집 고쳐 파는 것도 이제는 수지 맞지 않고
집 팔고 이사하는 것도 비용 더 들어
비교적 최근에 집을 산 사람들은 요즘이 가장 골치 아프고 어떤 결정도 내리기 어려운 시기다.
2007년 8월 집에 사무실을 둔 사람들이 의자에 앉아 있을 때 삶이 결코 예전 같지 않다는 것을 깨달았던 기억이 다시 소환되기도 한다.
2008년 주택 버블이 터지기 전에는 집을 사서 1년 이내에 다시 파는 방식으로 주택 투자를 했고 돈을 벌었다.
그런데 팬데믹 직전과 이후에는 집을 사서 고친 후 다시 팔거나 임대주는 방식으로 돈을 벌었다.
특히, 허름한 집을 사서 꼼꼼하고 고치고 난 후에는 임대 사업을 목적으로 한 기관 투자자들이 현금으로 매입하는 경우가 많아 부동산의 새로운 사업으로 유행처럼 번졌다. 팬데믹을 핑계삼아 사람을 직접 대면하는 직업에서 물러나 본격적으로 집을 보려 다니고 집을 구입한 후 유튜브를 통해 집수리를 배우면서 직접 집을 수리한 후 구입한 가격보다 10~20% 가까이 이득을 남기고 다시 팔 수 있었다.
모기지 이자율이 오르면서 이제는 집을 구입해 수리한 후 다시 파는 것은 모험을 걸어야 하는 사업이 되었고 대부분 살고 있는 집을 더 이상 망가지지 않도록 하는 수준에서 행하고 있다. 더 이상 투자 목적의 집 수리는 점점 줄어들고 있다는 뜻이다.
투자를 하는 사람이 아닌 그냥 거주하기 위해 집을 산 사람들도 이제는 집을 내놓기에는 애매모호한 상황이 되고 있다. 이미 높은 가격을 집을 산 이들은 집값이 떨어지고 있다는 뉴스를 접하면서 얼마에 집을 내놓아야 하는지 망설여지는 이유다. 그렇다고 산 가격보다 낮은 가격에 내놓을 수는 없는 것이고 꼭 팔아야 하는 상황이 아니라면 더 기다리는 것이 낫다는 판단을 하게 된다.
집 주인들이 집을 파는 것을 주저하는 또 다른 이유는 이사하기가 쉽지 않기 때문이다.
낮은 모기지 이자율에 집을 샀고 비교적 높은 가격에 집을 사 그후 가격이 많이 올랐지만 집을 팔고 다시 다른 곳으로 이사하려면 과거보다 더 높은 모기지 이자율을 얻어야 한다.
자칫 가격이 올라 손에 쥔 현금이 더 큰 비용으로 나가야 하는 상황이 된 것이다. 시중에 매물이 없다는 것은 집주인들이 달리 선택할 방안이 없어 그냥 그대로 살던 집에 살기로 작정한 결과다. 이처럼 주택 시장의 내면에는 집을 가진 사람들이 처한 현실이 결코 그들에게 유리하지 않다는 것을 보여준다.
주택 버블은 주택 투자 방식을 바꿔
2006년 초 집값이 정점을 찍은 후 주택 시장은 투자자들에게 점점 더 비우호적이었다.
결국 주택 거품이 터지면서 주택 수리를 통한 투자는 서리를 맞고 글로벌 신용 위기를 촉발했다. 2000년대 초반 주택 경기의 과열은 주택 투자자들에게 막대한 이익을 가져다 줬고 주택 수리 내지 개조를 통한 플립핑은 개인이 할 수 있는 주택 투자의 모델이었다.
그러나 주택 거품이 터지면서 주택 시장에서 가장 흔히 볼 수 있는 것은 숏세일이나 차압된 주택이었다.
멀쩡한 새 집들도 많았고 수리가 필요 없을 만큼 깨끗한 집들이 거의 반값에 매물로 나왔다. 주택 투자자는 이제 구태여 돈을 들여 수리할 필요가 없이 전국을 돌아다니면서 적당한 주택을 살 수 있었다.
다만 가격이 오르기를 기다리면 되었는데 이미 낮은 가격에 구입한 것이라 가격을 조금만 올리면 비교적 쉽게 팔 수 있었다. 이렇게 주택 투자자들은 플립핑에서 차압 주택 구매로 투자 방향을 전환했다. 차압 주택이 시장에서 거의 사라질 때까지 3~4년간 개인 투자자들은 이것에 집중했다.
이제 2008년과 다른 팬데믹 거품이 나타났고 또 다시 주택 투자자들의 행동이 바뀌는 조짐이 나타나고 있다.
주택 분석가는 모기지 이자율이 치솟고 주택 시장이 "까다로운 조정" 상황에 진입함에 따라 새로운 세대의 주택 플리핑 투자 방식이 어려움에 처할 수 있다고 경고하고 있다.
경제학자들과 분석가들도 올해 주택 가격 전망치를 반복적으로 하향 조정하는 중이다.
플리핑의 경제성은 간단하다. 집을 우선 확보하고 리모델링하는 데 드는 비용을 합친 것 이상으로 집을 다시 팔 때 이익을 얻는다. 주택 리모델링을 통해 경제적 가치를 더하지만, 집값이 치솟는 기간 동안 가장 큰 수익을 얻을 수 있다. 반대로 집값이 떨어지기 시작하면 빨간색으로 밀려나 적자를 보는 경우가 많다는 것을 쉽게 볼 수 있다. 간단히 말해, 주택 시장의 변화가 주택 플리핑에 불리하게 작용하고 있다
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주택 가격 조정은 지난 몇 년 동안 HGTV 채널의 홈 플리핑 쇼 프로그램을 보고 시장에 진입한 경험 없는 플리퍼 무리를을 사라지게 할 것으로 우려한다.
개인 플리퍼들은 사라지지만 기관 투자자들은 임대용 주택을 확보하기 위해 플리핑을 더욱 늘려 나갈 가능성이 크다.
저금리 환경에서는 모든 사람이 구체적인 비용 항목을 모두 감안하지 않더라도 크게 문제도지 않지만 고금리 상황에서는 정확하게 비용을 계산하지 못하면 손실에 직면하는 어려움에 직면한다. 이것은 투자 원리에 밝지 않은 초보 투자자들을 도태시키고 플리핑 사업에서 떠나게 만들 수 있다.
특히, 모기지 이자율과 인건비가 상승하면서 수리 비용이 점점 더 많이 들고 있다. 여기에 집값 하락과 낮았던 재고가 늘어나면 경험이 적은 사람에게 불리한 상황이 되고 있다.
집을 얼마에 내놓아야 적당하나?
집을 팔려고 생각해 본 주택 소유자들은 가장 어려운 일이 도대체 얼마에 집을 내놓아야 하는 것인가하는 문제다. 이는 사실 집을 산 가격과 모기지 액수 그리고 에퀴티는 물론 현 시세로 얻을 수 있는 모기지 이자율까지 꼼꼼히 따져야 결정할 수 있는 어려운 과제다. 집을 다시 구입하지 않는다면 임대로 들어가야 하는데 이 또한 집을 샀을 경우 모기지 상환액과 비교해야 무엇이 손해를 입지 않는 결정인지 판단할 수 있다.
집을 산 후 30%가 올랐다고 해서 그것이 고스란히 주택 소유주의 몫은 아니다.
집을 살 때 5%만 계약금으로 지불했다면 에퀴티가 적어 실제로 집을 팔고 얻는 이득은 5%가 안될 가능성이 있다. 집을 구입한 지 몇 년 안되는 되는 경우 에퀴티가 적어 실제로 손에 쥐어지는 돈의 액수가 작은 것이 현실이다. 이 때문에 집을 내놓을 때 단순히 산 가격보다 높다고 해서 이익이 생길 것으로 생각해서는 안된다.
집값이 지난 팬데믹 기간 동안 평균 50% 상승했다. 그것을 고스란히 수익으로 만들 수는 없기 때문에 집값이 하락하는 시기에 집을 내놓는 것은 쉽지 않은 결정이다. 집을 내놓는 사람이 많아 매물이 늘어나면 실제로 팔리는 시세 가격은 더욱 떨어지게 된다.
팬데믹 기간 동안 오른 집값의 혜택을 누리기 위해 집을 팔지 않고 임대를 주려는 사람도 있다. 하지만 이는 다른 거주할 집이 있는 경우에만 가능하다. 거주하고 있는 집을 임대주는 방법은 없기에 주택 소유자들은 집 내놓는 것이 매우 힘들 수밖에 없다.
물론, 현재의 주택 경기침체는 주택 시장의 거품 일부를 떨어뜨릴 것이지만, 2000년대 중반과 같은 유형의 붕괴는 아무도 예측하지 못한다. 또한 공급 차질과 주택 시장의 불확실성으로 건설업자들은 투기 목적의 주택 건설 속도가 느려져 현재의 주택 재고 부족을 악화시킬 것이 확실하다.
이렇게 집을 팔 수 없는 상황은 가족들이 가만히 있어야 하고 회사가 수익성 있는 주택 재배치 지원을 제공하지 않는 한 근로자들이 다른 지역에서 새로운 기회를 찾는 것을 의욕적으로 만들 수 있다. 주택 시장이 일부 완화될 수 있지만 현재로서는 주택 소유자가 집에 갇혀 있는 문제는 답이 거의 없는 장기적인 문제처럼 보인다.
이사도 어려워
집을 판다는 것은 자연히 다른 집을 알아보는 것과 연결된다.
그런데 새로 집을 구입하는 것은 집을 파는 것보다 더 어려운 문제다. 모기지 이자율은 이미 3배 가까이 올랐고 비용은 이미 50% 이상 증가했다. 비록 조금 낮아진 가격에 집을 구하더라도 모기지 지불액은 50% 이상 추가로 부담해야 된다. 이런 비합리적인 상황을 감수하고 이사하기란 쉽지 않다. 더 비싼 비용을 들여 집을 구해 이사한다는 것은 특별한 다른 이유가 없는 한 거의 해서는 안되는 일이다.
고용 시장이 아직은 본격적으로 축소되지 않고 있지만 앞으로 고용 시장도 조정이 일어난다면 새로운 직업을 찾아 이동하는 것이 극히 드문 일이 된다.
이사 비용도 인플레이션 때문에 급격히 상승했다. 오일 가격이 다시 100 달러를 초과할 것으로 전망되면서 펌프 가격은 5 달러를 넘어갈 것으로 보인다.
이사는 트럭이 절반 이상 비용을 차지하고 이사 업체를 고용하는 경우 비용은 더욱 급등한다. 이사는 경제가 활성화되고 새로운 일자리가 생기면서 특정 산업의 붐이 일어날 때 증가한다. 경기 침체를 우려하는 가운데 새로운 산업의 붐은 조금 더 기다려야 한다.
이래저래 집을 소유한 사람들은 당분간 집에 갇혀 있어야 할 수밖에 없다.
집에 갇힌 이들에게 유일한 안도가 되는 것은 집을 원하는 수백만 명의 다른 사람들과 달리 집이 있다는 사실이다. 가장 좋은 결정은 현재의 집을 더욱 편리하고 살기 좋게 리모델링하고 개선해서 더 나은 편의 시설을 갖춘 더 안락한 집으로 꾸미고 평생의 집으로 만들고 거주하는 것이다.
잠시 동안 머물 계획에서 적극적으로 안주할 공간으로 바꿀 생각을 해본다면 주택 가격의 등락이나 모기지 이자율의 증감에 둔감해지고 고스란히 집을 자산으로 소유할 수 있게 될 것이다.