주택 시장의 붐이 끝났다고 하지만 부동산은 지역의 특성을 반영하는 로컬 (local) 현상이라는 점을 간과해서는 안된다.
예를 들면, 경기 침체가 오더라도 데이터 저장, 건강 관리, 연방과 지방 정부, 교육 관련 직업은 크게 영향을 받지 않으며 이런 산업이 주도하는 지역은 집값은 크게 영향을 받지 않는다.
봉쇄가 완화되기 전에도 원격 근무에 익숙해 있던 화이트칼라 전문가들은 오스틴, 보이시, 라스베이거스와 같은 도시에 집을 사기위해 시애틀과 뉴욕과 같은 곳에서 살고 있던 아파트를 떠나고 있었다.
물론 주택 구매자 활동의 쇄도는 이런 도시에서 집값이 치솟는 것을 보았고 라스베이거스의 경우 팬데믹 주택 붐으로 집값이 50% 상승했다.
모든 도시가 보이시, 라스베이거스는 아니다
팬데믹 주택 붐은 이제 끝났고 집값은 서서히 내리막을 걷고 있지만 모든 도시들이 라스베이거스처럼 집값이 폭등하지 않았듯이 라스베이거스처럼 폭락하지도 않을 것이란 사실이다.
전국적으로 주택시장이 얼어붙고 있다고 마치 붕괴를 앞둔 것처럼 호들갑이지만 실제로 모기지 이자율이 치솟는 상황에서도 여전히 집을 사는 이들이 있고 집값은 상승 속도가 둔화될 뿐 가격은 오르고 있다.
주택 구매자들이 줄어든 것은 확실하지만 조건이 맞는 좋은 집들은 여전히 제 때 팔리고 있다. 주택 건설업자들은 규모를 축소하고 구매자에게 인센티브를 제공하고 있지만 모든 도시에서 나타나는 현상은 아니다.
엄밀하게 말하면 팬데믹 붐을 보았던 보이시 (Boise)와 오스틴 (Austin)과 같은 도시에서 가격이 두드러지게 하락하면서 조정될 뿐이다. 간단히 말해서, 팬데믹 주택 붐이 끝나면서 붐을 주도했던 도시들이 빠르게 정상화되고 있을 뿐이다.
많은 주택 시장에서 주택 가격 최고점에서 10% 수준에서 가격이 떨어질 것으로 주택 시장 전문가들은 진단한다. 다가오는 주택 가격 조정이 보이시 (Boise)와 라스베이거스 (Las Vegas)와 같은 거품이 많은 시장에서 가장 두드러질 것으로 예상한다.
즉, 보이시와 라스베이거스가 가장 큰 가격 하락이 있고 다른 지역은 이보다 하락폭이 적을 것이란 전망이다. 실제로 보이시가 전년 대비 주택 가격 하락을 기록한 최초의 도시가 될 수 있으나 팬데믹 기간동안 50% 상승한 것을 감안하면 가격 하락은 상승폭모다 적다는 것을 말하며 여전히 가격은 높다.
그렇다면 전국의 대부분의 지역은 올해 말까지 집값이 계속 하락하더라도 여전히 상승한 수준이 된다.
주택 정보 업체 리얼터 (realtor.com)은 올해 최대 12% 가격이 하락하는 도시가 있는 반면 상당수는 5% 정도 하락할 것으로 보고 있다.
이는 연간 주택 가격 상승치를 합산하면 여전히 8~10% 상승한 수치가 된다. 그러므로 주택 가격은 상승폭이 둔화되면서 천천히 정상 수준으로 속도 조절을 하고 있을 뿐이다. 지역의 산업에 따라 오히려 가격이 상승하면서 새로이 인기를 끄는 도시들도 생겨날 것이다.
매물 갑자기 늘어나지 않을 것
보이시 (Boise)와 라스베이거스 (Las Vegas)가 눈에 띄게 가격이 하락하는 이유는 매물이 늘어나고 있기 때문이다.
집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많기 때문에 가격이 떨어지는 것으로 모든 지역이 매물이 증가하지는 않고 있다. 오스틴 (Austin)은 팬데믹 기간 동안 미국 최고의 주택 시장으로 이름을 올렸다.
오스틴이 주택 호황을 맞이할 준비가 되어 있다는 것이었고 실제로 지난 2년간 인기를 누렸다. 대유행 중에 오스틴은 새로운 이주의 홍수를 보았다. 테슬라와 오라클을 포함한 회사들이 이곳으로 옮겨왔다. 이 모든 것은 역사적인 주택 붐으로 절정에 달했다.
물론 2022년에 치솟은 모기지 이자율은 모든 상황을 뒤집어 놓았다. 재고는 판매된 집에 비해 두 배에 달하고 2021년보다 150% 증가했다.
전국적으로 8월 주택 재고는 팬데믹 이전인 2019년 보다 43% 낮았다.
보이시는 2019년 8월 수준보다 40% 높았다. 빠른 재고 급증은 보이시 (Boise)에서 집값이 곧 떨어질 것이라고 예측하는 이유다. 보이시 (Boise)에는 시장에 출시될 신축 주택이 넘쳐난다.
구매자를 찾지 못하면 해당 주택은 보이시 주택 가격에 더 큰 하락 압력을 가할 수 있다.
시장이 새로운 허가를 늦추고 봄까지 완료되는 신규 주택의 재고를 흡수할 수 있다면 시장이 정상화될 것이라는 낙관론도 있다.
여전히 공급이 부족하지만 현지 구매자를 위한 경제성 문제가 있다.
2000년대 초반에 주택 투기꾼들이 주택 시장에 몰려들었고 투자자들은 라스베이거스와 같은 빠르게 성장하는 선벨트 (Sunbelt) 도시를 목표로 삼았다.
2008년 주택 거품이 터지면서 궁극적으로 라스베이거스에 불리하게 작용했고 투자자들은 가장 먼저 떠났다. 물론 이런 재고 축적이 라스베이거스에 더 큰 가격 하락 압력을 가하고 있다.
라스베이거스는 다시 한 번 주택 시장 냉각의 중심에 섰다. 전년 대비 라스베이거스의 재고는 83% 증가했다. 가격이 빠르게 둔화될 뿐만 아니라 역사적으로 빠르게 주택 매매가 느려지고 있다. 사실, 2022년의 냉각은 2008년 폭락 직전의 거품이 많은 도시의 냉각보다 더 빠르다.
라스베이거스의 집값이 2022년 4분기에서 2024년 4분기 사이에 4% 하락할 것으로 예상한다. 일부에서는 이를 주택 조정으로 간주하지만 폭락은 아니고 속도 조절이다.
경제 펀더멘탈이 도시 집값 좌우
분명히 할 것은 모든 미국 주택 시장이 보이시나 라스베이거스만큼 빠르게 변화하는 것은 아니라는 사실이다.
급등한 모기지 이자율이 전국에 고르게 영향을 미쳤지만 팬데믹 주택 침체는 그렇지 않았다.
전년 대비 버지니아 비치의 재고는 7% 감소했고 이는 빠른 수정이 아니다. 오스틴, 보이시, 라스베이거스의 주택 시장이 주택 냉각으로 인해 큰 타격을 받는 이유는 근본적인 경제 펀더멘털의 결과라고 봐야한다.
팬데믹 주택 붐은 일부 도시의 주택 가격을 지역 소득이 뒷받침할 수 있는 수준 이상으로 끌어올렸다. 보이시 (Boise)와 오스틴 (Austin)은 각각 72%와 61% "과대평가"되어 있다. 한편 버지니아 비치는 19%만 "과대평가"되어 있다.
기본 경제 펀더멘털에 비해 단순히 과대평가되는 있다는 사실만으로 집값이 조정되는 수준으로 떨어질 것이라고 단정할 수는 없다.
역사적으로 말하면, 주택 경기의 주기가 전환되면 일반적으로 주택 가격 조정의 가장 높은 위험에 있는 주택 시장이 "과대평가"된다. 라스베이거스와 같은 도시의 재고 급증은 다시 한번 가격 하락이 현실로 나타날 수 있음을 시사한다.
일부 도시에서는 집값이 불과 2년 만에 40% 이상 상승했다. 어느 시점에서 이는 경제성이 문제가 된다. 급여는 더 높은 생활비를 따라가지 못하고, 더 높은 월 모기지 지불액에는 상한선이 있다. 일반적으로 더 높은 수준의 가격 상승을 보인 지역은 더 큰 가격 하락을 보여주는 도시가 될 것이 확실하다.
팬데믹 주택 붐으로 미국의 주택 가격은 42% 급등했다.
앞으로 이런 상승분은 줄어들게 되고 이를 가격 하락이라고 부른다. 그럼에도 주택 가격은 올해 10% 이상 하락하지 않을 것으로 보인다. 2~3년간 걸쳐 40% 떨어지더라도 정상 수준에 도달하는 것이다. 오히려 일부 지역은 주택 가격이 더 오를 가능성이 있다.
케이스-쉴러 주택 가격 지수에 따른 7월 주택 가격은 6월보다 0.24% 하락해 2012년 이후 처음으로 전월 대비 가격이 하락했다.
그럼에도 올해 9% 올랐기 때문에 여전히 8.5% 이상 상승했다.
집값이 가장 많이 오른 지역은 IT 기술 허브도시와 팬데믹으로 느슨한 도피처로 여겼던 교외 도시다. 이는 집값 하락이 이런 경제 펀더멘탈에 좌우되는 도시에서 주로 나타날 것이란 사실을 보여준다.
IT 허브는 10%, 팬데믹 도피처는 5% 하락
150개 주요 도시 가운데 3 분의 2에 해당하는 98개 도시에서 2022년 주택 가격 최고점에서 하락할 것으로 보고 있다.
실리콘 밸리를 비롯한 시애틀 등 IT 허브 도시들은 최대 10%까지 가격이 떨어지면서 실제로 주택 조정이 나타날 수 있다.
그리고 원격 근무가 널리 확산되면서 번잡한 도시 대신 인기를 끌었던 느슨하면서도 도시의 장점을 가진 교외 도시들은 5% 수준의 가격이 하락할 전망이다. 70~80%까지 가격이 폭등한 것에 비하면 10% 하락은 그야말로 여전히 30~40% 이상 상승한 수준을 유지하는 것이다.
그럼에도 인플레이션과 경기 둔화를 감안한다면 상당한 영향을 줄 수 있다.
IT 허브 도시들은 대개 ‘나스닥 (NASDAQ)’에 등록된 회사들이 많아 “나스닥 도시”로 불린다.
나스닥 도시들은 벤처 투자 자금이 몰려 있고 비즈니스 활동이 많아서 상대적으로 주택 가격이 전국에서 가장 비싸다. 나스닥 등록 기업은 실적에 비해 기업 가치가 높기 때문에 경기가 둔화되거나 인플레이션 우려로 금리가 오르는 경우 주식 가치 하락폭이 가장 크다.
이는 해당 도시의 주택 가격 하락으로 이어지고 가장 큰 집값 하락을 보이게 된다. IT 대기업을 비롯한 유망한 기술 관련 기업들이 경기 둔화에 따른 구조 조정에 돌입하면서 해고가 늘어나고 있다.
이는 전반적인 IT 관련 산업이 위축되는 것을 의미하고 이들 산업이 자리잡은 도시들의 집값은 상대적으로 큰 폭으로 떨어질 것이다. 샌프란시스코를 중심으로 베이 지역과 실리콘 밸리 그리고 시애틀을 비롯한 신흥 IT 허브 도시들이 여기에 해당하며 10% 이상 집값이 하락할 것으로 전망하고 있다.
다음으로 팬데믹 기간동안 원격 근무와 더불어 한적한 도시 생활을 누리기에 적합한 지역으로 인기를 모았던 교외 도시들이 5% 수준의 가격 하락을 보일 것으로 예상한다.
아직도 상당수의 교외 지역의 주택들은 인기가 있어서 주택 가격이 여전히 상승 중이다. 다만 지나치게 많이 올랐던 오스틴, 샬럿, 애틀랜타, 랄리, 덴버, 보이시 그리고 라스베이거스 등이 집값이 하락할 도시에 해당한다. 교외 도시는 팬데믹을 계기로 다시 인기를 얻기 시작했고 새로운 거주 추세로 자리잡을 수 있다.
상당수의 교외 도시들이 가격이 하락하겠으나 인프라를 잘 갖추고 유망한 산업을 거느린 대도시 주변인 집값은 거의 변동이 없을 것으로 보인다.
연방 정부가 위치한 워싱턴 DC와 인근 도시들은 경기 침체가 오면 오히려 집값이 상승할 가능성도 있다.
헬스케어 산업이 자리잡기 시작한 보스턴과 낙태를 허용하고 있는 주의 중소 도시들이 집값이 떨어지지 않고 상승할 수 있다. 낙태와 관련해 직장을 가진 젊은 여성들은 심각하게 낙태가 허용된 주로 이사하는 것을 고려하고 있는 것으로 나타났다.
대도시보다는 주변의 중소도시가 인기를 얻을 전망이다. IT 산업의 위축에도 불구하고 데이터 센터는 더욱 확장될 가능성이 있고 이런 산업이 자리잡고 있는 라우든 카운티는 가격 하락의 영향을 받지 않을 가능성이 크다.
물류센터가 있는 도시들도 온라인 구매의 증가로 오히려 호황을 보일 가능성이 있다. 애틀랜타는 집값이 폭등해 하락 우려가 있다고 보기도 하지만 물류 센터라는 점을 감안하면 하락폭은 적을 것으로 보인다.
이처럼 지역을 주도하는 산업이 무엇인가에 따라 주택 가격은 하락할 수도 또는 오를 수도 있다.