집값이 떨어지지 않는 놀라운 이유

누구도 관심 없는 시장으로 전락

주택 부족이 더 근본적인 원인

점점 더 많은 주택 판매자들이 가격을 낮추는 대신 매물을 내놓지 않고 취소하고 있다. 이로 인해 전체 비용이 높아지고 매물량이 감소해 결과적으로 주택 가격이 떨어지지 않고 있다.

전국의 주택 가격 상승세가 둔화되고 있는데, 이는 여전히 감당하기 어려운 시장 상황을 지켜보는 구매자나 불과 몇 년 전 이웃들이 엄청난 가격에 집을 파는 것을 본 집주인 모두에게는 만족스럽지 않은 상황이다. 주택 가격 변동은 데이터 제공업체마다 다르다. 부동산 데이터 분석 업체인 코탈리티(Cotality)는 2024년 9월부터 2025년 9월까지 전국 주택 가격 평균 상승률을 1.2%로 추산했는데, 이는 올해 초보다 감소한 수치다. 전국적인 중개업체인 레드핀(Redfin)은 9월 연간 상승률을 3.1%로 추산했다.

그리고 모기지보증기관인 페니매와 프레디맥을 관리하는 연방주택금융국은 11월 25일, 2025년 3분기와 전년 동기 대비 주택 가격이 3.26% 상승했다고 발표했다. 많은 사람들이 주택 구매를 감당하기 얼마나 어려운지에 대한 의견이 훨씬 더 많아졌다. 온라인 주택정보업체 리얼터닷컴(Realtor.com)의 최근 보고서에 따르면, 고소득층은 성장하고 저소득층은 감소하는 "K자형 경제" 현상이 주택 시장에도 나타나고 있다고 주장한다.

이 보고서는 올해 첫 7개월 동안 75만 달러 이상 주택 매매가 2024년 같은 기간보다 5.8% 증가한 반면, 75만 달러 미만 주택 매매는 3% 감소했다고 설명한다. 즉, 고가 주택이 시장 활동에서 차지하는 비중이 커지는 반면, 저렴한 주택 부문은 계속해서 위축되고 있다.

매물 철수 이유

더 많은 매도인들이 주택을 매물에서 철수하는 데에는 몇 가지 이유가 있다.

부실 매물 급증.

주택 매물 10채 중 7채(70%)는 "부실 매물"이었다. 즉, 최소 60일 동안 계약 없이 매물로 나와 있었다. 한 걸음 더 나아가, 매물 목록에서 삭제된 일반적인 주택은 판매자가 매물을 철회하기 전까지 100일 동안 매물로 남아 있었다. 지난 몇 년 동안 팔리지 않은 매물이 증가한 것은 시장에 매수자보다 매물이 50만 개 더 많기 때문이었다. 많은 매도자가 매물을 그대로 두거나 가격을 인하하기보다는 매물을 철회하고 있다.

수요 감소.

주택 구매 수요 감소로 판매되지 않는 재고 매물이 늘어나고 있다. 높은 주택 모기지 대출 이자율, 높은 주택 가격, 그리고 광범위한 경제 불확실성으로 인해 잠재적 매수자들은 소외되고 있다. 예를 들어, 많은 사람들이 정부 폐쇄로 인해 주택 구입과 같은 주요 소비를 미루고 있다. 경제 상황을 관망하면서 시장을 주시하고 있는 것이다.

매도자는 손실을 감수하고 싶어하지 않는다. 매물 목록에서 삭제된 주택의 약 15%가 손실을 보고 판매될 위험이 있었는데, 이는 5년 만에 가장 높은 비율이다. 이런 매도자 중 상당수는 손실을 보고 싶지 않아 매물을 철회하는 어려운 결정을 내렸을 가능성이 높다.

임대인이 되는 선택권.

일부 잠재적 매도자들은 원하는 가격보다 낮은 가격에 집을 파는 것보다는 매물을 정리하고 임대하는 것을 선호한다. 많은 사람들이 주택 시장이 회복되면 다시 매물로 내놓는 것을 고려할 것이다. 철회했다가 다시 매물로 나오는 경우는 70%가 넘는다.

매물 수 증가.

활성 매물 수는 전년 동기 대비 8% 증가해 2019년 이후 최고치를 기록했다. 매물이 많을수록 매물에서 빠져나가는 주택도 많아진다.

주택 시장 '정점'은 지나갔을지도

한편, 판매를 고려하는 주택 소유자들은 최근 시장 '정점'을 놓쳤을지도 모른다는 현실에 직면해야 한다. 대부분의 부동산 중개인과 전문가들은 주택 매매는 시장 타이밍이 아닌 실제 필요에 따라 이뤄져야 한다고 조언하지만, 얼마 전만 해도 더 높은 가격을 받을 수 있었다는 사실을 알게 되면 일부 소유자들은 불만을 품을 수 있다.

이웃들이 호가보다 5%, 10%, 또는 20% 높은 가격에 매물을 내놓고 주말에 하루에 40건의 매물 공개를 하는 것을 보고, 자신들도 그런 상황을 원하지만 다시는 그런 상황을 볼 수 없을 것이다.

주택 매물 취소 건수는 전년 대비 28%라는 사상 최대치를 기록했다.

이미 경색된 주택 시장에서 약 85,000 명의 매도자가 집을 취소했는데, 이는 8년 만에 9월 기준 최고치에 해당한다. 이런 매물 중 상당수는 수개월 동안 매물로 남아 있었고, 매물의 70%는 최소 60일 이상 시장에 나와 "부실 매물"로 분류되었다. 매물 목록에서 제외된 주택은 일반적으로 거의 100일 동안 계약 없이 방치되어 있었고, 매도자들은 약화된 구매자 수요에 맞춰 호가를 낮추는 대신, 기다렸다가 매물을 삭제하는 것을 선호했다.

매물 목록에서 제외된 주택의 약 15%는 손실을 감수하고 판매될 위험이 있었고, 소유주들은 손실을 감수하고 판매하기보다는 임대를 선호했다. 매물 목록에서 제외된 주택은 종종 3개월 이내에 재매물로 다시 나온다. 이 때문에 매물 목록에서 제외하는 것이 매도자의 전략이 될 수 있지만, 레드핀에 따르면 다시 시장에 나온 주택 중 31.6%만 실제 판매되었다.

매물 폐지 증가는 주택 구매 수요가 미미함에도 불구하고 가격이 상승하는 이유를 설명한다. 매물에서 철수했던 주택 5채 중 1채는 재매물이다. 여름 동안 매물에서 제외된 주택 5채 중 약 1채가 3개월 이내에 다시 매물로 올라왔다. 7월에 매물에서 제외된 주택의 20%가 재매물로 나왔고, 6월에 매물에서 제외된 주택의 18%도 재매물로 나왔다.

매물에서 제외되는 경우가 종종 판매 전략으로 사용된다. 일부 판매자는 매물 목록에서 가격 하락을 허락하지 않도록, 그리고 매물 목록에 있는 기간을 재설정하기 위해 주택을 매물 목록에서 제외했다가 더 낮은 가격으로 다시 매물로 내놓다. 7월에 매물 목록에서 제외되었다가 다시 매물로 나온 주택 중 31.6%가 판매되었다.

최근에 주택을 구매한 사람들이 매물 목록에서 제외할 가능성이 가장 높다. 매물 목록에서 제외된 주택의 약 3분의 1은 2~5년 전(2020년~2023년)에 주택을 구매한 매도인이 소유한 주택이었다. 나머지 13%는 2년 전(2023년~2025년)에 처음으로 주택을 구입했던 매도인이 소유한 주택이었다.

종합적으로 볼 때, 매물 철수의 거의 절반은 지난 5년 이내에 주택을 구매한 판매자에게서 발생했다. 전체 매물 중 지난 5년 이내에 주택을 구매한 사람이 소유한 매물은 37%로, 이 비율이 더 낮았기 때문에 해당 집단은 매물을 시장에서 철수할 가능성이 더 높다.

단기간 주택을 소유한 판매자가 매물 폐지 가능성이 더 높은 데에는 몇 가지 이유가 있다. 팬데믹 기간 동안 주택을 구매한 많은 주택 소유자는 여전히 높은 가격을 예상한다. 그들은 판매자 우위 시장을 기억하기 때문에 가격 협상이나 양보를 원하는 구매자에게 양보하기를 꺼린다. 최근 주택 구매자는 시장 상황을 미리 살펴볼 가능성이 더 높다. 원하는 가격에 주택을 구매하면 더 나은 동네의 더 큰 집으로 이사할 수도 있지만, 그렇지 않으면 그대로 살 것이다.

하지만 기존 주택 소유자는 주택을 팔려는 의욕이 더 강하다. 은퇴 후 다운사이징이나 이사를 고려하는 경우가 많기 때문이다. 게다가 2020년에서 2022년 사이에 주택을 구매한 사람들 중 상당수는 초저금리 주택 모기지 대출을 받았다. 이들 중 일부는 원하는 가격에 주택을 구매할 수 있을 때만 낮은 이자율을 포기할 의향이 있다. 그렇지 않으면 주택 판매와 이사라는 계산이 맞지 않는다.

주택 구매력 위기의 원인

최근 발표된 레드핀 데이터에 따르면 매물 등록이 취소된 주택 수가 역사상 최고치를 기록했고 주택이 너무 많이 매물로 나와서 매도자들이 매물을 없애고 있다. 많은 주택 소유주들이 낮은 가격을 받아들이기보다는 기존 매물을 유지하는 것을 선호하기 때문이다. 주택 소유주들은 가격을 낮추는 대신 매물을 취소하는 경우가 점점 늘어나고 있는데, 이는 매도자의 기대와 매수자의 현실적인 감당 능력 사이의 격차가 커지고 있음을 보여준다. 이로 인해 아무도 손댈 수 없는 시장이 되고 있다.

이런 매물 취소의 자신감의 일부는 역동적인 주택 가격 추세에서 비롯된다. 수요 감소에도 불구하고 주택 가격은 계속해서 상승하고 있기 때문이다. 레드핀은 주택 매매 중간 가격이 전년 대비 2.4% 상승해 8개월 만에 가장 큰 폭의 상승세를 기록했다고 밝혔다. 매도 호가 중간 가격은 2.5% 상승해 주택 가격이 완전히 하락한 것은 아니라는 의견을 뒷받침했다.

30년 만기 주택 모기지 대출 이자율이 6.2% 안팎을 기록하고 있지만, 12월 연방준비제도(Fed)의 추가 금리 인하는 주택 모기지 대출 이자율 하락으로 이어질 가능성이 높다. 주택 모기지 대출 이자율은 2주 전보다 상승했지만, 전년 대비 하락했다. 주택 구매에 대한 관심도 증가하고 있지만, 이는 주택 부족 현상과 맞물려 있다. 구글 트렌드에 따르면 인터넷에서 "매물 주택"을 검색하는 사람이 20% 증가했지만, 더 큰 문제는 공급 감소다.

골드만삭스에 따르면, 전체 주택 공급량을 구성하는 임대료와 주택 소유자 비율은 "금융 위기 이전 20년과 금융 위기를 촉발한 주택 시장 붕괴" 기간보다 낮다. 이런 격차는 "부담 가능성 문제의 근원"인 수요와 공급의 격차 심화에 기인한다. 골드만삭스는 전국에 300만~400만 채의 주택이 부족한 것으로 추산하는데, 이는 "시간이 지남에 따라 부담이 커진" 토지 이용 규제 때문이다.

이런 부족 현상은 판매자의 기본적인 심리를 더욱 강화한다. 시장 공급 부족은 수요 증가로 이어지고, 결과적으로 가격 상승으로 이어져 주택 구매력 격차를 심화시키는데, 이는 저금리와 인플레이션 압력으로 인해 더욱 심화된다.

또 다른 이유는 도심 인근 주택 부지 부족이다. 골드만삭스 보고서에 따르면, 1960년대 초 70%가 넘었던 부지 부족률은 현재 약 40%로 감소했다. 이런 생산성 감소는 잠재적 신규 주택 건설업체들의 경쟁 심화 및 가격 하락 가능성에 따른 시장 진입 압력 속에서 나타나고 있다. 건설 완료까지 걸리는 평균 기간 증가와 더불어 이런 요인들이 주택 시장을 불안정하게 만들었다. 이는 단기적으로 해결될 수 있는 것이라 장기적인 주택 시장의 고질적 문제이기 때문에 가격 하락은 쉽사리 나타나지 않을 것이다.