안정적으로 유지되고 있으며, 국채 수익률이 하락함에 따라 주택 모기지 이자율도 하락했다.

이처럼 10년 국채 수익률은 모기지 이자율의 방향을 결정하는 기준 금리로 간주할 수 있다. 관세 폭탄에 따른 금융 시장의 요동으로 채권 시장이 흔들렸고 국채 수익률이 급등했다. 이로 인해 모기지 이자율이 덩달아 상승했다. 앞으로 모기지 이자율이 하락할 가능성보다는 오히려 조금 더 반등할 가능성이 더 커 보인다.

주택 소유자들 전전긍긍

부동산을 매각하려는 주택 소유자들은 지속적으로 높은 모기지 이자율로 인해 계획이 좌절되는 것을 경험하고 있다. 이로 인해 많은 사람들이 수년 동안 주택 시장에서 방관하고 있었다. 봄 판매 시즌에 맞춰 주택정보업체 리얼터(Realtor.com) 연구원들이 실시한 조사에 따르면, 잠재적 판매자의 거의 3분의 2가 1년 이상 이사를 기다리고 있다며, 그 중 46%는 최대 2년 동안 주택 판매를 생각하고 있다고 말했다.

조사 참가자 중 9%는 2년에서 3년 사이에 주택 매각을 심사숙고해 왔다고 답했지만, 3년 이상 매물을 등록한 응답자는 5%에 불과했다. 주택 소유자들이 높은 모기지 이자율을 기다리며 약간의 완화를 기대하기 때문에 보유 패턴은 너무나도 익숙하게 느껴진다고 해당 조사를 진행한 경제 연구 분석가는 말한다.

모기지를 갖고 있는 사람들의 절반은 6% 중반에 고정된 높은 모기지 이자율로 인해 "갇혀 있다(lock-in)"고 느낀다. 이는 많은 주택 소유자가 미결제 모기지 부채에 대해 갖고 있는 역사적으로 낮은 COVID-19 시대의 이자율보다 훨씬 높다.

간단히 말해, 2021년 1월 사상 최저 모기지 이자율인 2.65%로 30년 만기 고정 모기지를 받은 주택 소유자가 지금 집을 팔고 다른 부동산을 구입하기로 결정한다면, 4년 전에 비해 두 배 이상 오른 현재 이자율과 씨름해야 한다. 손실이 난다면 집을 팔 수 없고 그럼에도 이득이라면 집을 파는 사람이 있다. 데이터에 따르면 대다수인 66%가 미래에 다른 주택을 구입할 계획이라는 점을 감안할 때 모기지 이자율의 예상밖의 궤적은 판매자에게 작은 문제가 아니다.

한편, 주택 판매 희망자 10명 중 1명 이상은 자신이 소유한 다른 부동산으로 이사할 계획이며, 6%는 소유주에서 임차인으로 전환하거나 친구나 가족과 함께 이사할 예정이다. 또한 5%는 은퇴자 커뮤니티로 이주할 계획이다. 주택 소유자의 판매를 억제함으로써 "갇혀 있는(lock-in)" 효과는 재고 수준을 낮춰 예비 주택 구매자가 선택할 수 있는 옵션이 줄어든다는 것을 기억하는 것이 중요하다.

즉, 지금 주택을 팔기로 내놓은 소유자들은 그나마 높은 가격을 받고 있기 때문에 상대적으로 큰 손실을 감수하지 않고 있다.

판매자들은 모기지 이자율 오를 것으로 예상

잠재적 주택 판매자들은 모기지 이자율이 근시일내에 하락할 것으로 예상하지 않고 있기 때문에 지금이 집을 팔기에 가장 좋은 시기일 수 있다. 조사 참가자 4명 중 3명 이상은 모기지 이자율이 향후 12개월 동안 같은 범위에 머물거나 급등할 것이라고 확신하는 것으로 나타났다. 이런 추세는 잠재 판매자의 경우 리스팅을 더 오래 기다리는 것이 더 높은 판매 가격으로 보상되지 않을 수 있음을 시사한다. 모기지 이자율이 오를 것이라고 생각하는 응답자 중 43%는 이런 기대가 주택 판매 가능성을 더 높인다고 말했다.

반면, 모기지 이자율이 급락할 것이라고 생각하는 주택 판매 희망자의 거의 70%는 이런 기대가 주택을 매물로 내놓을 가능성을 높인다고 말했다. 이는 잠재적 주택 판매자가 모기지 이자율 변동에 의해 동기 부여되고 모기지 이자율이 잠재적 판매자의 매물 등록 가능성에 영향을 미친다는 것을 시사한다.

주택 판매자는 자신의 전망에 대해 대체로 낙관적이다. 일반적으로 주택 소유자는 부동산 판매와 관련해 긍정적인 전망을 갖고 있으며, 이는 대부분 팬데믹 시대 이후 축적된 상당한 자산 덕분이다. 잠재적 주택 판매자 10명 중 8명 이상은 원하는 가격 또는 그 이상을 받을 수 있을 것이라고 생각하며, 잠재적 주택 판매자의 약 70%는 지금이 목록을 작성하기에 좋은 시기라고 생각한다.

또한 조사에 참여한 모든 잠재적 주택 판매자의 4분의 3은 부동산을 처분하는 데 평소보다 평균 또는 더 짧은 시간이 걸릴 것으로 예측했다. 특히 북동부의 뜨거운 주택 시장에서 제한된 주택 재고는 주택 구매자의 수요를 높였고 이는 주택 판매자에게 유리한 시장 분위기를 형성했다.

한편, 남부와 서부의 건설 증가와 기존 판매자의 증가는 보다 균형 잡힌 시장 상황으로 이어졌다. 주택 구매자는 오늘날의 시장에서 주택을 구입하는 데 필요한 비용을 고려할 때 특별할 수 있으므로 주택 판매자는 전문가와 협력하고 이번 판매 시즌에 전략적으로 행동해야 하는 것이 중요하다.