집값이 크게 오르자 주택 관련 서류를 이용한 사기가 늘어나고 있어 서류 관리에 각별한 주의가 요구된다.
주택 소유권과 관련해 가장 중요한 서류는 타이틀과 신탁 증서 (trust in deed)다. 타이틀은 해당 주소지의 토지와 주택에 대한 소유주와 담보 현황을 담고 있고 신탁 증서는 모기지 융자를 해 준 기관의 모기지 상환 내역을 담고 있다.
모기지를 다 갚았을 경우, 집은 완전히 개인 소유가 되고 융자 기관의 권리는 사라지므로 이 서류를 주택 소유주에게 제공한다. 그런데 타이틀과 신탁 증서가 남의 손에 넘어간다면 집에 대한 권리가 살질 수 있기 때문에 이런 서류와 관련한 사기가 더욱 활개를 치고 있다.
타이틀 관련 사기
대개 회사 명의로 메일을 보내면서 자신들을 신용 한도와 두 번째 융자 관련 사기를 방지하는 업무를 하는 기업으로 소개하면서 접근한다.
누군가가 집을 담보로 돈을 빌렸고 이것을 막으려면 소유권을 안전하게 보호하기 위한 타이틀 정보를 자신에게 넘겨주면 소정의 수수료를 통해 사기 액수를 막아준다고 한다. 겉으로 보기에는 그럴듯하고 뭔가 보호해주는 것처럼 보이지만 이것이 사기다.
그리고 이 수법이 통하지 않을 경우, 부동산 세금을 내지 않도록 해준다는 명목으로 또다시 타이틀을 요구한다.
불필요한 서비스이지만 대부분의 사람들은 이런 내용을 듣고 보면 그럴듯해서 상당수가속아 넘어간다.
주택과 관련해 붉은 글씨로 경고 문구가 가득한 메일이 오는 경우 거의 이런 사기에 해당한다. 무엇보다 결론적으로 개인 정보와 타이틀 그리고 신탁 증서 같은 것의 카피와 사진을 요구하는 경우가 많기 때문에 이 부분을 특히 주의해야 한다. 세금 당국이나 모기지 은행 측에서 이런 서류를 절대로 요구하지 않는다는 점도 명심해야 한다.
때때로 이런 사기와 관련된 회사는 주택 소유자가 정부 기관으로부터 무료로 받을 수 있는 서비스를 대신 제공해준다는 내용의 메일을 집으로 보낸다.
일부 주에서는 해당 주택에 주 거주지로 거주하는 경우 주택의 부동산 세금을 감면받을 수 있다. 대부분의 경우 할인을 받으려면 과세 관할 구역이 있는 양식을 작성하기만 하면 된다.
그러나 일부 회사는 주택 소유자의 세금 고지서를 모니터링해 주택 소유자에게 수수료를 지불하고 세금 감면을 받을 수 있는 서비스를 제공한다는 내용의 우편물을 발송한다.
다른 관할 지역에서는 부동산 문서의 기록 또는 제출을 처리하는 사무실에서 주택 소유권 이전 문서가 기록 또는 제출된 경우 주택 소유자에게 알리는 서비스를 제공하기도 한다.
문서 기록을 처리하는 지역 증서 사무실 또는 기타 사무실이 주택 소유자에게 해당 서비스를 제공하는지 반드시 문의할 필요가 있다. 그렇게 하는 경우 자동 시스템에 등록하기만 하면 타이틀에 변경 사항이 있을 경우 정보가 관할 정부 기관에 바로 전송된다.
그리고 이런 정보에 무료로 액세스할 수 있음에도 불구하고 이 서비스를 유료로 제공하는 회사가 있다. 잘 모르는 이를 상대로 서비스 제공을 빌미로 푼돈을 받아내는 것이다.
타이틀 이전 방식 알면 사기 면해
타이틀 관련해서는 순식간에 수십만 달러에 달하는 주택을 사기당하는 수가 있다.
주택 판매자로부터 구매자에게 주택 소유권이 이전되는 과정을 알면 타이틀 관련 사기를 당할 위험이 크게 줄어든다.
주택 판매자는 주택에 대한 소유권을 구매자에게 이전하는 문서를 준비하고 그 문서는 주택이 위치한 토지 기록을 처리하는 사무실에 제출되거나 기록된다. 한국의 경우 등기소가 되지만 미국은 대개 타이틀 관련 변호사 사무실에서 이 업무를 대신한다.
일부 지역에서는 소유권 등록 시스템을 사용해 문서를 제출하는 방식에 몇 가지 추가 단계가 필요할 수 있다.
누군가가 귀하의 소유권을 훔치는 경우 귀하를 사칭하는 문서를 작성하고 양도 문서에 허위로 서명해야 한다.
그런 다음 그들은 자산 (현금 재융자 또는 주택 모기지 대출 또는 신용 한도)에 대해 대출을 받으려고 시도하고 즉시 자산을 제거한다. 소유한 집에 살고 있다면 소유권 보호 서비스가 필요하지 않다.
온라인으로 수집할 수 있는 것에서 이런 서비스는 귀하의 집에 대한 소유권에 대해 기록될 수 있는 모든 문서를 모니터링한다. 이런 서비스는 누군가가 해서는 안될 귀하의 집 소유권에 어긋나는 무언가를 기록하려는 경우 귀하를 도울 것이라고 주장한다. 그러면서 이들이 내세우는 서비스는 약 20 달러의 월간 요금으로 제공된다고 꼬드긴다. 결과적으로는 집을 완전히 잃어버리게 되는 것이다. 솔직히 신용과 주택 자산이 걱정된다면 신용 보고 기관에 신용을 동결하는 것이 더 나을 수 있다. 이렇게 하면 사기꾼이 귀하의 명의를 도용해 신용이나 모기지를 얻기 위해 사기를 시도하기가 어렵다. 사기꾼이 사기성 문서를 사용해 집의 소유권을 합법적인 소유자에서 자신의 명의로 변경하고 집 소유를 바꾸는 것이 최종 목적이 아니다. 사기꾼은 자신의 이름으로 바꾼 뒤 집을 팔거나 담보로 돈을 만드는 것이 목표다. 소유주가 집에 살고 있을 때는 사기꾼이 이렇게 하기가 더 어렵다. 집을 사려는 구매자가 집을 보고 싶어하거나 대출 기관이 모기지 목적으로 집을 둘러보려고 할 때 감지되기 때문이다. 따라서 사람들이 집에 오는 것을 볼 수 있을 때 사기꾼이 이를 시도할 가능성은 거의 없다. 집의 가치를 보호하는 보험을 제공한다는 회사도 볼 수 있다. 집의 가치가 하락해 집을 팔면, 이 회사가 그 차액의 일부를 지불한다고 되어 있다. 다른 회사에서는 집 소유주를 보호하기 위해 집 소유권을 "잠금"해야 한다고 주장하는 방법을 제시하기도 한다. 또한 가전 제품이나 설비가 고장 난 경우 제품과 비품을 수리하고 교체하는 보증 회사가 있다. 이 모든 서비스를 받는다면 매년 수천 달러를 내야 한다. 사기를 당하지 않으려면 경계를 늦추지 않고 온라인에 접속해 집에 대한 변경 사항이 있는지 확인하는 것이 필요하다. 가능하다면 몇 달에 한 번씩 온라인 시스템을 모니터링해야 한다. 다음으로, 주요 신용 조사 기관에서 신용을 동결하면 가장 큰 단일 자산을 보호할 수 있다. 모기지 완납 후 서류 꼭 챙겨야 이자율이 오르고 경기가 어려울수록 부채를 조속히 갚기 위해 모기지를 완납하는 사례가 늘어난다. 그런데 모기지는 부채이고 융자 기관은 집을 담보로 융자한 것이므로 이 관계를 청산하는 서류가 반드시 있어야 한다. 모기지를 갚고 나면 집에 대한 자부심을 새롭게 느낄 수 있다. 비로소 온전한 집을 소유하게 된 것이다. 모기지를 다 갚고 나면 매달 여분의 돈을 갖게 되고 집을 잃을 우려는 크게 줄어든다. 새로운 부채로부터 자유롭고 명확한 소유권 상태를 확정하기 위해 최종 모기지 지불보다 더 많은 일을 해야 할 수도 있다. 모기지 융자를 완전히 갚을 때 반드시 챙겨야 할 서류는 무엇인지 알아볼 필요가 있다. 모기지 상환 내역 확인 최종 모기지 상환을 하기 전에 대출 서비스 제공자에게 상환 견적 내역을 요청해야 한다. 주택 융자 계정에 로그인한 상태에서 서비스 제공자의 웹사이트를 통해 종종 이 작업을 수행할 수 있다. 그렇지 않은 경우 전화를 걸어 모기지 명세서를 요청하면 된다. 보수 견적서에는 집을 무료로 소유하기 위해 지불해야 하는 원금과 이자가 정확히 얼마인지 나와 있다. 또한 지불해야 하는 날짜도 명시되어 있다. 상황 기간이 오래 남아 있다면 단지 더 많은 이자를 내야 한다는 것을 보여준다. 남은 모기지를 모두 상환하려는 경우 현재 주택을 소유하고 있다는 증거와 같은 최종 서류를 제출하기 위한 최종 모기지 지불과 함께 일부 수수료를 내야 할 수도 있다. 그러나 원래 기간보다 일찍 대출을 상환하는 경우에도 수수료가 발생한다. 조기 모기지 상환에 대해 추가 지불을 하기로 결정했다면 대출 기관에 해당 자금을 대출의 원금 잔액으로 보내도록 요청하는 것이 중요하다. 그리고 대출 잔액을 상환할 때 발생할 수 있는 수수료를 미리 대출 기관에 문의해야 불필요한 오해를 방지할 수 있다. 또한 지불 명세서에는 은행 송금, 은행 수표 또는 인증된 수표를 통해 최종 지불을 해야 하는지 여부가 명시되어야 하고 이들 중 어떤 것이든 소액의 수수료가 부과된다. 그렇지 않은 경우 개인 수표 또는 ACH 송금이 가능한지 알아봐야 한다. 꼭 받아야 하는 문서 받아야 하는 문서는 대출 기관에 따라 다를 수 있지만 효력면에서 유사한 것들이다. 취소된 약속 어음(일반적으로 노트 “note"로 칭): 약속 어음에는 누군가가 모기지를 지불하기로 약속한다고 명시되어 있다. 이 문서를 받을 수도 있고 받지 않을 수도 있다. 대출금을 갚았다는 다른 증거 서류가 있는 한 받지 않아도 괜찮다. 신탁 증서 또는 모기지 증서("Trust in Deed"). 이 증서는 귀하가 모기지 지불을 중단할 경우 대출 기관이 귀하의 주택에 대한 권리를 가지고 있음을 보여주는 공식 문서다. 이것은 귀하가 모기지를 완납할 때 서비스 제공자가 보낼 수도 있고 보내지 않을 수도 있는 또 다른 문서다. 또한 모기지 서비스 제공자가 귀하의 증서가 원래 기록된 정부 기록 보관소 (또는 타이틀 회사)에만 문서를 보낼 수도 있다. 의무 충족 증명서 (Certificate of satisfaction): 지역 기록 사무소 (카운티 기록관, 카운티 서기 또는 거주 지역에 따라 다른 부서)는 귀하의 대출 서비스 제공자가 대출 상환에 대한 공식 문서를 제공하면 의무 충족 증명서 (Certificate of satisfaction)를 기록한다. 이서비스에 대해 25~50 달러를 내야 하는 것이 일반적이다. 대출 상환 명세서의 수수료 중 하나일 수 있다. 이것은 모기지 대출 상환 의무를 완전히 충족해 부채가 없고 온전히 귀하의 집이라는 기록을 위해 확실히 필요로 하는 문서다. 최종 모기지 명세서: 원금, 이자 또는 수수료가 없다는 것을 보여주는 최종 모기지 명세서를 무료로 쉽게 얻을 수 있다. 전액 상환의 증거로 이것 역시 필요할 수 있다. 대출 완납 편지: 대출 기관에서 대출 상환을 완료했음을 알리는 공식 서신을 보낼 수 있다. 다시 말하지만, 다른 증거가 있는 한 그렇지 않아도 괜찮다. 이 가운데 가장 중요한 것은 약 90일 이내에 의무 충족 증명서 (Certificate of satisfaction)가 타이틀에 기록되었다는 증거가 없으면 대출 기관에 연락해 담보권 (lien) 해제에 관해 논의해야 한다. 이와 함께 신탁 증서 (trust in deed)를 중요하게 여기는 지역도 있으므로 증명서로 통용되는 충족 증명서와 신탁 증서는 반드시 챙겨야 한다.