집 팔기도 사기도 애매모호

주택 구입하기에는 여전히 비싸고,

마음에 드는 것은 없고

지난 2년 동안 주택 시장은 참담한 경쟁의 장이었다. 주택 가격은 45%나 치솟았고 입찰 전쟁은 일상화되고 주택 매물은 시장에서 사라졌다. 모기지 이자율이 몇 달 만에 두 배가 되면서 주택 구매 비용이 더욱 급증하고 주택 구매자를 시장에서 몰아내면서 주택 열풍은 지난 봄에 급작스럽게 중단되었다.

그러나 올 봄, 주택 시장이 동면에서 벗어날 조짐을 보이기 시작하면서 주택 검색이 다시 증가했다. 주택 구매자는 마침내 이것이 그들이 기다리던 순간이 되기를 바라고 있다. 그런데 여전히 주택 구매자들은 꽤 암담한 환경으로 걸어가고 있다.

주택 가치 평가사에 따르면 올해는 실망스러운 해라고 한다. 주택 판매자는 2021년 가격을 받지 못할 것이고 주택 구매자도 가격을 크게 절약하지 못할 것이라고 보았다. 주택 판매자와 구매자 모두 같은 배를 타고 있는 격이다.

팬데믹 붐이 사라진 후

격동의 몇 년 후, 주택 시장은 대치 상태에 도달한 것 같아 보인다. 주택 구매자는 더 이상 초과 지불할 수 없고 주택 판매자는 주택을 팔아야 하는 많은 경우에도 가격을 낮추려고 하지 않는다.

부동산 매물 목록 사이트를 방문하면 많은 것을 찾지 못할 가능성이 높다. 리얼터 (Realtor.com)의 정보에 따르면 3월 새 매물은 1년 전 같은 시기에 비해 20% 감소했고 팬데믹 이전인 2019년 3월에 비해 거의 27% 감소했다. 사용할 수 있는 집은 가격이 비싸거나 그렇지 않은 집은 손이 필요한 경향이 있다.

리얼터 (realtor.com)의 3월 전국 리스팅 가격은 1년 전보다 6.3% 상승한 424,000 달러로 주택 판매자는 상당한 할인을 제시하지 않고 있다.

판매 가격이 전국적으로 평준화되었을 수 있지만 레드핀 (Redfin)에 따르면 중간 판매 가격은 3월 4주 기간 동안 1년 전 같은 기간보다 1.8% 하락한 360,500 달러로 역사적 최고점 근처를 맴돌고 있다.

그리고 이자율은 6%를 훨씬 상회한다. 프레디맥 (Freddie Mac)에 따르면 3월 말에는 6.42%로 전년도 4.42%에서 상승했다. 따라서 현재 가지고 있는 모기지 이자율이 3%에 가까운 경우 집을 사는 것은 비용이 많이 들고 집을 파는 것은 위험하게 만든다.

인플레이션, 금융 불안정 전망, 우크라이나 전쟁과 같은 엄청난 경제적 불확실성을 추가로 감안하면 주택을 사고 파는 것이 다소 불안하게 느껴질 수 있다.

확실한 것은 구매자 시장이 아니라는 것

일반적으로 봄은 주택 시장에서 가장 바쁜 시기에 해당한다. 하지만 올해는 평소의 모멘텀이 없거나 약하다. 전국부동산중개인협회 (NAR)의 수석 이코노미스트는 올해 2분기에 모기지 이자율이 현저하게 하락하지 않는 한 얼어붙은 주택 매매는 약간 나아지는 정도에 머물 것이라고 보았다. 예년의 활기찬 주택 시장은 기대되지 않는다고 봐야 한다.

그래도 주택 쇼핑 욕구는 여전히 있다. 주택 구경은 연초 이후 20% 증가했고 주택 판매에 대한 구글 검색도 연초보다 20% 증가했다. 레드핀 (Redfin)의 데이터에 따르면 모기지 신청은 지난 4주에 비해 3월 24일로 끝나는 주에 19% 증가했다. 몇 달 전과 비교하면 확실히 주택 구매 트래픽이 증가하고 있다. 구매자 취소가 줄었고 이는 앞으로 일어날 일을 더 잘 보여준다.

그러나 선택할 수 있는 것이 많지 않은 것이 문제다. 개발업자들은 수년 동안 충분히 집을 짓지 못한 후 주택 시장이 냉각되자마자 많은 신규 주택 건설을 중단했다.

전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)에 따르면 2월 말 전국에 2.6개월 분량의 주택을 구매할 수 있었다. 충분해 보일 수 있지만 그렇지 않아서 건강한 주택 시장은 약 4~5개월 동안 공급 물량이 시장에 재고로 있어야 한다.

재고가 너무 적기 때문에 계약 중인 주택의 수는 3월 마지막 주 동안 전년 대비 19% 감소했다. 그나마 괜찮은 것은 정가 이상으로 매매가 진행되고 있다는 점이다.

그리고 여전히 여러 제안을 받고 있는 주택들이 많이 있다.

2월에 뉴저지 북부에서 침실 3개짜리 집을 찾고 있던 주택 구매자의 경험은 주택 시장의 현장의 모습을 그대로 보여준다. 매물이 거의 없어 선택의 여지가 거의 없다는 것을 알았고 많은 오퍼 경쟁이 있었다.

뉴저지 웨인에 있는 한 주택은 35건의 제의를 받았다. 요구 가격보다 100,000 달러 더 높은 제안에도 거절당했고 결국 집을 놓쳤다. 주 침실에 욕실이 딸려 있고 업데이트된 주방을 원했는데 기준이 너무 높았는지 돌아보게 했다.

가격이나 모기지 이자율은 하락할까?

많은 부동산 전문가들은 바닥을 쳤다는 가정하에 시장을 진단한다. 지배적인 현명한 태도는 주택 리스팅을 보류한 잠재적 판매자가 더 이상 기다릴 수 없다고 결정하고 구매자가 더 높은 이자율에 적응해 기꺼이 돈을 지불할 생각으로 시장에 돌아옴에 따라 가격이 다시 상승하기 시작할 것이라는 전망이다.

오랫동안 그런 결정을 보류할 수밖에 없는 것이 현실이다.

그러나 주택 구매자가 높은 모기지 이자율에 적응하는 것은 분명한 한계 수준이 존재한다. 현재의 경제 여건에서 7%가 넘어가는 모기지 이자율을 견뎌낼 수 있는 가정은 별로 많지 않다.

이미 어떤 곳에서는 가격이 오르는 일이 일어나기 시작했고 주택 판매자와 구매자가 이런 태도에 적응한 결과라고 말할 수도 있다. 전국부동산중개인협회에 따르면 2월 주택 판매 가격은 북동부에서 4.5%, 서부에서 5.6% 하락한 반면 중서부에서는 5%, 남부에서는 2.7% 상승했다. 데이터에 따르면 맨해튼의 중간 판매 가격은 2023년 2월에 106만 달러로 7% 하락했지만, 플로리다 올랜도에서는 가격이 거의 4% 상승해 평균 358,000 달러를 기록했다.

같은 기간 휴스턴과 같은 다른 도시에서는 가격 변동이 1% 미만인 302,250 달러로 거의 변동이 없었다.

그러나 가격 인상이 없더라도 현재 주택 구입은 1년 전보다 더 비싸고, 팬데믹 초기에 집값이 역사상 가장 빠른 속도로 상승하기 전보다 훨씬 더 비싸다. 30년 모기지 융자에 대한 20%의 계약금으로 중간 가격의 주택을 구입하면 원금과 이자로 매월 1,808 달러를 지불해야 한다. 1년 전 중간 판매 가격은 367,225 달러였고 모기지 이자율은 4.42%였다.

이것이 주택 구매자를 우울하게 만든다. 2019년 3월에 중간 가격이 255,875 달러, 이자율이 4.06%, 월 지불액이 984 달러였던 집을 오늘 구입한다면 이 주택은 한 달에 84% 더 많은 비용이 들어간다. 이런 수치를 놓고 볼 때 쉽게 집을 구입할 엄두를 내기가 어렵다.

주택 구매자의 유일한 희망은 모기지 이자율 하락인 것 같다.

그러나 과연 그럴 가능성은 얼마나 될까? 가장 큰 모기지 업체 로켓 모기지 (Rocket Mortgage)의 CEO는 인플레이션이 계속 감소한다면 모기지 이자율이 안정적으로 유지되거나 앞으로 몇 달 동안 약간 하락할 것이라고 예측한다. 그러나 모기지 이자율이 6% 아래로 떨어지더라도 팬데믹 주택 붐을 부채질한 2.5% 수준의 이자율에는 접근하지 못할 것이다. 모기지 이자율은 물리 법칙을 따르는 것이 아니라 시장의 역학에 좌우되므로 내려갔다가 모기지 구매가 몰리면 이자율은 더 올라갈 수 있다.

일종의 임차인 구제

그렇다면 잠재 주택 구매자는 무엇을 해야 할까? 임대는 매우 매력적인 대안을 제공하지 않는다.

임대료는 대유행 2년차의 어지러울 정도의 수준으로 더 오르지 않고 있지만, 그렇다고 떨어지지도 않아 전국의 세입자가 역사적으로 높은 임대료를 지불하고 있다.

아파트 리스트 (Apartment List)에 따르면 3월 전국 중간 임대료는 월 1,350 달러로 전년 대비 2.6% 상승했고, 이는 2021년에 발생한 17.6% 급등보다 훨씬 소폭 상승한 것이다.

올해 초 평균 임대료가 3,470 달러였던 뉴욕시에서 임차인은 임대료 부담을 피하기 위해 연간 최소 139,000 달러 (도시 중간 가계 소득의 거의 두 배)를 벌어야 한다. 이런 적정성 문제는 수년 동안 누적되어 왔다.

지난 10년 동안 뉴욕주는 120만 개의 일자리를 창출했지만 주 전체에 주택은 40만 가구에 불과하다. 그러나 뉴욕시에서는 세입자가 몇 달 전보다 약간 더 많은 권한을 갖게 되었다. 2월에는 임대 목록의 16%가 할인을 제공했고 이는 1년 전의 11%에서 증가한 것이다.

전국적으로 세입자도 1년 전보다 약간 더 좋은 상태다. 1월과 2월에 아파트는 1년 전보다 아파트를 놓고 경쟁하는 사람이 적어 시장에 더 오래 머물렀다.

아파트 임대 수요가 줄어든 것이다. 그리고 100만 가구에 가까운 새로운 다세대 주택이 건설 중이며, 이는 1973년 이후 가장 많은 수이며 대부분 썬 밸트 (Sun Belt)에 집중되어 있다.

전국주택건설협회 (National Association of Home Builders)는 건설 파이프라인에는 많은 아파트가 있고 이는 임대료 상승의 일부를 완화할 것이라고 보았다.

집안의 바퀴벌레

집을 사는 것은 단순히 재정적 약속이 아니다. 더 큰 힘의 영향을 받지 않을 수 없는 감정적인 투자다. 경제가 경기 침체에 취약하다고 생각되면 1년 더 머물기로 결정할 수 있다. 실직이 걱정된다면 계약 체결을 미룰 가능성이 높다.

봄철 주택 시장은 많은 사람들이 기대했던 것만큼 장밋빛으로 보이지 않을 수 있지만, 전국부동산중개인협회 (NAR)는 경제가 침체 국면으로 접어든다면 실업이 더욱 증가하게 될 것이고 그렇다면 주택 구매에 훨씬 더 도전적인 시장 분위기가 형성된다고 분석했다.

그리고 급속한 금리 인상을 통해 인플레이션을 늦추려는 연준의 노력이 경제의 과도한 긴축을 초래하게 된다면 모기지 대출에서 핵심적인 역할을 하는 지역 은행에 압력을 가할 수 있고 이는 또한 주택 시장에 역효과를 가져올 것이라고 진단했다.

변수가 너무 많아서 다음에 무엇이 나올지 정확히 예측하기 어렵다. 그러나 레드핀(Redfin)의 분석가는 많은 사람이 공감할 만한 비유를 제시했다.

집에서 바퀴벌레 한 마리를 보고 죽이거나 집 밖으로 꺼내면 그 바퀴벌레를 처리한 것일 수 있지만 바퀴벌레가 더 있을까 걱정하게 된다.

아직 드러나지 않은 금융 시스템의 위험 리스크에 더 많은 문제가 있을 수 있다는 편집증이 주택 시장 전체에 퍼질 수 있다. 사실은 이것이 가장 큰 문제가 될 수 있다.