이유는 반복 구매자가 늘어났기 때문
첫 주택 구매자와 낮은 소득자는 기회 점차 상실
주택 가격이 오르고 모기지 이자율이 상승해 주택 구입이 더 쉽지 않은 조건임에도 더 많은 계약금을 내고 집을 구입하고 있다.
계약금의 중간값 보다 평균값이 더 높아지면서 실제로 주택 구입자들은 계약금에 돈을 더 내고 있다. 이것이 주택 구입에 더 유리한 것인지는 알 수 없지만 모기지 비용을 낮추는 것은 분명하다.
그리고 그만큼 저축한 돈이 더 많이 있어야 가능한데 집을 구입하는 사람들은 재정적으로 더 유리한 상황이라고 볼 수 있다.
주택 구매 경쟁에 더 유리하다고 여겨
3분기 주택 구입을 위한 계약금 중간값은 전년 동기 대비 11.3% 증가한 30,434달러로, 2013년 데이터 추적을 시작한 이래 가장 높은 총액을 기록했다.
평균 계약금 비율은 같은 기간 주택 구매 가격의 14.71%에 달해 지난 10년 동안 가장 높았다. 이런 추세는 오늘날 주택 구매자들이 거액의 지불금을 기부할 인센티브와 수단을 가지고 있음을 시사한다. 그들은 자산이든 현금이든 자신의 부를 활용해 동일한 액세스 권한이 없는 경쟁자를 이길 수 있다.
또한 재고가 너무 빡빡하고 모기지 이자율이 너무 높기 때문에 시장에 주택 매물이 제한되어 있기 때문에 사람들이 경쟁 수단으로 더 많이 계약금을 걸고 더 높은 경쟁 환경이 조성되고 있다.
주택거래업체 리얼터(realtor.com)의 분석에 따르면 계약금을 더 많이 내는 것이 모기지 융자액을 낮추고 주택 채무를 낮추기 위한 것이 아니라 주택 구매 경쟁에서 유리한 위치에 있기 위함이라고 한다.
계약금을 많이 내면 주택 모기지 융자 액수가 줄어 모기지 대출을 받기가 쉽다. 또한 주택 구입 과정에서 주택 중개인과 융자인은 더 많은 계약금을 권유하기도 한다.
주택 구입이 점차 어려워지면서 계약금을 내는 액수가 증가하는 것으로 보인다. 그리고 주택 가격이 더욱 급증하면서 계약금의 절대 액수가 늘어난 것으로 봐야 한다. 그렇다고 주택 구입자가 주택 구입 가격의 20%에 해당하는 액수를 모두 감당하면서 집을 사지는 않고 있다. 모기지 이자율이 낮았을 때 계약금의 비율은 10%에 미치지 못했으나 지금은 14%가 넘어갔다.
그럼에도 20%보다 적기 때문에 모기지 보험은 부담하고 있다는 점에서 비용을 줄이는 것보다는 경쟁에서 유리할 것으로 여기고 계약금이 늘어난 것일 수 있다.
계속 증가하는 계약금
리얼터(Realtor.com)의 데이터에 따르면 중간 계약금 금액은 팬데믹이 시작되기 전인 2019년 3분기 13,937달러에서 3분기 거의 30,500달러로 지난 4년 동안 118% 증가했다.
계약금의 급등은 부분적으로 팬데믹 기간 동안 급격히 상승한 주택 가격에 기인할 수 있다. 중간 주택 가격은 2019년 같은 기간의 266,861달러에서 3분기에 373,253달러로 거의 40% 상승했다.
주택 가격에서 차지하는 평균 예금 비율도 증가했다. 2013년 이후 연평균 계약금 비율은 11.39%였지만 코로나 시작 이후 이 수치는 12.75%로 증가했고 3분기에는 14.71%를 기록해 구매자가 더 많은 자산을 보유하고 주택 소유를 시작하고 있음을 시사한다. 오늘날의 주택 구매자는 새 주택에 대한 지분을 늘려야 할 충분한 이유가 있다. 우선, 이들은 자신을 덜 위험한 구매자로 제시함으로써 다른 제안을 이기고 싶어한다.
주택 구매자가 여러 입찰 시나리오에 들어갈 때 구매자의 재정 건전성에 대한 보험 정책이기 때문에 주택 판매자는 더 많은 금액을 지불할 수 있는 주택 구매자를 선택하는 것이 더 안전한 베팅이 된다.
게다가 주택 구매자는 오늘날의 높은 모기지 이자율에 따라 월 지불액을 줄이기를 원하며 더 큰 계약금이 그것을 가능하게 해줄 수 있다.
예를 들어, 주택 가격 600,000달러인 집을 사기 위해 계약금으로 10%를 내고 구입하려는 주택 구매자는 30년 모기지 이자율이 7.57%인 상황에서 약 3,800달러의 월 모기지를 내야 한다.
런데 동일한 시나리오에서 15%의 계약금을 지불하면 월 모기지 지불액은 3,600달러로 줄어든다. 주택 구매자들이 대출에 대한 이자 금액을 제한하려고 하는 것은 많은 의미가 있다.
변화하는 구매자 풀은 계약금을 늘리는 또 다른 이유다. 오늘날의 시장에서 구매하기에 충분한 현금을 마련할 수 있는 주택 구매자는 전통적인 구매자가 아니다. 그들 중 대다수는 이월 지분이 있는 반복 구매자, 고소득 가구 또는 거액의 계약금을 받을 수 있는 구매자들이다.
참여하는 주택 구매자들은 아마도 많은 돈을 가지고 있을 것이고, 그들은 이전 주택 판매에서 더 많은 돈을 계약금으로 낼 수 있는 사람들이다. 그리고 마지막으로 예산 측면에서 그다지 걱정이 없는 사람들이 집을 살 계약금을 더 지불하고 있다.
집을 팔고 또 다시 구입하는 반복 주택 구매자
계약금을 더 내면서 주택을 구입하는 요즘 사람들은 보통 평범한 사람들이 아닌 편향된 특정 집단이라고 할 수 있다.
전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 2022년 주택 구매자와 판매자 프로필에 따르면 평균적으로 반복 구매자는 주택 구매 가격의 17%를 계약금으로 지불한 반면 첫 주택 구매자는 평균 6%를 지불했다.
반복 주택 구매자는 항상 주택 구매자 풀의 대부분을 차지했지만 2022년에는 반복 주택 구매자의 점유율이 75%로 증가해 구매자 4명 중 거의 3명을 차지했다. 이는 1981년부터 2021년까지 역사적 평균인 61.5%에 비해 크게 늘어난 것이다.
첫 주택 구매자 수는 역사적 평균 이하로 줄어들어 작년에 26%를 기록해 사상 최저치를 기록했다. 8월에는 첫 주택 구매자가 전체 주택 구매의 29%에 불과해 장기 평균보다 훨씬 낮았다.
질로우(Zillow)의 소비자 주택 동향 보고서 2023에 따르면 처음으로 주택을 구매하려는 잠재 주택 구매자는 일반적으로 반복 주택 구매자보다 소득이 낮다.
첫 주택 구입자의 중간 소득은 75,000달러에서 79,999달러, 예비 반복 구매자의 경우 중간 소득은 125,000달러에서 149,999달러다.
오늘날의 주택 시장이 너무 가격이 비싸고 경쟁하기가 너무 어려워 돈이 많은 사람이 상대적으로 주택 구입에 더 유리한 위치에 있다. 같은 보고서에 따르면 소득이 높을수록 주택 구매 성공률이 높아진다.
성공적인 주택 구매자의 비율은 100,000달러 이상을 버는 가구의 경우 42%, 50,000달러에서 99,999달러를 버는 가구의 경우 27%, 그리고 50,000달러 미만을 버는 가구는 19%였다.
일부 젊은 주택 구입자들은 가족이나 다른 사랑하는 사람들로부터 돈을 받아 돈을 벌고 있다.
최근 렌딩트리(LendingTree) 보고서에 따르면 Z세대의 78%와 밀레니얼 세대 주택 소유자의 54%가 계약금에 대해 일종의 재정 지원을 받았다. 지금 당장 집이 얼마나 비싼지 알 수 없다. 그리고 이 때문에 사람들이 부모나 다른 친지들에게 정말로 집을 사고 싶지만 너무 비싸서 도움이 필요하다고 말할 인센티브가 더 많다.
이는 갈수록 첫 주택 구입자의 주택 구매가 줄어들고 그나마 부모와 친구들의 도움을 받아서 집을 구입하고 있는 현실을 반영한다.
계약금을 충분히 내면서 주택 구입을 하고 있는 주택 구매자는 수단이 제한적이고 계약금이 적은 잠재적인 첫 주택 구매자를 주택 시장에서 밀어내고 있다.
첫 주택 구매자의 비율은 한 달 전 30%에서 8월 29%로 떨어졌다. 이는 2022년 11월의 26%보다 3%포인트 높은 수치로, 전국부동산중개인협회(NAR)가 데이터 수집을 시작한 이후 가장 낮은 수준이다.
낮은 계약금을 내고 주택을 구입하려고 시도하는 첫 주택 구매자나 소득이 상대적으로 낮은 사람들은 지금 주택 시장에서 전혀 매물에 접근할 수 없는 상황이 되고 있다.