매매 차익에 대한 세금으로 액수에 따라 달라
싱글, 부부, 가장 여부에 따라 세율 차이나
가치가 상승한 주택을 판매하는 경우 자본 자산이기 때문에 양도소득세 (capital gain tax)가 부과될 수 있다. 그러나 1997년 납세자 구제법 (Taxpayer Relief Act) 덕분에 대부분의 주택 소유자는 납부할 필요가 없다.
주 거주지 주택을 파는 경우 독신은 첫 250,000 달러의 이익 (비용 초과 기준)에 대해 양도소득세를 내지 않는다. 기혼 부부는 500,000 달러의 면제 혜택을 받는다. 그러나 이 면제는 2년에 한 번만 허용된다. 비용 기준으로 주택 개선 비용을 독신인 경우 250,000 달러, 부부 공동 신고의 경우 500,000 달러까지 추가할 수 있다. 그런데 이는 제한 조건이 따르므로 납부해야 할 세금을 상쇄하는 데 도움이 되도록 주택을 소유하는 동안 보관해야 하는 서류에 대해 알아야 한다.
주택에 대한 양도소득세(capital gain tax) 세율
주택 판매에 대한 양도소득세가 면제되기 위해서는 해당 주택이 국세청 (IRS)에 주요 거주지로 간주되어야 한다. 이 규칙에 따르면 지난 5년 중 최소 24개월 동안 거주해야 한다. 주택을 구입하고 가치가 급격히 상승해 1년 후에 팔게 되는 경우, 주택을 정확히 소유한 기간에 따라 주택에 대한 단기 또는 장기 양도소득세 전액을 납부해야 하는 것이 원칙이다.
그러나 최소 2년 동안 주택을 소유하고 주요 거주 규칙을 충족하는 경우 이익에 대해 지불해야 하는 장기 양도소득세의 일부 또는 전체를 제외할 수 있다. 독신자는 최대 250,000 달러의 이득을 공제할 수 있고, 기혼자는 공동 신고를 하는 경우 최대 500,000 달러의 이득을 공제할 수 있다.
이 규칙은 2년 거주 요건이 연속 연도에 충족될 필요가 없고 누적 개월 수만 충족되기 때문에 임대 부동산을 주요 거주지로 전환할 수도 있다는 점을 유의할 필요가 있다.
5년간 2년 거주 규칙
소유 주택이 두 채 이상인 납세자의 경우 핵심 사항은 주요 거주지를 결정하는 것이다.
국세청 (IRS)은 주 거주지에 대해서만 예외를 허용하지만 주거 주택의 자격이 되는 어느 정도의 여유가 있다. 5년간 누적 2년 거주 법칙이 적용된다.
간단히 말해 지난 5년 동안 총 2년, 즉 730일 동안 한 그 집에 거주했다면 주 거주지가 될 수 있다. 24개월이 특정 시간 블록에 있을 필요는 없으며 누적으로 간주된다. 한가지 주의 사항은 공동으로 신고하는 기혼 납세자의 경우 각 배우자가 모두 규칙을 충족해야 한다. 최근에 결혼한 부부는 그 중 한 사람이 수년 동안 주택을 소유했더라도 500,000 달러 공제 자격이 없다.
400,000 달러에 새 콘도를 구입한다고 가정하고 첫 1년은 그 집에 살고, 다음 3년은 집세를 받고 임대했다가 세입자가 이사를 가면 주인이 1년을 더 살아야 한다. 5년 후 콘도를 550,000 달러에 판매한다면 이익 ($550,000 - $400,000 = $150,000)이 공제 금액을 초과하지 않기 때문에 양도소득세가 부과되지 않는다.
그런데 팬데믹으로 집값이 급등해 700,000 달러에 팔았다면 양도소득세는 50,000 달러 ($300,000 이익 - $250,000 IRS 공제)가 부과된다. 집 판매에 따른 이득이 $44,626 ~ $492,300 범위에 속하므로 2023년에 적용되는 양도소득세 세율은 15%이다.
세금 상쇄 필요 사항과 제한 사항
다른 자본 손실이 있는 경우 해당 손실로 주택 판매로 인한 자본 이득을 상쇄할 수 있고 해당 손실 중 최대 $3,000를 기타 과세 소득에서 상쇄할 수 있다.
국세청 (IRS)의 자격 요건을 충족하면 양도소득세 없이 집을 팔 수 있다. 그러나 국세청은 자격 요건에 대한 예외 규정을 명시하고 있다.
주요 제한 사항은 2년에 한 번만 이 면제 혜택을 받을 수 있다는 것이다. 따라서 지난 5년 중 적어도 2년 동안 각각 2채의 주택을 보유하고 살았다면 첫 주택을 판매한 후 2년 이상이 경과할 때까지 두 주택을 모두 면세로 판매할 수 없다. 즉 두 채 이상의 집을 가진 경우, 2년 이상의 기간을 두고 집을 팔아야 한다.
1997년 납세자 구제법 (Taxpayer Relief Act)은 주택 소유자에게 유리한 방식으로 주택 판매의 의미를 크게 변경했다. 법 이전에 판매자는 양도소득세를 내지 않기 위해 2년 이내에 주택 판매의 전체 가치를 다른 주택으로 옮겨야 했다. 그러나 이것은 더 이상 사실이 아니며 판매 수익은 판매자가 적합하다고 생각하는 방식으로 사용할 수 있다.
주택 판매는 언제 전액 과세되나?
모든 사람이 양도소득세 면제가 적용되는 것은 아니다. 주택 판매로 인한 이익은 다음과 같은 경우에 전액 과세된다.
- 해당 주택이 판매자의 주 거주지가 아닌 경우.
- 부동산을 5년 이내에 1031 교환 (1031 exchange) 통해 취득했을 때.
- 판매자가 국외 세금 부과 대상자인 경우.
- 부동산이 판매 전 지난 5년 중 최소 2년 동안 판매자의 주 주거지로 사용되지 않았고 소유되지 않은 경우.
- 판매자가 판매일로부터 2년 이내에 다른 주택을 판매하고 해당 판매에 대해 양도소득세 공제를 받은 경우.
이를 양도소득세가 부과되는 예를 통해 이해할 수 있다.
어느 부부가 2015년에 500,000 달러에 집을 구입했다. 그 후 지역이 성장하면서 집값이 크게 올랐다. 이런 집값 급등의 가치를 실현하기 위해 2022년에 110만 달러에 집을 팔았다. 매각으로 얻은 자본 이득은 600,000 달러다. 부부가 공동으로 신고할 경우 양도소득에서 500,000 달러를 공제하고 100,000 달러는 양도소득세를 내야 한다. 이들의 합산 소득은 20% 세금 구간에 해당된다. 따라서 이들이 내야 할 양도소득세는 20,000 달러다.
투자 부동산에 대한 양도소득세
팔아야 할 주택이 주요 거주지가 아닌 투자 부동산인 경우에는 다르다.
투자 또는 임대 부동산은 소유주 또는 투자자에게 소득이나 이익을 창출하기 위해 구입하거나 용도를 변경한 부동산이다. 세컨드 홈이 아닌 투자 부동산으로 분류되는 것은 과세 방식과 모기지 이자 공제와 같은 세금 공제에 영향을 미친다.
2017년 세금 감면과 고용법 (Tax Cuts and Jobs Act of 2017)에 따라 주 거주지 또는 별장에 대한 모기지 이자의 최대 750,000 달러가 공제될 수 있다. 다만, 주택을 투자 부동산으로만 사용하는 경우에는 양도차익 공제 대상에서 제외된다. 이는 임대 수익과 비용을 기준으로 한다는 것을 의미한다.
매각 수익이 동종 투자를 구매하는 데 사용되는 경우 1031 교환에 따른 투자 부동산에 대해 양도소득세의 연기가 허용된다. 그리고 과세 연도에 발생한 자본 손실은 투자 부동산 매각으로 인한 자본 이득을 상쇄하는 데 사용할 수 있다. 따라서 자본 이득 공제를 받을 수는 없지만 투자 부동산에 대한 자본 이득에 대한 세금을 줄이거나 없앨 수 있다.
양도소득세를 피하는 방법
주택 판매에 대한 세금을 낮추거나 피하는 방법이 있다. 집을 소유하고 5년 중 2년 동안 그 집에서 살았다면 세금 소득에서 최대 250,000 달러 (결혼한 부부가 공동으로 신고하는 경우 500,000 달러)까지 공제할 수 있다. 비용 기준에 대한 조정도 이득을 줄이는 데 도움이 될 수 있다.
주택 구입, 주택 개조 그리고 추가 관련된 수수료와 비용을 포함해 비용 기준을 늘릴 수 있다. 결과적으로 비용 기준의 증가는 자본 이득을 감소시킨다.
또한 다른 투자로 인한 자본 손실도 주택 판매로 인한 자본 이득을 상쇄하는 데 사용될 수 있다. 액수가 큰 손실은 다음 과세 연도로 이월될 수도 있다. 주택 판매에 대한 양도소득세를 줄이거나 피할 수 있는 방법으로 다음과 같은 방식이 활용된다.
1) 1031 교환
주택 소유자는 1031 교환 (1031 exchange)을 통해 판매 수익을 유사한 부동산에 재투자함으로써 주택 판매에 대한 세금 납부를 피할 수 있다. 국세법 섹션 1031의 이름을 따서 명명된 이 유사 자산 교환은 현금과 같은 고려 사항을 포함하는 유사 자산 또는 다른 대가 없이 유사한 자산으로 교환할 수 있도록 한다.
1031 교환은 자산 매각으로 인한 이익에 대한 세금을 제거하지 않고 연기하는 방식이다. 그리고 비슷한 액수의 부동산을 다시 취득하는 형태로 수행된다.
2) 세컨드 홈을 주 거주지로 전환
양도소득세 제외는 많은 주택 소유자에게 매력적이어서 평생 동안 사용을 극대화하려고 할 수 있다. 비주거주택과 임대부동산에 대한 이득은 공제 대상이 동일하지 않기 때문에 사람들은 부동산 판매에 대한 양도소득세를 줄이는 방법을 모색했다. 이를 수행하는 한 가지 방법은 세컨드 홈이나 임대 부동산을 주요 거주지로 전환하는 것이다.
주택 소유자는 판매하기 전에 2년 동안 세컨드 홈을 주요 거주지로 만들 수 있으며 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있다. 단, 1997년 5월 6일 이전에 얻은 이익에 대한 감가상각 공제는 제외 대상에서 고려되지 않는다. 2008년 주택 지원세법에 따르면 주 거주지로 전환된 임대 부동산은 해당 부동산이 주 거주지로 사용된 기간 동안에만 양도차익 공제가 적용된다. 자본 이득은 전체 소유 기간에 할당된다. 임대 부동산으로 사용하는 동안 할당된 부분은 비적격 사용에 해당하며 제외 대상이 아니다.
투자 주택의 비용 계산
투자 주택의 비용 기준은 비용으로 지불한 금액이다. 여기에는 구매 가격, 주택 구매와 관련된 특정 비용, 개선 비용, 특정 법률 비용 등이 포함된다.
예를 들면 2010년에 400,000 달러에 구입한 집에서 살면서 12년 동안 개선도 하지 않았고 손실도 입지 않았다. 2022년 이 집을 550,000 달러에 팔았다면 비용 기준은 400,000달러이고 과세 소득액은 $150,000 이다. 양도소득 면제를 선택하면 그 결과 세금을 내지 않는다.
주택의 비용 기준은 변경될 수 있다. 비용 기준의 감소는 비용 반환을 받을 때 발생한다. 예를 들어, 250,000 달러에 집을 구입하고 나중에 화재로 손실을 입었다.
주택 보험사에서 100,000 달러를 지급해 주택 비용 기준을 $150,000 (원래 비용 기준 $250,000 - 보험 지급액 $100,000)으로 줄일 수 있다. 마찬가지로 일부 활동은 주택 비용 기준을 증가시킬 수 있다. 예를 들어, 집에 욕실을 추가하는 데 15,000 달러를 지출하면 새 비용 기준은 집을 개선하기 위해 지출한 금액만큼 증가한다.
주택을 상속받는 경우 비용 기준은 원래 소유자가 사망했을 때 해당 부동산의 공정 시장 가치 (FMV)가 된다. 예를 들어, 50,000 달러에 구입한 집을 유증 받고 소유자가 사망할 당시 시세가 400,000 달러가 되었다. 6개월 후, 이 집을 500,000 달러에 팔았을 때, 과세 소득은 $100,000 (판매 가격 500,000 달러 - 비용 기준 400,000 달러)가 된다.
이와 같이 주거 주택과 투자 주택 그리고 세컨드 홈은 팔았을 때 양도소득세 적용이 달라진다는 사실을 명심하고 공제에 특히 신경 써야 한다.