지금은 주택 구입보다 임대가 더 유리

현재 상황은 임대가 비용이 덜 들어

주택 구입 미루고 주식 투자로 이득 늘려

내 집 마련은 과대평가되어 이제는 임대가 훨씬 더 나은 금전적 선택인 경우가 많다.

2008년 봄, 금융 시장이 완전히 붕괴되기 직전, 전국의 유망한 도시들에 새로 지은 초호화 고층 아파트들이 생겨났다. 로비에는 폭포가 있고, 옥상에는 수영장이 있으며, 발레파킹 서비스 등 온갖 편의 시설이 갖춰져 있었다. 헬스장의 모든 운동 기구에는 iPod을 개인 사운드 시스템에 직접 연결할 수 있는 슬롯이 있었다. 이런 유닛들은 대부분 선분양된 상태였다. 그러나 소유주들은 유닛을 되팔아 이익을 남기지 못하고, 대신 임대를 주면서 상황을 지켜볼 수밖에 없었다.

특히, 마이애미 해변을 조망할 수 있는 유닛의 소유주들은 이런 특권을 누리기 위해 적어도 한 달에 3,500달러를 지불하고 있었다. 그들은 주택 모기지 대출금, 관리비(심지어 발레파킹 비용까지 포함된 관리비, 재산세 등을 내야 했다. 그런 동안, 많은 사람들이 고통에서 벗어나기 위해 필사적으로 자기 집을 임대해서 월 2,000달러, 심지어 그보다 더 낮은 가격에 임대하는 경우도 있었다.

다시는 이런 어처구니없는 상황을 볼 수 없을 것이다. 하지만 내 집 마련이 임대보다 항상 낫다는 생각은 완전히 잘못된 통념이다. 집을 구입할지 임대할지는 결국 재정적인 문제일 뿐이다. 많은 밀레니얼 세대와 Z세대가 내 집 마련의 어려움을 겪는 지금 시기에 더욱 의미 있다.

특히 2020년과 2021년 코로나19 봉쇄 이후 집값은 사상 최고치를 기록했다. 게다가 당시 2.5%까지 떨어졌던 주택 모기지 이자율은 현재 6.5%를 넘어섰다. 이 두 가지 악재가 겹치면서 많은 사람들에게 집은 감당하기 힘든 액수가 되었다.

주택업계 연구에 따르면 최근에는 많은 지역에서 임대가 주택 소유보다 훨씬 더 나은 선택인 경우가 많다.

주택 구입에 대한 오해

주택 소유가 부를 쌓는 데 필수적인 단계라는 생각은 대부분 잘못된 통념이다. 주택은 투자 자산으로서 과대평가되어 있다. 지난 50년 이상 동안 미국 주택 가격은 실질적으로 연평균 약 1.4% 상승했다. 이 수치는 케이스-쉴러 전국 주택 가격 지수, 인구조사국, 연방주택금융청 자료를 기반으로 한 수치다. 이 기간 동안 주식, 채권, 금에 투자했을 때 훨씬 더 높은 수익률을 올렸다. 게다가 이는 재산세, 관리비, 유지 보수비, 보험료, 부동산 중개수수료 등 부동산 관련 추가 비용을 고려하지 않은 수치다.

그리고 그 평균 수익률 수치는 상당한 변동성을 숨기고 있다. 인플레이션을 감안한 주택 중간 가격은 1982년에 15년 전인 1967년보다 낮았다. 2011년에는 30년도 더 전인 1979년보다 낮았다. 수십 년 동안 주택 소유자들은 낮은 고정 모기지 이자율로 30년 동안 저렴하게 대출받을 수 있었기 때문에 주택 가격의 최대 20%만 지불하는 레버리지를 통해 상당한 이익을 얻었다. 하지만 레버리지는 기초 자산의 수익률이 이자 비용을 초과할 때만 효과가 있다. 1982년부터 2021년까지 30년 만기 주택 모기지 대출 이자율이 최고 18%에서 3% 미만으로 급락한 것도 도움이 되었다.

연구 결과에 따르면 현재 주택 시장에서 월세는 주택 소유보다 평균 약 1,000달러 저렴하다. 즉, 월세를 내면 연간 12,000달러를 절약할 수 있고, 이 돈을 주식, 채권 등에 투자할 수 있다는 뜻이다. 실제로 젊은 세대들은 이 돈을 반도체 호황기를 맞아 주식에 대거 투자하고 있다.

물론, 부동산을 소유하면 월세를 내지 않고도 해당 주택에서 거주할 수 있다는 장점이 있다. 이는 정부가 때때로 “주택 소유주 상당 임대료"라 부르는, 세금이 부과되지 않는 무형의 소득 흐름이다. 특히 임대료 인플레이션으로부터 보호해 주기 때문에 매우 유용한 혜택이다.

주택 비용, 특히 "주택 소유주 상당 임대료"는 공식 물가상승률 계산에서 가장 큰 비중을 차지한다. 이런 이유로, 임대료와 물가상승률은 밀접한 관련이 있다. 공식 자료에 따르면 1970년 이후 평균 임대료는 연평균 4.2% 상승했는데, 이는 소비자물가지수(CPI)의 4.0% 상승률을 약간 웃도는 수치다.

임대는 주택 구입보다 큰 이점 있어

주택 소유가 재정적 성공의 핵심이라는 인식이 널리 퍼져 있지만, 실제로는 임대에 재정적, 비재정적 측면 모두에서 상당한 이점이 있다. 유동성, 이동성, 선택권이라는 세 가지 주요 요소로 이점을 요약할 수 있다. 이 세 가지 이유는 임차인이 자산의 상당 부분을 특정 투자에 집중하지 않기 때문에 잠재적으로 더 많은 돈을 활용할 수 있다는 것을 의미한다.

주택 모기지 대출은 장기적으로 연평균 4.5%의 수익률을 보이지만, 매각 시 8%의 비용이 발생한다. 반면, 세금 혜택을 고려하더라도 장기적으로 연평균 수익률이 6%이고 매각 비용이 2%인 S&P 500 지수에 투자하는 것이 수익성이 더 나은 경우가 많다.

주택 소유와 관련된 총 유지 비용은 비슷한 조건의 주택 월세보다 거의 항상 더 높을 것이다.

지붕 교체는 임차인의 문제가 아니다. 식기세척기 고장도 마찬가지다. 배관 파손도 집주인이 처리해야 한다. 이런 비용은 현실이다. 애리조나 피닉스에서는 지붕 교체 비용이 3만 달러에서 5만 달러에 달할 수 있다. 새 에어컨 설치는 1만 달러에서 1만 5천 달러 정도다. 온수기는 수천 달러에 이를 수 있고, 주택에 손상이 있는 경우 비용은 더욱 증가할 수 있다.

이런 비용과 수리 번거로움을 피하고 싶어 하는 것은 당연하다. 특히 마음에 드는 임대 주택에 계속 거주할 수 있다면 더욱 그렇다. 임대 주택을 진심으로 좋아하는 사람이라면 이런 선택이 충분히 합리적일 수 있다. 이는 재정적인 영향보다 라이프스타일과 관련된 결정일 가능성이 크다.

지금 시장 상황은 임대가 유리

주택 시장의 상황을 고려할 때, 시기적으로 지금은 집을 구입하지 않는 것이 오히려 이상적인 선택일 수도 있다.

물론, 주택 소유도 여전히 장점이 있다. 오히려 주택 구매를 적극 권하는 사람들도 있다. 그들은 자산과 예산을 갖추고 있어 현재 주택 시장의 상황이 아무런 장벽이 되지 않기 때문에 주택 구매가 합리적이라고 볼 수 있다.

또한 사망 시 세금 기준가액 상향 조정 혜택을 받을 수 있고, 공간을 활용할 수 있으며, 소유 의식을 통해 자산 증식 과정에 대한 자부심을 높일 수 있다. 하지만 이론적으로 주택을 구입하는 것이 더 유리한 사람들에게도 지금은 상황이 다를 수 있다.

집을 소유하는 대신 임대하는 경우라면 운이 좋을 수도 있다. 2008년 신용 위기 이전 이후로 이렇게 주택 모기지 대출 이자율이 크게 오른 적은 없었다. 거의 20여년만에 모기지 이자율이 최고치에 이르렀고 이는 주택 구입 비용이 가장 높은 수준에 도달했음을 보여준다.

현재 30년 고정 모기지 주택 대출 이자율이 6.5%를 훨씬 웃도는 수준이다. 이는 대출자들이 익숙해져 있는 수준보다 훨씬 높다. 여기에 단독 주택 가격의 급격한 상승까지 더해지면, 사상 최악의 주택 구입 부담 문제가 발생한다.

실제로 올해 초 자료에 따르면 전국 30대 대도시 중 27곳에서 임대료가 주택 구매 비용보다 저렴하다. 이는 요즘 임대하기에 아주 좋은 시기라는 주장을 뒷받침하는 또 다른 중요한 이유가 되고 있다. 많은 잠재적 주택 구매자들이 주택 임대를 연장하면서 부동산 시장의 향방을 지켜보는 것도 이런 이유 때문이다.

주택 임대는 과거의 상황처럼 돈 낭비가 아니다. 궁극적으로는 현재 거주지를 유지하는 것이 유리하지만, 심리적인 측면도 고려해야 한다. 많은 사람들이 흔히 듣는 잘못된 통념 때문에 평생 임대하는 것에 대해 불편함을 느끼는 것이 사실이다. 40대가 넘어서도 집 한 채 갖고 있지 않으면 사회적으로나 경제적으로 뒤처지거나 실패한 사람처럼 판단하는 사회 통념도 이제는 서서히 바뀌고 있다.

임대가 돈 낭비라고 생각하는 사람들은 전체적인 상황을 제대로 파악하지 못하고 있는 것이다. 돈은 결국 어딘가로 가게 마련이고, 집을 구입하는 데 그 돈을 쓰지 않는다고 해서 돈을 낭비하는 건 아니다. 미래를 위한 투자나 고금리 부채 상환처럼, 돈을 현명하게 사용하는 방법은 집을 소유하는 것보다 훨씬 더 큰 수익을 가져올 수 있다.

돈을 낭비하는 것이 아니라, 그 돈으로 가치 있는 무언가를 사는 것이다. 바로 '살 곳'을 마련하는 것이다. 주거에는 항상 비용이 따르기 마련이다.

그러니 진정으로 즐길 수 있는 곳을 마련하는 것이 좋다. 그러니 원하지 않는다면 집을 사야 한다는 압박에 굴복할 필요가 없다. 전문가들의 조언을 듣고 현재 살고 있는 임대 주택에 머무르면서, 집 구매에 쓸 예정이었던 여유 자금을 집이 없더라도 순자산을 늘리는 데 투자하는 것이 지금은 더 나은 선택일 수 있다.