팬데믹 인기 지역 매물 증가로 관심 커져

현재 이들 지역에서 매물 증가 뚜렷해

5월과 6월 매매 실적이 전환점 판가름

팬데믹으로 인한 주택 붐이 끝난 후 지난 4년 동안 주택 구매자들이 가장 큰 협상력을 얻었던, 주택 시장이 가장 약세를 보인 지역들은 대부분 남부와 중서부 지역에 위치해 있는 도시들이다. 이 지역들은 팬데믹 기간 동안 주택 가격이 급격히 상승하며 지역 소득 수준을 훨씬 뛰어넘는 주택 붐을 경험했던 대표적인 팬데믹 붐 도시들이었다.

팬데믹으로 인한 국내 이주가 둔화되고 모기지 이자율이 급등하자, 플로리다주 푼타 고르다나 오스틴과 같은 도시들은 과열된 주택 가격을 유지하기 위해 지역 소득에 의존해야 하는 어려움에 직면했다. 이런 지역의 주택 시장 약세는 미국 남부 지역 전역에 걸쳐 공급 과잉으로 더욱 가속화되었다. 건설업체들은 필요에 따라 주택 분양 판매를 유지하기 위해 가격을 인하하거나 다른 가격 조정을 하는 경우가 많다. 이런 신규 주택 시장의 가격 조정은 기존 주택 시장에도 냉각 효과를 가져온다. 이는 기존 주택을 선호했던 주택 구매자들이 가격 경쟁력이 있는 신규 주택으로 눈을 돌리기 때문이다.

반면, 북동부와 중서부의 많은 시장은 팬데믹으로 인한 국내 인구 이동에 대한 의존도가 낮았고, 신규 주택 건설 진행 상황도 상대적으로 적었다. 인구 이동으로 인한 수요 감소 충격에 대한 노출이 적었고, 신규 주택을 지을 부지 확보가 어려워 대규모 인센티브를 제공하는 주택 건설업체도 적었다. 이 때문에 이들 중서부와 북동부 지역의 활성 매물 재고는 상대적으로 부족한 상태를 유지해 왔다. 이런 상황은 2026년 여름 주택 시장에도 여전히 이어질 전망이다.

팬데믹 전후 주택 매물 재고 변화가 좌우

부동산 정보 사이트 리얼터닷컴(Realtor.com)의 '2026년 봄 주택 시장 전망 보고서'에 따르면, 4월 주택 계약 건수는 전년 동기 대비 4.5% 증가해 3년 만에 최고치를 기록했고, 신규 매물 등록 건수도 2022년 이후 최고 수준에 도달했다. 지난 3년 동안 봄철 주택 구매자들은 금리 인상, 주택 구매력 위기, 관세, 인플레이션 등 여러 요인에 불안감을 느껴왔다.

한편, 주택 판매자들은 팬데믹 시대의 가격 기대치를 고수하며, 자신들의 집을 제값보다 낮은 가격에 팔기를 꺼려 했다. 하지만 이제 모기지 이자율이 팬데믹 당시 3% 미만이었던 최저치에서 현재 6~7%대로 급등하면서 주택 구매자와 판매자 모두 긍정적인 방향으로 움직이고 있다. 이런 추세는 특히 많은 사람들에게 더 저렴한 주택 가격을 제공하는 중서부 주택 시장의 인기 상승 덕분이다. 미국 50대 대도시 중 21곳에서 신규 매물과 계약 건수가 전년 대비 증가했고, 중서부 지역이 선두를 휩쓸었다.

캔자스시티가 신규 매물 12.5%, 계약 건수 20.7% 증가로 1위를 차지했고, 루이빌이 각각 13.6%와 18.9% 증가로 뒤를 이었으며, 인디애나폴리스(14.7%, 6.6%), 콜럼버스(8.0%, 7.9%), 신시내티(10.8%, 4.7%)가 그 뒤를 이었다. 지난 3년 만에 처음으로 최근 추세를 확실히 앞지르는 계약 체결 증가세를 보이고 있다.

구매자들이 관망세를 유지해 왔지만 사라진 것은 아니다. 단지 적절한 조건을 기다리고 있었을 뿐이다. 주택 판매자들이 현실적인 가격을 제시하며 시장에 나선 대도시 지역에서는 주택 구매자들이 나타나고 있다.

일반적으로, 재고(즉, 활성 매물)가 팬데믹 이전인 2019년 수준으로 회복된 주택 시장은 지난 47개월 동안 주택 가격 상승률이 둔화되거나 아예 하락하는 경향을 보였다. 반대로, 재고가 팬데믹 이전인 2019년 수준보다 훨씬 낮은 주택 시장은 지난 47개월 동안 주택 가격 상승률이 더 견조한 모습을 보였다.

이런 데이터 기준(해당 시장의 활성 매물 재고를 팬데믹 이전인 2019년 같은 달과 비교)은 시간이 지남에 따라 인구 기반이 변화하면서 점차 유용성이 떨어지겠지만, 현재로서는 여전히 유용한 지표다. 팬데믹 기간 중 주택 시장 호황으로 극도로 낮았던 재고량이 빠르게 반등하려면 공급과 수요의 균형이 급격하게 바뀌어야 하며, 이는 주택 구매자들에게 더 큰 협상력을 부여했을 것이다.

팬데믹 이전인 2019년 수준보다 재고량이 가장 적은 대도시권은 중서부와 북동부 지역에 집중되어 있다. 예를 들어 시카고와 코네티컷주 하트퍼드는 팬데믹 이전 수준보다 각각 63%와 78% 적은 재고를 보유하고 있다. 물론 중서부와 북동부 지역에도 예외는 있다. 오하이오주 콜럼버스 대도시권은 오스틴 대도시권보다 재고가 부족하지만, 밀워키와 같은 다른 중서부 지역만큼 심각한 수준은 아니다.

텍사스, 플로리다, 콜로라도 등 일부 지역 주택 시장에서는 재고량이 2019년 팬데믹 이전 수준을 넘어섰고, 이로 인해 주택 가격이 소폭 조정되고 있다. 북동부와 중서부 일부 지역의 재고 부족 시장은 비교적 견조한 흐름을 보이며, 올해 주택 가격이 소폭 상승할 것으로 예상된다. 밀워키와 코네티컷주 하트퍼드 같은 대도시권 주택 시장에서는 주택 가격이 전년 대비 각각 5.3%와 5.2% 상승했다.

중서부 지역이 강세 이유

팬데믹 시대의 열기가 식어가고 있는 남부 선벨트 지역이 구매자들에게 주목을 받고 있다. 재택근무가 가능해지자 직장인들은 따뜻한 플로리다 해변으로 몰려들었다. 하지만 이런 인기는 플로리다의 주택 시장 경쟁을 심화시키고, 결과적으로 집값을 상승시켰다.

이제 관세, 인플레이션, 그리고 정체된 임금으로 인해 더 많은 사람들이 주택 구매 부담에 직면하면서 중서부 지역이 주목받고 있다. 중서부 지역의 주택 가격은 사람들에게 더 합리적이며, 마이애미처럼 집값이 58만 달러에 달하는 해안 도시나 뉴욕시처럼 평균 집값이 거의 90만 달러에 이르는 곳처럼 너무 비싸게 느껴지지 않는다.

디트로이트 외곽에서는 158,000달러면 집을 살 수 있고, 미시간과 위스콘신의 다른 도시들은 30만 달러에서 40만 달러 사이의 훨씬 더 편안한 가격대의 주택을 찾을 수 있다. 부동산 정보업체 레드핀은 최근 보고서에서 중서부 도시들과 플로리다의 덜 알려진 지역들이 주목받고 있는데, 그 이유는 바로 저렴한 주택 가격 때문이라고 밝혔다.

이런 지역들은 밀워키, 시카고, 탬파와 같은 주요 도시 외곽에 위치해 생활비는 저렴하면서도 우수한 학군, 쇼핑, 외식 시설을 누릴 수 있는 최적의 조건을 갖추고 있다. 대도시의 편리함을 누리면서도 높은 물가는 피할 수 있는 것이 장점이다. 미국기업연구소(AEI)의 자료에 따르면 캔자스시티가 미국에서 주택 가격 상승률이 가장 높은 도시로 선정되었다.

주택 구매자들이 이처럼 저렴한 도시에 거주하기를 원하고 있다는 것을 보여준다. 물론 중서부 지역의 이런 인기가 영원하지는 않을 수도 있다. 결국, 팬데믹 핫스팟 지역들이 정상 수준으로 돌아오면, 사람들이 그곳으로 이주하고 싶어하기 때문에 다시 주목받게 된다. 선벨트는 언제나 선벨트이다.

라스베이거스와 탬파는 여전히 부진하지만, 오스틴의 조정은 마침내 효과를 보고 있다.

중서부 주택 시장이 활기를 되찾는 동안, 다른 지역들은 침체되고 있다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴(Realtor.com)의 데이터에 따르면, 라스베이거스의 주택 계약 건수는 연초 대비 7.4% 감소했고, 탬파는 3.1% 감소했다. 두 지역 모두 매물 소진 기간은 전년 대비 1주일 이상 증가했다. 두 지역 모두 매물이 넘쳐나는 상황인데, 탬파의 신규 매물 등록 건수는 올해 들어 12.2% 감소해 판매자들이 가격 경쟁보다는 매물을 줄이고 있음을 보여준다.

부동산 정보 사이트 레드핀은 최근 플로리다와 텍사스가 이번 주택 시장 사이클에서 가장 큰 손실을 입었고, 주요 선벨트 대도시 지역은 모두 현재 매수자 우위 시장이라고 분석했다. 하지만 한때 과열되었던 일부 대도시에서는 가격 조정이 나타나고 있다. 오스틴은 평방피트당 호가가 전년 대비 7.7% 하락하며 상위 50개 대도시 중 가장 큰 하락폭을 기록했다.

하지만, 신규 매물 등록 건수는 3.5% 감소했음에도 불구하고 계약 건수는 7.6% 증가했다. 피닉스(-0.4% 매물 감소, +8.1% 계약 증가)와 잭슨빌(-9.5%, +5.2%)도 비슷한 양상을 보였다. 데이터는 신규 매물 등록 활동은 정체되었지만, 주택 구매자들이 반응하고 있음을 시사한다.

2026년 여름 길목에서 봄 시장이 진정한 주택 시장 회복의 출발점이 되었을 지, 아니면 일시적인 현상에 그칠지는 5월과 6월 매매 실적에서 결정될 것이다. 중동 지역의 불확실성이 해소되어 모기지 이자율이 안정되고 소비자 신뢰가 다소 회복된다면, 주택 시장은 2022년 이후 지속되어 온 낮은 수준에서 벗어날 기회를 만들 수 있을 것이다. 금리 인상, 인플레이션 재가속화 또는 신뢰도 하락과 같은 거시적 역풍이 심화될 경우, 주택 시장은 관세 관련 불확실성으로 봄 시장 상승세가 꺾였던 2025년과 같은 운명에 직면할 수도 있다.