조합이 주식 지분을 소유하는 방식
집은 소유가 아니라 지분에 따른 점유
이 기존 집을 사고 파는 거래와 다르다는 점에서 차이가 있다.
조합 주택은 실제로 주택 단지를 지은 회사로부터 단지의 일정 지분을 구입해 조합 주택의 소유자가 되는 방식이다.
그러므로 본질적으로 조합 주택의 모든 유닛은 회사 (비영리) 소유이며 유닛을 지분 소유자에게 빌려준 형태로 이해할 수 있다. 그래서 주택의 크기는 지분의 차이라고 볼 수 있다.
조합 주택이란?
주택 협동 조합 (또는 협동 주택: co-op housing)은 주택 커뮤니티에 대한 지분, 회원권 또는 점유 권리를 보유한 개인 그룹이 공동으로 소유하고 관리하는 주택 단위에 대한 법적 용어다.
조합 주택은 아파트 건물처럼 보이지만 구매자가 자신의 유닛을 소유하는 대신 전체 단지의 지분을 소유한다. 조합 주택 소유자는 주택 단지의 주식을 구입하고 해당 주식의 소유권은 집에 대한 독점 임대와 함께 제공된다. 일부 주택 구매자, 특히 뉴욕, DC, 시카고와 같이 인구 밀도가 높은 도시의 경우 조합 주택은 드문 일이 아니고 살기에도 좋은 투자가 될 수 있다.
조합 주택은 본질적으로 이사회가 있는 금융 비영리 법인이며 각 구성원은 커뮤니티의 주주다. 이것은 협동 조합 소유자가 실제로 유닛을 소유하는 것이 아니라 지분의 액수에 따라 유닛의 크기가 결정된다는 것을 의미한다.
조합 주택의 종류와 형태
조합 주택의 구조를 기준으로 세 가지 기본 유형이 있다.
시장 가격 조합 주택: 소유자가 원하는 만큼의 돈을 주고 집을 팔 수 있는 대부분의 표준 주거 부동산처럼 간주된다. 이런 유형의 금융 시장 비율 조합 주택은 뉴욕시에서 매우 일반적이다.
주식 제한 조합 주택: 일반적으로 저렴한 주택을 찾는 사람들을 대상으로 한다.
주식 회원이 집에서 벌 수 있는 한도가 있으므로 막대한 이익을 위해 주식을 팔 수 없다. 이 제한은 이런 조합 커뮤니티를 저렴하게 유지하기 위해 작동한다. 이런 조합의 예로는 50,000명 이상의 조합원과 15,000개 이상의 유닛이 있는 미국 최대의 조합 주택 뉴욕시의 Co-op City이다.
제로 지분 조합 주택: 마지막 유형인 그룹 지분 또는 제로 지분 조합 주택의 경우 조합원은 주택에서 재정적 자산을 축적하지 않지만 시장 가치보다 낮은 임대료를 지불한다. 조합 주택 회사는 건물을 소유하지 않고 임대하며 자산 가치를 축적하지 않는다. 이 경우 건물이 매각될 경우 조합은 현금 준비금을 보유할 수 있다
조합 주택은 주로 대도시에 있지만 다양한 유형과 크기가 있다. 단독 주택, 타운하우스, 중층이나 고층 아파트 단지, 가든 아파트, 시니어 주택, 학생 기숙사, 특별 주택 그리고 이동식 주택 공원 등 거의 모든 유형이 포함된다. 조합 주택은 부동산과 마찬가지 방식으로 구입한다.
조합 주택의 구매와 관리
조합의 주식을 구매하기 위해 각 구매자는 전통적인 모기지 대신 "주식 대출"을 받는다.
이 대출은 모기지와 매우 유사하게 운영되지만 대출 기관에 대한 대출 상환 외에도 조합 주택 거주자는 건물 운영과 유지 관리에 소요되는 공통 비용을 비례 배분으로 지불해야 한다.
구매자는 현금을 지불하거나 대출을 받는다. 조합에서 주택을 구입하기 위해 모기지 대출을 받아야 하는 경우, 대출은 실제로 모기지가 아니다. 그것은 주식을 구입하기 위한 대출이 된다. 실제로는 기본적으로 일반 모기지와 동일하지만 더 엄격한 요구 사항이 있다. 어떤 경우에는 조합 대출 또는 주식 대출의 경우 10%에서 20%의 계약금이 필요하다.
"유지 관리"에 해당하는 비용은 일반적으로 매월 파트너십에 지불되며 원가 기준으로 청구된다.
유지 보수에는 부동산 세금이 포함되거나 포함되지 않을 수 있다. 부동산 모기지 비용도 월별 요금에 포함될 수 있다. 개별 세입자가 대출금의 일부를 상환했더라도 건물 자체에 모기지가 있을 수 있다.
주식 대출은 개인 파트너의 파트너십을 구매하는 비용을 지불한다. 부동산 자체에 대한 기본 모기지와 관련이 없다. 구매자는 이자와 부동산 세금 공제를 포함해 주택 소유자가 누리는 모든 세금 공제를 받을 자격이 있다. 추가 비용에는 개별적으로 지불되는 각 구매자의 거주지에 대한 월별 공과금과 보험 비용이 포함된다.
건물 자체는 보험에 가입해야 하지만 각 개별 주택의 내용은 보장되지 않는다.
HO-6으로 알려진 개인 보험 정책은 물 손상, 화재, 도난 그리고 기타 재난으로부터 개인 소유물을 보호하는 데 필요하다.
조합 주택 구매는 본질적으로 회사의 주식을 사는 것이기 때문에 조합의 재정 상황을 확인하고 다른 거주자를 만나 확인하는 것도 필요하다. 그들은 비즈니스 동료이자 미래의 이웃이 되기 때문이다.
조합 주택을 구매하기 전에 위치, 규칙, 소송 비용, 유닛을 임대할 수 있는 능력, 애완 동물 정책, 보험 요건 등을 고려하는 것이 좋다. 조합 소유의 재정적 측면 외에도 고려해야 할 사회적 측면도 있다.
소규모 조합은 조합원들이 엄격하게 운영하며 모든 사람들이 유지 관리, 조경 그리고 규칙 설정과 같은 업무를 처리하기 위해 참여한다. 대규모 조합은 일부 거주자로 구성된 이사회가 운영할 수 있다. 어느 경우이든 따라야 할 규칙과 어느 정도의 사회적 상호 작용이 발생한다. 의사 결정 권한을 공유하는 것을 좋아하지 않는다면 조합 주택 생활이 매력적이지 않을 수 있다.
조합 주택의 장단점
조합 주택의 가장 큰 장점은 경제성이다.
단독 주택이 드물고 주택 구입 비용이 수백만 달러에 달하는 뉴욕과 같이 인구 밀도가 높은 도시에서는 고층 건물을 구입함으로써 많은 사람들이 주택을 구입할 수 있다.
해변 커뮤니티에서 콘도를 구입하는 것과 같은 개념이다. 해변가에 집을 구입하는 비용은 많은 사람들이 감당할 수 없지만 콘도 유닛은 훨씬 저렴하다. 콘도와 조합 주택 모두 뉴욕, 시카고 그리고 DC와 같이 인구 밀도가 높은 도시에서 흔히 볼 수 있다. 그런데 조합에 대한 규칙이 콘도보다 더욱 엄격하기 때문에 일반적으로 조합 주택이 콘도보다 비싸다.
구매자가 매력적이라고 생각하는 조합 주택을 구매하면 다른 이점이 있다.
어떤 사람들은 주택 가치가 오름에 따라 자산을 쌓고 싶어하지만 소유권에 수반되는 책임과 비용을 떠맡는 데는 관심이 없다. 대규모 조합 주택에서는 고용된 관리자가 모든 수리, 유지 보수 그리고 보안을 처리한다. 집주인이 잔디를 관리하거나 집의 외관을 유지 관리할 필요가 없다.
이런 이유로 조합 주택은 나이든 구매자에게 매력적인 선택이 될 수 있다. 소규모 조합 주택은 자가 관리하는 경향이 있으므로 소유자가 눈 치우기와 잔디 깎기 같은 일을 처리해야 하지만 이 경우 유지 관리 비용이 더 저렴하다.
조합 주택은 저렴한 주택 대안이긴 하지만 여러 가지 단점도 있다.
가장 중요한 것은 조합에 가입하는 것이 어려울 수 있다는 점이다. 조합 위원회는 지원자를 승인해야 하며, 이 과정에는 인터뷰와 몇 년치의 세금 기록이 포함된 문서도 포함된다.
일단 구입하면 조합 소유주는 이사회 승인 없이 주택을 개조할 수 없다. 이것은 개인이 개조할 수 없다는 것이 아니다. 실제로 수백만 개의 조합 아파트가 개조되었는데 이는 통과해야 하는 일정한 승인 절차가 있음을 의미한다. 또한 조합 소유자가 주식을 팔거나 임대할 수 있는 사람에 관한 여러 제한 사항이 있어 답답할 수 있다.
또한 일부 지역, 특히 수영장과 테니스 코트와 같이 유지 관리가 필요한 편의 시설이 있는 경우 월별 유지 관리 비용이 가파르게 나올 수 있다. 그리고 요금은 유틸리티와 주차와 같은 추가 항목을 포함할 수 있다. 뉴욕의 침실 3개짜리 아파트의 유지 관리 비용은 한 달에 약 1,500 달러다. 도어맨, 포터, 컨시어지 서비스가 있는 풀 서비스 건물의 경우 훨씬 더 비싸다. 조합 주택 생활을 시작하려는 경우 구매하기 전에 다양한 조합 비용과 편의 시설을 비교해야 한다.
콘도와 조합 주택
콘도미니엄은 엘리베이터, 지하실 또는 옥상과 같은 기반 시설과 공유 공용 공간을 유지 관리하는 개인 소유의 거주지가 있는 다세대 주택이다.
콘도미니엄은 부동산으로 분류되며, 이는 구매자가 거주지에 대한 증서를 소유함을 의미한다. 반면, 조합 주택은 부동산으로 간주되지 않는다. 조합 주택을 구입하면 해당 부동산을 소유한 기업의 주주가 된다. 주주로서 소유자는 해당 부동산의 주택을 독점적으로 사용할 수 있다.
조합 주택의 특별 고려사항
조합은 공정 주택을 규율하는 법률을 준수해야 하지만 소유권 요건과 관련해 다른 주택 옵션보다 더 제한적이다. 일부 조합의 경우, 소유자는 조합 이사회의 승인을 조건으로 해당 위치의 조합 시장 가치에 따라 공개 시장에서 조합 주식을 판매할 수 있다. 조합은 거주자로부터 미지급 청구서를 지불하기 위해 돈을 징수하는 원가 기반으로 운영되기 때문에 임대 아파트보다 종종 저렴하다.
뉴욕시와 같이 생활비가 높은 지역에서는 조합이 재정적 관점에서 매력적인 선택이 될 수 있다. 그러나 조합에 지불하는 일반 비용은 콘도 협회에 지불하는 비용보다 상당히 높을 수 있다.
집주인도 없고 세입자도 없기 때문에 파트너십의 주식 구매 규칙은 파트너가 설정한다.
예를 들어, 신규 구매자는 조합 구매의 재정적 의무를 충족할 수 있는 능력을 입증하는 것 외에도 특정 순자산 또는 특정 부채 대 소득 비율을 요구할 수 있다. 그리고 배경 조사가 필요할 수도 있다. 다른 유형의 주택과 마찬가지로 일부 조합 주택은 65세 이상 또는 기타 특정 그룹만 수용하도록 설계되었다.
이런 보다 엄격한 소유권 요구 사항은 조합 소유권에 보안과 독점성을 부여한다. 이 독점의 대가로 조합은 일반적으로 콘도보다 더 제한적인 방식으로 운영된다.
예를 들어 고급형 유닛은 전대를 금지할 수 있고 모든 파트너는 건물 운영 비용을 분담한다. 엄격한 소유권 요구 사항은 일반적으로 채무 불이행을 최소로 유지하지만 한 파트너의 불이행 또는 지불 불이행으로 인해 다른 파트너가 해당 파트너의 비용을 부담해야 할 수 있다.
항상 조합의 정관, 내규, 가입 계약, 규칙 그리고 기타 사용 가능한 문서를 읽고 관리 방법, 지불해야 할 금액을 포함해 조합이 어떻게 작동하는지 이해할 필요가 있다.