가장 최근 지표를 보면 -0.7% 하락
케이스-쉴러 지수와 홈가격지수 (HPI) 모두 상승 예상
주택 가격의 향방이 인플레이션이나 경기 침체 그리고 경제 회복 모두에 영향을 줄 수 있다.
지금은 금리 인상에 따라 주택 매매가 감소하고 가격이 둔화되는 모습을 보여주고 있으나 장기적으로 주택 가격이 폭락하지 않는다면 주택 소유자에게 힘든 경제 상황을 버티게 해줄 가능성이 있다.
이런 상황에서 주택 시장 정보 분석 업체 코어로직 (CoreLogic)이 가장 먼저 주택 가격의 전망을 내놓았다. 코어로직의 주택 가격 동향 보고서는 2022년 8월까지의 분석과 함께 2023년 8월까지의 주택 가격 예측을 내놓았다. 이에 따르면 내년 8월 까지 예년의 주택 가격 상승 추세보다 약간 낮은 3% 가격이 상승할 것으로 전망했다.
주택 가격 지수는 상승 예상
코어로직 (CoreLogic)의 홈주택가격지수 (HPI)는 주택 가격 추세의 조기 예상치를 제공하도록 설계되었다.
이 지수는 매달 발표되는 주택 가격에 따라 자동적으로 전망치가 수정되며 전환점을 더 빨리 알려주는 기술을 사용한다.
애초에 하버드 대학의 주택 경제 연구소에서 개발된 모델로 정상 주택과 부실 주택의 가격을 분리해 추정하고 이를 통합한 가격 추세를 함께 제시한다.
지역 경제를 연구하는 하나의 부문으로 국가, 주 그리고 핵심 주요 도시를 나눠 매트로 수준의 가격 동향을 추정한다. 주택 가격 예측과 시장 상황 지표는 지역 경제의 문제를 파악하는 수단으로 활용되면서 40년 이상 반복되는 기존 주택 판매 거래의 통계를 활용한다.
홈가격지수 (HPI)가 전국적으로 변화가 생긴 것은 2022년 8월로 나타나고 있다.
전국 주택 가격은 2021년 8월에 비해 2022년 8월에 전년 대비 13.5% 증가했다. 월간 기준으로 2022년 8월 주택 가격은 2022년 7월에 비해 0.7% 하락했다.
또한 홈가격지수 (HPI) 예측에 따르면 2022년 8월부터 9월까지 월간 기준으로 0.0%, 2022년 8월부터 2023년 8월까지 전년 대비 3.2% 상승할 것으로 나타난다. 이런 추세를 감안한다면 올해 2022년 주택 가격은 2021년 대비 10% 상승하는 추세를 보일 전망이다. 팬데믹 이후로는 여전히 50% 수준이다.
잘 알려진 케이스-쉴러 주택 지수 (CoreLogic Case-Shiller Index)에 대한 전국 연도별 백분율 변화를 향후 1년 후의 예측과 비교해 보여준다. 두 주택 가격 지수 모두 긍정적인 전망을 하며 전년 대비 퍼센트 변화가 완만하고 내년도 가격 상승을 예측하고 있다.
변곡점이 된 8월의 주택 가격
8월은 127개월 연속 연간 주택 가격 상승세를 이어갔지만 4개월 연속 가격 상승이 둔화되면서 년간 대비 13.5% 상승을 기록했다. 이는 2021년 4월 이후 기록된 전년 대비 가장 낮은 상승률이며 COVID-19 발병이 진정되면서 높은 모기지 이자율과 높은 주택 가격 추세로 인해 구매자 수요가 계속 냉각되고 있음을 부분적으로 반영한다.
전월 대비 0.7% 하락한 가격은 주택 구입자에 대한 열의가 감소했음을 나타내며 거의 4분의 3이 7월부터 전월 대비 하락세를 기록했다.
주택 소유 비용 증가는 구매자 수요를 약화시켰고 가격이 처음 예상했던 것보다 더 빠른 속도로 하락했다. 서부 해안 지역과 마운틴 서부의 주택 시장과 세컨드 홈 시장은 2021년 여름에 특히 강한 가격 상승을 기록했지만 올해 같은 기간 동안 월간 가격 하락을 처음으로 보였다.
낮은 가격 상승과 가격 하락은 젊은 잠재 주택 구입자들에게 반가운 소식이 되는 반면, 7%에 육박하는 모기지 이자율은 많은 주택 구입 희망자들을 여전히 시장에서 배제할 수 있다.
전년 대비 가장 높은 가격 상승율을 보인 주는 플로리다 26.4%, 테네시 20%, 노스캐롤라이나 19.9% 순이다. 그리고 자산 유형, 가격, 판매 사이의 시간, 대출 유형을 고려한 대도시의 주택 가격은 8월에도 계속해서 상승했고 마이애미가 전년 대비 27.1%로 1위를 차지했다. 이제 가격 상승폭이 감소함에 따라 앞으로 1년간 가격이 하락할 가능성은 커지고 있다.
주택 가격 둔화 이유
전국 주택 시장의 전반적인 건전성에 대한 코어로직 시장 위험 지수 (CoreLogic Market Risk Index)는 일부 지역에서 높게 나타나고 있다.
이는 주택 가격이 둔화될 가능성이 높다는 것을 말한다. 특히 가장 높은 가격 상승율을 보인 플로리다 주의 크레스트뷰-포트 월튼- 데스틴 (Crestview-Fort Walton Beach-Destin) 지역이 가격이 하락할 확률이 70% 이상으로 매우 위험한 가능성을 가진다.
향후 12개월 동안 집값이 하락할 가능성이 높은 지역으로 워싱턴 주의 브레머튼-실버데일, 벨링햄, 아이다호 주의 보이시, 네바다 주의 르노 (Reno)도 포함된다.
이처럼 일부 지역의 주택 가격 하락의 가능성을 높게 예상하는 이유는 거래 둔화에 기인한다.
대부분 팬데믹 기간 동안 ‘피신처’로 인기가 높았던 지역으로 세컨드 홈의 의미로 구입한 경우가 많았다. 경기 둔화 가능성과 쉽게 진정되지 않는 인플레이션 그리고 계속 상승하는 모기지 이자율은 세컨드 홈의 수요를 거의 얼어붙게 한다.
서부 해안 도시와 산악 지대의 쾌적한 도시 그리고 동부의 호반에 자리잡은 작은 도시들이 세컨드 홈이 집중된 지역들이다. 지역에 따라 앞으로 일년 동안 팬데믹 기간 동안 상승했던 가격이 모두 소실될 가능성이 있다. 즉 60~70% 상승한 가격 모두 떨어질 가능성이 높다. 물론 이런 지역은 전국적으로 볼 때 극히 일부에 지나지 않는다.
팬데믹 기간 동안 주거 지역으로 인기를 모았던 신흥 도시들은 가격 상승폭이 크게 둔화되더라도 팬데믹 기간 동안의 상승분을 모두 상실하지는 않을 전망이다.
대략 15% 정도 하락하겠지만 여전히 전년 대비 상승하는 추세를 보일 수 있다. 그리고 정상적인 지역들 이를 테면 팬데믹 기간 동안 40% 내외의 가격 상승을 보인 도시들은 전년대비 5% 이상 가격 상승을 보일 전망이다.
가격 상승이 전망되는 이유
주택 가격 하락은 왠만해서는 일어나지 않는 비정상적인 시장 상황을 반영한다.
그 동안 지나치게 높은 주택 가격 상승 추세를 보였기에 정상화 수준으로 가기 위해서는 상승폭이 즐어들 수밖에 없다. 이것이 수치로는 하락하는 비율로 표시될 뿐이다.
주택 가격은 지난 2년동안 급격하게 가격이 상승했다. 가격이 조금씩 하락하더라도 집을 구입하려는 사람들에게는 정상 수준보다 여전히 높다고 느끼게 된다. 주택 가격은 전년 대비 가격 차이를 비교해 상승과 하락 추세를 분석한다. 올해 13% 이상 상승한 추세에서 앞으로 계속 가격이 하락하게 된다. 그런데 하락폭이 적어서 한 해동안 누적된 하락폭은 상승폭보다 적다.
주택 매매가 급격하게 줄어들면 모기지 이자율도 수요가 줄어 추세보다 하락하게 된다. 7%에 육박하는 모기지 이자율이 6.5%에서 7.5% 수준으로 등락을 반복할 가능성이 높으며 신규 주택 건설이 정상 수준보다 낮아지고 있다. 경기가 어렵고 모기지 이자율이 급등하더라도 불가피하게 집을 팔고 사야하는 일정 수의 사람들이 있다.
매물이 이미 줄어든 것이 정상적인 추세로 자리잡은 상황에서 가격이 더 이상 떨어지지 않는 수준이 형성된다. 이는 주택 가격이 더 이상 오르지도 떨어지지도 않을 가능성을 보여준다. 이는 모기지 이자율이 연준이 더 이상 금리를 올리지 않는 정상 수준에 도달할 때까지 지속될 수 있다.
주택 가격이 마이너스로 감소하지 않는 이유는 특이한 경제 상황 때문이다. 고용 시장이 여전히 견고해서 실업률은 3% 후반에 머무르면서 안정된 고용 시장을 형성하고 있다. 임금 상승이 보장되면서 경제가 서서히 회복된다면 금리 상승은 멈추고 인플레이션은 감소할 수 있다. 주택 수요는 소득과 가장 밀접한 연관이 있으므로 이런 상황이 지속된다면 주택 가격은 하락하는 추세에서 벗어날 가능성이 있다.
이는 주택 가격이 10% 상승폭은 아니더라도 5~9% 수준의 가격 상승을 기대할 수 있게 해준다. 이는 고용 시장이 경제 침체를 억제하고 물가 상승 압박보다 크게 경제에 영향을 줄 수 있다는 것을 말한다. 결국, 주택 시장은 고용 시장의 도움을 받아 가격 상승 추세를 이어갈 가능성이 있다.