주택 구매 좋고 나쁨을 알려주고
모기지 융자 시장의 상황 보여줘
요즘 주택 시장 관련 뉴스를 보면 빠르게 주택 시장이 식고 있다고 말한다.
그렇다고 집을 사기에 부적절하거나 기회가 사라졌다는 것을 의미하지는 않는다.
오히려 일시적으로 모기지 이자율이 하락하거나 매물이 늘어난 경우 운 좋게 원하는 집을 좋은 조건으로 구입하는 기회도 얼마든지 있다. 이때 주목해야 할 주택시장의 지표 가운데 한가 바로 주택구매체감지수다.
주택시장의 온도를 측정하는 지표
페니매 (Fannie Mae)에서 매달 설문 조사를 통해 발표하는 주택구매체감지수 (Home Purchase Sentiment Index: HPSI)는 셀러와 바이어의 심리적 동향을 반영하기 때문에 의미가 있다.
최근 수치인 6월에는 3.4포인트 하락한 64.8로 10년 만에 두 번째로 낮은 수치를 기록했다. 그 만큼 주택 시장의 분위기는 냉각되어 있다는 것을 보여주며 주택 시장에 여전히 참여하고 있는 셀러와 바이어에게는 의회의 기회를 맞게 된다.
대체로 시장 상황이 좋지 않을 때 집을 구매하거나 판매하는 것이 의외의 좋은 조건이 될 수 있는 이유는 앞으로 벌어질 더 안 좋은 여건에 비해서 더 나은 선택이 될 수 있기 때문이다.
다시 말하면, 체감 지수라는 것이 심리적 상태를 말하는 것이기 때문에 앞으로 더 좋지 않은 여건이 된다는 것을 보여준다.
즉, 모기지 이자율이 오른다 거나 매물이 늘어난다는 것을 미리 예상하는 것이다. 가격 상승율은 적어지고 이자율은 오르며 매매는 줄어든다고 할 때 주택 판매자는 보다 나은 가격을 받을 수 있기에 유리하고 구입자는 일시적인 모기지 하락의 이득을 볼 수 있다. 그러나 이런 유리한 상황은 일시적이기 때문에 주택구매지수의 동향을 보고 주택 시장에 참여를 결정할 필요가 있다.
주택구매체감지수 추계를 위한 설문 조사에 응한 소비자들은 주택 구입 조건에 대해 계속 비관적이라고 보고 있다.
응답자의 20%만이 지금이 주택을 사기에 좋은 시기라고 답한 반면, 지금이 “팔기 좋은 시기”라고 생각하는 소비자의 비율은 이번 달에 76%에서 68%로 떨어졌다. 이 지표가 다음 달에 더욱 하락한다면 주택 판매자는 최적 판매 시기를 놓쳤다고 여길 것이고 주택 구입자는 집을 살 시기를 놓쳤다고 생각할 것이다.
이는 주택구매체감지수 (HPSI)가 계속 하락한다고 가정하면 집을 사거나 팔려는 사람은 구매를 늦추거나 리스팅을 연기하기 보다는 하루라도 빨리 매물로 내놓고 하라라도 빨리 집을 사는 것이 최선이 된다.
전반적으로, 인지된 직업 안정성과 가계 소득과 관련된 구성 요소를 포함해 지수의 6개 구성 요소 중 4개 요소가 감소해 지표가 하락했다.
특히 조사에서 가장 높은 81%의 소비자가 경제가 "잘못된 길"에 들어섰다고 생각하고 있다. 거의 7년 만에 처음으로 다수의 응답자가 모기지 이자율이 오르는 상황에서 높은 주택 가격으로 인해 많은 액수의 융자를 선뜻 내주지 않을 것으로 답했다.
이런 인식으로 전체 체감지수는 전년 대비 14.9포인트 하락했다. 이처럼 체감지수가 말해주듯이 소비자들이 생각하는 바와 실제 시장의 움직임은 다르기 때문에 집을 사거나 팔려는 사람은 이 지수를 염두에 두고 전략적으로 시장 상황을 활용할 필요가 있다. 이를테면 현재 모기지 이자율은 일시적으로 많은 폭으로 하락해 5.5% 수준을 보이고 있다. 또한 매물도 상당 지역에서 늘어나고 있는 추세로 좋은 조건을 주택을 구입할 가능성이 높다.
현재 경제 상황을 반영
주택구매체감지수에서 81%의 소비자가 경제가 잘못된 방향으로 가고 있다고 보고했다는 것은 현재의 경제 현상을 그대로 반영한다.
실제로 경제는 경기 침체 여부에 대한 이견으로 인해 혼탁한 상황을 보이고 있고 이것이 경제 각 부문에 불확실한 위험을 가중시키고 있다. 주택 시장에 참여하는 소비자들의 경우, 주택 구매 혹은 판매가 액수가 매우 큰 소비 행위이자 자산 매각 행위이기 때문에 경제 상황에 민감할 수밖에 없다.
경제가 침체에 빠진다고 하면 집을 파는 것은 오히려 더 좋은 기회가 될 수 있지만 집을 사는 입장에서는 일시적인 재정적 어려움이 나타날 수 있다.
최근 발표된 다른 소비자 신뢰 지표에서도 경제 하락 분위기는 감지되고 있고 사람들이 인플레이션과 경기침체에 점점 더 좌절하고 있다.
인플레이션과 경기 침체가 똑같이 발생한다면 주택 시장의 전반적인 상황도 빠르게 변할 가능성이 높다. 이는 주택 시장에서는 팔지도 사지도 않는 냉랭한 시장을 만들 가능성이 높으며 인플레이션이 사라지거나 경기 침체에서 벗어날 때까지는 주택을 사고 팔지 않는 것이 현명하다. 그러므로 경기 침체가 아직 오지 않은 현재의 불확실한 상황에서 유리한 조건이 감지되면 집을 사고 파는 것이 훨씬 유리하다.
이번 달 주택구매체감지수 (HPSI) 수치는 이런 거시경제적 그리고 개인 재정적 우려를 반영해 감소하는데 영향을 주었다.
실제로 21%가 직업 안정성에 대한 우려를 표명해 18개월 만에 가장 높은 비율을 보였다. 이는 소득이 감소하거나 실직 우려가 없는 가계의 경우 집을 사는데 지금이 유리하다는 것을 보여준다. 소득이 확실하고 안정된 직업이 기대되는 경우 모기지 융자에서도 상대적인 편의를 받을 가능성이 크다.
흥미롭게도 주택 판매 조건에 대한 소비자의 인식은 6월에 의미 있게 감소해 팬데믹 이전 수준으로 돌아갔다.
이것은 특히 잠재적 주택 소유자에게 해당되는 현상이다. 소비자, 특히 주요 주택 구매 그룹에 속한 소비자는 높은 모기지 이자율로 인해 감당할 수 없는 어려움을 느끼는 것으로 보인다. 전체 응답자의 약 절반이 모기지를 받는 것이 어려울 것이라고 답했고 이는 2014년 이후 가장 높은 비율이다. 전반적으로 이번 달의 주택구매체감지수 (HPSI)의 결과는 올해와 내년까지 주택 시장이 둔화될 것이라는 예측과 일치한다.
결과적으로 주택구매체감지수가 하락한 것은 팬데믹 이전의 정상 수준으로 돌아가는 모습을 보여준다.
정상에서 침체로 떨어지는 것이 아니라 과열에서 정상으로 안정되는 것을 말하므로 안정된 일자리로 소득이 줄지 않고 모기지 융자에 어려움이 없는 신용이 높은 사람은 모기지 이자율이 6% 수준을 넘어가기 전까지는 주택 구매에 유리한 상황에 있다. 또한 집을 파는 사람은 나중에 주택 매물이 한꺼번에 몰리기 전에 비교적 안정된 가격에 내놓을 기회를 얻게 된다. 이 또한 모기지 이자율이 6%를 넘어서기 전에 가장 좋은 주택 판매 조건을 만들 수 있다.
주택구매체감지수 (HPSI)의 구성 요소
페니매의 주택구매체감지수 (HPSI)는 6가지 주요 조건에 대한 설문 조사로 추계한다.
구매 적기/나쁨:
주택을 구입하기에 적기라고 응답한 비율이 17%에서 20%로 증가한 반면, 구매하기에 나쁘다고 응답한 비율은 79%에서 75%로 감소했다. 그 결과 지금이 매수 적기라고 응답한 사람들의 순 점유율이 전월 대비 7% 포인트 증가했다.
매도 적기/나쁜 시기:
주택을 팔기 좋은 시기라고 응답한 비율이 76%에서 68%로 감소한 반면, 매도 시기가 나쁘다고 응답한 비율은 19%에서 26%로 증가했다. 그 결과 매도 적기라고 응답한 순 점유율은 전월 대비 15%포인트 감소했다. 집을 팔기에 안 좋은 시기가 될 것으로 예상할수록 매물이 더 늘어날 수 있다.
주택 가격 기대치:
향후 12개월 동안 주택 가격이 오를 것이라고 느끼는 비율은 47%에서 44%로 감소한 반면, 주택 가격이 하락할 것이라고 응답한 비율은 23%에서 27%로 증가했다.
그리고 집값이 그대로 유지될 것이라고 생각하는 비율은 25%에서 23%로 감소했다. 그 결과 집값이 오를 것이라고 응답한 순 점유율은 전월 대비 7%포인트 감소했다. 실제로 집값의 상승율이 줄어드는 것으로 나타나고 있다.
모기지 이자율 기대치:
모기지 이자율이 향후 12개월 동안 하락할 것이라고 응답한 비율은 4%에서 5%로 증가한 반면, 모기지 이자율이 오를 것으로 예상하는 비율은 70%에서 67%로 감소했다. 모기지 이자율이 그대로 유지될 것이라고 생각하는 비율은 20%에서 21%로 증가했다. 그 결과, 향후 12개월 동안 모기지 이자율이 낮아질 것이라고 말한 사람의 비율은 전월 대비 4% 포인트 증가했다. 연준이 인플레이션을 잡을 때까지 금리를 올린다고 했으므로 이자율이 떨어질 것으로 예상하는 이유는 경기 침체의 가능성이 있거나 주택 시장의 매매가 급격히 감소할 것으로 보기 때문이다.
실직 우려:
향후 12개월 이내에 실직할 염려가 없다고 응답한 비율은 81%에서 78%로 감소한 반면 우려된다고 응답한 비율은 16%에서 21%로 증가했다. 그 결과 실직에 대해 걱정하지 않는다고 응답한 점유율은 전월 대비 8% 포인트 감소했다. 앞으로 주택 구입 여력이 감소할 것이란 사실을 보여준다.
가계 소득:
가계 소득이 12개월 전보다 상당히 높다고 응답한 비율이 26%에서 25%로 감소한 반면, 가계 소득이 현저히 감소했다고 응답한 비율은 16%로 변함이 없다. 가구 소득이 거의 같다고 응답한 비율이 54%에서 58%로 증가했다.
그 결과 가계소득이 12개월 전보다 훨씬 많다고 응답한 비율은 전월 대비 1%p 감소했다. 갈수록 소득이 감소하면 주택 매매는 줄어든다.